Kto może mieć problemy z kredytem na mieszkanie

Drogę do zakupu mieszkania na kredyt blokują już nie tylko wymagania odnośnie wkładu własnego. W epidemii banki utrudniają też dostęp do hipotek przedstawicielom niektórych branż.

636 tys. zł na zakup mieszkania mogłaby pożyczyć w maju modelowa trzyosobowa rodzina, w której oboje rodzice pracują przynosząc do domu po średniej krajowej – wynika z ankiety przeprowadzonej przez HRE Investments. To spory spadek względem kwietnia (ponad 50 tysięcy), ale też wciąż o 15 tysięcy więcej niż przed rokiem.

Wynik, to w dużej mierze zasługa Rady Polityki Pieniężnej, która mocno obniżyła poziom stóp procentowych, a więc wpłynęła na spadek oprocentowania kredytów. Tak wysoka zdolność kredytowa jest ponadto pokłosiem dość optymistycznych założeń - dysponowania solidnym wkładem własnym (minimum 20 proc.) i brakiem innych zobowiązań finansowych przy dobrej historii kredytowej. Do tego założono, że oboje rodzice mają pracę, a ich pensje zostały oszacowane na podstawie danych GUS za okres od kwietnia 2019 do marca 2020 roku. Zatem nie uwzględniają one więc wciąż efektów koronawirusa. Ponadto te dane pomijają tzw. „śmieciówki", pensje w małych firmach i administracji publicznej, co bez wątpienia zawyża przyjętą stawkę przeciętnego wynagrodzenia. Jeśli wynagrodzenie byłoby niższe o 20 proc. od średniej krajowej, czyli mniej więcej na poziomie mediany (połowa Polaków zarabia więcej, a połowa mniej), to zdolność kredytowa wyniosłaby już tylko 466 tys. zł.

materiały prasowe

- W praktyce sytuacja jest gorsza niż mogłoby się wydawać. I tak na przykład banki stosują listy niechcianych branż. Chodzi o te obszary gospodarki, które na koronawirusowych zawirowaniach mogą tracą najwięcej. Tu wymienić można hotele, restauracje, fryzjerów, transport, branżę eventową i rozrywkową czy inne usługi cierpiące z powodu ograniczeń wprowadzonych przez rząd. Niektóre banki przestały nawet akceptować przychody z wynajmu nieruchomości – mówi Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments. Jeśli więc zarobki klienta z wynajmu są znaczące i regularne, to bank i tak być może je pominie przy badaniu zdolności kredytowej.

- Jeśli o kredyt występuje małżeństwo i tylko jedna z osób pracuje w ryzykownej branży, to bank może uznać, że tacy kredytobiorcy nie są nadmiernie ryzykowni i kredytu udzieli. Podobnie jeśli ktoś spodziewa się odmowy udzielenia kredytu, to tak samo jak i przed epidemią, rozwiązaniem problemu może okazać się doproszenie kogoś do kredytu – dodaje Turek. Kupujący zawsze powinni podchodzić do zadłużania się z racjonalną dozą ostrożności – nie wykorzystywać w pełni posiadanej zdolności kredytowej, posiadać odpowiedni wkład własny i zachować część posiadanej gotówki jako poduszkę finansową.

Nie tylko branża, w której działamy, ale też nasza forma zatrudnienia jest teraz przez banki traktowane znacznie ostrzej. I tak na przykład w niektórych instytucjach na drodze do kredytu może stanąć fakt, że pracujemy na tzw. śmieciówce. Niektóre instytucje przestały też akceptować dochody z prowadzenia działalności gospodarczej – najpewniej w obawie przed potencjalnymi zatorami płatniczymi. W skrajnym przypadku problemem może nawet okazać się umowa o pracę – o ile jest czasowa i niedługo się kończy.

materiały prasowe

Poważnym problemem pozostają też wymagania odnośnie wkładu własnego. Podczas gdy jeszcze na początku roku większość instytucji akceptowała wnioski osób, które miały tylko 10 proc. ceny mieszkania w gotówce, to już dziś grono tych instytucji wyraźnie stopniało. Takie oferty wciąż deklarują Alior, Credit Agricole i Millennium. Teraz najczęściej stawianym wymaganiem jest 15-20% wkładu własnego (np. BNP Paribas, Citi, Pekao, PKO Hipoteczny i PKO BP). Najwięcej żąda ING i BOŚ bank. Te instytucje akceptują tylko wnioski osób z 30-proc. wkładem własnym – wynika z ankiety HRE Investments.

Z danych zebranych przez tę firmę wynika ponadto, że banki podniosły marże (przeważnie o 0,1 – 0,3 pkt proc.). Dziś – gdy drugi składnik oprocentowania (WIBOR) - jest na najniższym poziomie w historii (wynosi 0,7 proc.), nie jest to dla kredytobiorców nadmiernym problemem. W przyszłości się to jednak zmieni, gdyby stopy procentowe poszły w górę (po trzech latach można jednak zrefinansować kredyt bez płacenia dodatkowych prowizji).

- Całe szczęście banki elastycznie podchodzą do wprowadzonych przez rząd ograniczeń i starają się iść klientom na rękę. Wydłużane są więc okresy ważności decyzji kredytowych. Coraz więcej instytucji pozwala też składać wnioski kredytowe zdalnie (przez internet lub telefon), a przynajmniej część dokumentów jest przyjmowana w formie elektronicznej. Dlatego też możliwe jest nawet składanie wniosku o wpis hipoteki z upoważnienia klienta, jak i takie nowinki jak zdalna wycena kupowanej nieruchomości. Nie jest więc wcale tak, że banki przestały udzielać kredytów mieszkaniowych. Wręcz przeciwnie – oferty hipoteczne pozostają w mocy, a banki na bieżąco śledzą rozwój sytuacji. Wraz z tym jak luzowana będzie gospodarka, tak i Polacy będą zyskiwać łatwiejszy dostęp do kredytów, na czym bankom też będzie zależeć – podsumowuje Turek.