UOKiK ostrzega przed wzrostem stóp procentowych

Urząd zwraca uwagę na wzrost rat kredytów mieszkaniowych po podwyżce stóp. Przestrzega przed nadmiernym zadłużeniem i ocenia, że ceny mieszkań nie będą rosły w nieskończoność.

Średnie ceny mieszkań rosną w ostatnich latach po 8-10 proc. w skali roku. Niektórzy klienci dochodzą do wniosku, że to ostatni moment na zakup lokali, bo później będzie już tylko drożej. Mogą do nich dochodzić informacje sugerujące, że w najbliższym czasie ceny nieruchomości nie spadną ze względu na rekordowo niskie, niemal zerowe stopy procentowe – co skutkuje nie tylko tanim kredytem, ale też odpływem pieniędzy z lokat na rynek nieruchomości. Do tego dochodzi wciąż rosnący popyt na lokale i wysokie ceny materiałów budowlanych i działek.

- W przypadku zakupu mieszania lub domu na własne potrzeby zawsze należy wziąć pod uwagę takie ryzyka jak możliwość wzrostu oprocentowania, a co za tym idzie – rat kredytu, zmianę sytuacji życiowej czy spadki cen nieruchomości – mówi Tomasz Chróstny, prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów.

Zaznacza, że zakup mieszkania na własne potrzeby to nie tylko inwestycja, dla wielu osób to zmiana sytuacji życiowej na lata. - Zdecydowana większość kredytów hipotecznych opiera się na zmiennym oprocentowaniu, co oznacza, że wraz ze zmianą stóp oprocentowania zmianom podlega również wysokość raty kredytu. Biorąc kredyt hipoteczny, należy zwrócić uwagę także na to w jaki sposób bank zmieni oprocentowanie w przypadku zmiany stóp procentowych, ile wynosi wkład własny, jaka jest marża kredytu i warunki wcześniejszej spłaty – dodaje Chróstny.

Przed jakimkolwiek działaniem trzeba sobie odpowiedzieć pytanie jakiego mieszkania potrzebujemy teraz, a jakiego będziemy potrzebować za 5 lub za 10 lat. Jest to o tyle istotne, jeśli zakup mieszkania finansujemy nie ze środków własnych, ale z kredytu. Wiążemy się wówczas z bankiem na nawet kilkadziesiąt lat, w trakcie których mogą następować istotne wahania stóp procentowych (mają wpływ na wysokość spłacanych rat kredytu), na rynku nieruchomości (wzrosty lub spadki cen nieruchomości) czy zmiany na rynku pracy (wpływ na wysokość naszych dochodów).

Związanie z bankiem na wiele lat – w przypadku spadku cen nieruchomości i jednoczesnym wzroście rat kredytu – może utrudnić nam w przyszłości sprzedaż mieszkania lub uwolnienie się od kredytu. Należy jednak pamiętać, że taka sytuacja nie będzie trwała wiecznie. Im szybszy i wyższy jest wzrost cen, tym gwałtowniejszy i głębszy będzie ich spadek. Podobne zjawisko miało miejsce w przeszłości – kiedy po gwałtownym wzroście cen nieruchomości w latach 2005-2008 nastąpił długotrwały spadek cen nieruchomości w latach 2008-2012 – ocenia UOKiK.

Urząd zwraca uwagę na ryzyko wzrostu rat kredytu w przyszłości. Kupując mieszkanie, które chcemy sfinansować środkami z kredytu, musimy również pamiętać, że możliwy jest wzrost oprocentowania kredytów, skutkujący wzrostem rat kredytowych. Zdecydowana większość kredytów hipotecznych opiera się na zmiennym oprocentowaniu, co oznacza, że wraz ze zmianą stóp oprocentowania zmianom podlega również wysokość raty kredytu. Obecnie na wzrosty cen mieszkań na rynku dodatkowo nakładają się rekordowo niskie stopy procentowe. Stopa WIBOR 3M wynosi teraz 0,21 proc. (stan na 25 sierpnia 2021 r.) i na takim poziomie utrzymuje się od maja 2020 r. Dla porównania w marcu 2015 r. wynosiła 1,5 proc., a w 2012 r. – 4,91 proc. Zatem ryzyko jej wzrostu jest wysokie, szczególnie w obliczu ponad 5-proc. inflacji w tym roku, znacznie wybiegającej poza górny zakres celu inflacyjnego NBP (3,5 proc.).

Wzrost stawki WIBOR 3M, będący skutkiem podwyżek stóp, z obecnego poziomu 0,21 proc. do 2 proc. oznaczałby wzrost raty kredytu z 1416 zł miesięcznie do 1710 zł (przy kredycie na 300 tys. zł i 25 lat). „W przypadku kredytów zabezpieczonych hipotecznie o zmiennym oprocentowaniu, bank powinien zaprezentować symulację kosztów kredytu dla różnych poziomów stopy referencyjnej, m.in. 3 proc., 5 proc. i 10 proc. oraz dla aktualnego oprocentowania kredytu powiększonego o 4 punkty procentowe. Dokładnie zapoznaj się z taką symulacją. Uzmysłowi ci ona, czy bierzesz kredyt w okresie wysokich stóp procentowych (szansa, że stopy procentowe spadną), czy w okresie niskich stóp procentowych – jak to ma miejsce obecnie (ryzyko, że stopy procentowe wzrosną)” – podaje UOKiK.

Warto pamiętać, aby nie zadłużać się do maksymalnego poziomu wynikającego ze zdolności kredytowej i zostawić sobie bufor na gorsze czasy. Obecnie wskaźnik LTV (loan to value, wielkość kredytu do wartości nieruchomości) w momencie uruchomienia kredytu nie może być co do zasady wyższy niż 80 lub 90 proc. (w przypadku ustanowienia dodatkowych zabezpieczeń). Im wyższy jest wkład własny wniesiony przez kredytobiorcę, tym niższy jest wskaźnik LTV i bezpieczniejszy kredyt, mniej ryzykowny dla klienta i banku.