Rynek inwestycyjny ma wkrótce żwawo odbijać po pandemii

Analitycy spodziewają się, że w tym roku inwestorzy ulokują nad Wisłą ponad 5 mld euro – głównie w magazyny, biura i portfele mieszkań na wynajem. Już w przyszłym roku możemy wrócić do bicia rekordów.

1,06 mld euro (około 4,8 mld zł) ulokowali w II kwartale inwestorzy na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce – wynika ze wstępnych szacunków firmy Knight Frank, które publikujemy jako pierwsi. Oznacza to, że w I połowie roku wartość transakcji wyniosła 2,5 mld euro, o 15 proc. mniej niż rok wcześniej. Bazą jest półrocze dotknięte globalną pandemią, ale wpływ covidu na rynek transakcji przyszedł z opóźnieniem: w I połowie 2020 r. zamykane były transakcje negocjowane jeszcze przed wybuchem epidemii. W całym 2020 r. wartość transakcji wyniosła 5,06 mld euro, o 33 proc. mniej niż w rekordowym 2019 r., był to jednak wciąż trzeci wynik w historii.

Zdaniem analityków Knight Frank wyniki za I połowę 2021 r. świadczą o tym, że sytuacja na rynku komercyjnym jest dobra i nieruchomości są odporne na zawirowania gospodarcze wynikające z pandemii.

– Spodziewamy się przekroczenia w całym 2021 r. progu 5 mld euro – mówi Krzysztof Cipiur, partner, dyrektor działu rynków kapitałowych w Knight Frank. – Motorem napędowym będą logistyka i biura. Na sytuację mogą oczywiście wpływać potencjalne ograniczenia w podróżowaniu i funkcjonowaniu nieruchomości, jak biura, centra handlowe czy hotele. Nastroje inwestorów są coraz lepsze i spodziewamy się, że w przyszłym roku możemy wrócić do bicia rekordów. Tutaj wiele jednak będzie zależało od dostępności finansowania oraz wysokości stóp procentowych. W przyszłym roku będziemy także obserwować coraz większe wartości transakcji w mieszkania na wynajem. Może to spowodować kolejne wzrosty cen lokali – dodaje.

Bezpieczne przystanie

Wciąż niepewna sytuacja na świecie skłania inwestorów do lokowania pieniędzy w aktywa bezpieczne, czyli charakteryzujące się relatywnie niskim ryzykiem i stabilnością. Za tego typu uchodzą biurowce i magazyny, poza tym coraz więcej kapitału przyciąga PRS (private rented sector), czyli instytucjonalny najem mieszkań. Ten ostatni sektor w Polsce dopiero raczkuje, ale inwestycje wyraźnie przyspieszają.

GG Parkiet

W skali I półrocza najwięcej pieniędzy, bo 0,84 mld euro, zainwestowano w magazyny. Jest to mniej niż w I połowie ub.r., kiedy to przypadł inwestycyjny szczyt i padł rekord wartości transakcji, czyli 2,6 mld euro. Fundusze nadal starają się kupować całe portfele nieruchomości, a jeśli pojedyncze obiekty, to te duże, działające w formule BTS (built–to–suit, czyli na potrzeby konkretnego najemcy), z długimi umowami najmu. To np. zakup magazynu Castoramy w Strykowie przez Savills Investment Management.

W biurowce inwestorzy w I połowie roku ulokowali 0,78 mld euro, o 40 proc. mniej rok do roku. Pod młotek poszło 12 obiektów w Warszawie oraz 7 w pozostałych głównych aglomeracjach. Aktywne były spółki giełdowe. Reino Capital było akuszerem przejęcia portfela krakowskiej grupy Buma przez fundusze Partners Capital. Reino pełni również rolę asset managera, czyli zarządzającego nabytymi przez inwestora nieruchomościami. Z kolei Immofinanz sprzedał cztery warszawskie biurowce węgierskiej spółce Indotek, która tym samym zadebiutowała na polskim rynku jako inwestor.

GG Parkiet

Na trzecim miejscu znalazł się nabierający rozpędu rynek PRS. Analitycy Knight Frank oszacowali wartość transakcji na 0,56 mld euro. Polska to młody rynek i inwestorzy nie kupują tu działających portfeli, tylko zamawiają u deweloperów paczki lokali lub całe bloki w projektach, które dopiero zostaną wybudowane. Metodologie firm doradczych są różne, część planuje liczyć transakcje na rynku PRS tak, jak to wygląda na normalnym rynku mieszkaniowym, czyli w momencie przekazania lokali nabywcom. Knight Frank uwzględnia jednak transakcje forward. W I połowie br. jako sprzedający aktywni byli deweloperzy spoza giełdy: 2,5 tys. mieszkań w ciągu pięciu lat ma wybudować dla funduszu Heimstaden Bostad spółka Spravia (d. Budimex Nieruchomości), a około 1 tys. mieszkań zamówił u YIT nordycki NREP (notabene ta spółka niedawno przejęła kontrolę nad giełdowym deweloperem magazynowym, Biurem Inwestycji Kapitałowych). Analitycy Knight Frank wskazują, że potencjał polskiego rynku PRS jest ogromny i biznes nad Wisłą umożliwia uzyskiwanie lepszych zwrotów niż na dojrzałych rynkach zachodnich. Wyzwaniem jest ograniczona podaż projektów.

Pandemia odcisnęła najmocniejsze piętno na nieruchomościach handlowych i hotelowych. W przypadku wielkopowierzchniowych obiektów handlowych i hoteli lockdowny i decyzje administracyjne spowodowały czasowe ograniczenia czy wręcz wyłączenia działalności.

W I połowie br. wartość transakcji w nieruchomości handlowe wyniosła 0,25 mld euro. Z tego 100 mln przypadło na transakcję portfelową wynegocjowaną lata temu – chodzi o ostatni etap przejęcia przez notowane na giełdzie w Johannesburgu EPP portfela centrów handlowych M1. Obecnie inwestorzy stronią od galerii, choć analitycy Knight Frank zidentyfikowali kilka transakcji zrealizowanych przez fundusze oportunistyczne, zainteresowane zakupem nieruchomości z dyskontem. W przypadku dużych centrów wysiłek idzie raczej w kierunku przebudowy lub repozycjonowania obiektów przez dotychczasowych właścicieli. Na celowniku są za to parki i mniejsze obiekty typu convenience.

Analitycy podkreślają, że obecna sytuacja gospodarcza na świecie spowodowana pandemią ma znaczący wpływ na wysokość stóp kapitalizacji (stosunek dochodu z nieruchomości do kosztu jej nabycia). Szacują, że już teraz widoczna jest korekta stóp w każdym sektorze, ale w segmencie magazynowym wzrost jest najmniejszy. Najlepsze obiekty typu big box (magazyny wielkopowierzchniowe dla wielu najemców) wyceniane są na poziomie 6,25 proc., a nieruchomości typu prime BTS) z długimi umowami najmu przy stopach 5–5,5 proc.

W przypadku biur aktywa typu prime obecnie mogą uzyskać stopę kapitalizacji rzędu 4,75 proc., dla porównania na początku 2020 r. negocjacje toczyły się w przedziale 4,25–4,35 proc.

Teraz Polska

Tradycyjnie gros pieniędzy płynie na polski rynek z zagranicy. Od wielu lat trwa próba zaktywizowania rodzimego kapitału, w czym miałoby pomóc wprowadzenie do prawa REIT-ów, czyli spółek inwestujących zebrany od udziałowców kapitał w nieruchomości generujące przychody z najmu, te wpływy z kolei przeznaczane są w dużej mierze na wypłatę dywidend. Sprawę pilotuje resort rozwoju. Pod koniec miesiąca odbędzie się pierwsze posiedzenie zespołu odpowiedzialnego za przygotowanie założeń projektu ustawy, którą – jeśli harmonogram zostanie dotrzymany – rząd ma skierować do parlamentu pod koniec roku. W zespole zasiadają przedstawiciele resortów rozwoju i finansów oraz BGK, GPW, NBP, PFR, KNF, UOKiK. Są również eksperci m.in. z Polskiej Izby Nieruchomości Komercyjnych, Stowarzyszenia REIT Polska, Polskiego Związku Firm Deweloperskich i Lewiatana.