Mieszkanie w wielkiej płycie dla singla i flippera

Mieszkania w blokach z wielkiej płyty są tańsze niż w nowoczesnych budynkach o ok. 10–18 proc. Na wynajem np. studentom kupują je inwestorzy, dla siebie – większe rodziny i starsze osoby. Blokowiska kuszą nie tylko ceną, ale i dobrymi adresami.

Dwupokojowe, 41-metrowe mieszkanie z wielkiej płyty na drugim piętrze wieżowca na warszawskiej Ochocie jest oferowane za ponad 14,9 tys. zł za mkw. Za trzypokojowy, 62-metrowy lokal na stołecznym Bemowie właściciel chce dostać 13,6 tys. zł za mkw. 61-metrowe wielkopłytowe mieszkanie z trzema pokojami na krakowskich Czyżynach wyceniono na 13 tys. zł za mkw., a 48-metrowy dwupokojowy lokal na Prokocimiu – na 12,4 tys. zł za mkw. 68-metrowy lokal na wrocławskim Grabiszynie kosztuje ponad 10,1 tys. zł za mkw.

Między innymi takie oferty znajdziemy na portalu Morizon.pl. Dla porównania – średnia cena ofertowa mkw. nowych mieszkań w Warszawie w lipcu tego roku to ponad 17,7 tys. zł za mkw., w Krakowie – 16,2 tys., we Wrocławiu – ponad 14,3 tys. zł za mkw.

Tani kredyt podbije ceny mieszkań?

W Warszawie, jak ocenia Tomasz Rożek, pośrednik z agencji Akces Polska, popyt na mieszkania w wielkiej płycie jest stabilny, a podaż niewielka. – Rynek czeka na obiecane kredyty na zero procent – mówi Rożek. – Klienci szukający wielkopłytowych mieszkań patrzą głównie na odpowiadającą im lokalizację, a dopiero potem porównują ceny z nowym budownictwem.

Pośrednik z Akcesu podaje, że ceny wielkopłytowych lokali w Warszawie zaczynają się od 10,5 tys. zł za mkw. (mieszkanie do remontu).

Za wyremontowane już lokale sprzedający chcą ok. 15 tys. zł/mkw. (kawalerki i małe dwa pokoje). – Ceny są stabilne, ale według mnie będą obniżki – mówi Tomasz Rożek. – Generalnie lokale już tak mocno zdrożały, że nie widzę możliwości dalszego wzrostu. Biorąc pod uwagę ceny transakcyjne, wielka płyta od ub.r. nie zdrożała – zauważa.

Zdaniem pośrednika z Akcesu wielkopłytowe lokale droższe nie będą. – Sytuację może zmienić kredyt „zero procent”. Sądzę jednak, że ze względu na liczne ograniczenia i warunki nowy program „Na start” raczej nie wpłynie na wzrost cen jak jego poprzednik „Bezpieczny kredyt 2 proc.” – ocenia.

Z kolei Krzysztof Kabaj, ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości (PFRN), przewiduje, że jeśli program „Na start” stanie się faktem, to ceny mieszkań w płycie mogą jednak pójść w górę.

– Podwyżka nie będzie jednak tak gwałtowna jak w 2023 roku – przewiduje. – Nie bez znaczenia będzie też współczynnik inflacyjny, który po dłuższej przerwie znów zaczyna mieć tendencję wzrostową. Z przekonaniem graniczącym z pewnością mogę jednak stwierdzić, że nie nadejdzie czas, kiedy cena metra kwadratowego mieszkań w wielkiej płycie będzie wyższa niż w nowym budownictwie – podkreśla.

Jak podaje Krzysztof Kabaj, w Krakowie ceny wielkopłytowych mieszkań wahają się od ok. 11 tys. zł za mkw. (do generalnego remontu) do 15–17 tys. zł/mkw. (stan do wejścia), w zależności od metrażu. Za taki lokal w Krakowie trzeba więc zapłacić średnio 14 tys. zł za mkw.

– Co do zasady mieszkania w wielkiej płycie są tańsze niż te w nowym budownictwie. A jeśli są to lokale na ostatnich piętrach niskich budynków bez windy, to ta różnica jest jeszcze większa – zaznacza ekspert PFRN. – Na razie nie odnotowujemy wzrostu cen wielkopłytowych mieszkań, a w niektórych przypadkach możemy nawet mówić o delikatnej korekcie, co wynika z dużej liczby ofert. A to jest spowodowane głównie opóźnieniem we wprowadzeniu rządowego programu preferencyjnych kredytów – uważa.

Lidia Dołhan, ekspertka WGN, zaznacza, że ceny mieszkań w wielkiej płycie różnią się w zależności od lokalizacji, stanu technicznego budynku i samego lokalu. We Wrocławiu takie nieruchomości są wyceniane średnio na 8,5–11,5 tys. zł za mkw. Według analityków WGN mieszkania w blokowiskach są tańsze niż w nowoczesnych budynkach o ok. 10–18 proc.

– Ceny mieszkań w wielkiej płycie w ostatnich latach wykazywały tendencję wzrostową. Główne czynniki wpływające na ten wzrost to duży popyt, inflacja, ogólny niedobór mieszkań – mówi Lidia Dołhan.

Jej zdaniem lokale w takim budownictwie mogą jeszcze zdrożeć, za czym przemawiają właśnie popyt, inflacja, ale też modernizacja budynków oraz ich atrakcyjne lokalizacje. – Z drugiej strony na stabilizację cen w przyszłości mogą wpłynąć zmiany demograficzne, polityka rządu, zwiększenie podaży mieszkań – zaznacza ekspertka WGN.

Lokale przyciągają różnych klientów

Niższe ceny mieszkań w blokowiskach przyciągają nie tylko klientów z mniejszym budżetem. – Takich lokali szukają przede wszystkim młode rodziny, studenci, seniorzy – wskazuje Lidia Dołhan.

Kupują je też inwestorzy – np. na wynajem. Są także na celowniku flipperów, którzy zarabiają na odsprzedaży mieszkań po ich możliwie szybkiej modernizacji.

– Mieszkania w wielkiej płycie mają szanse na utrzymanie atrakcyjności, zwłaszcza w dużych miastach, gdzie ceny mieszkań są wysokie – uważa ekspertka WGN.

Także Tomasz Rożek jest przekonany, że na płytę zawsze będą chętni. – Powodów jest kilka – wyjaśnia pośrednik z biura Akces. – To mieszkania z dobrymi adresami, z dużymi odległościami między blokami. Większość budynków jest odnowiona, ocieplona, zadbana. Co pewien czas pojawia się temat wytrzymałości zwłaszcza wysokich budynków z wielkiej płyty. Technologia ich wykonania, a właściwie praktyka ich stawiania, z biegiem czasu musi ograniczać ich bezpieczeństwo. Ale nie było w Polsce przypadku katastrofy budowlanej spowodowanej technologią wielkiej płyty. Myślę, że za naszego życia nie pojawi się problem, co zrobić z wielką płytą – ocenia.

To może być dobra inwestycja

Z kolei w ocenie Krzysztofa Kabaja wielka płyta nie ma specjalnie wielu zagorzałych zwolenników. – Decyzja o zakupie lokalu w takim budynku jest najczęściej wypadkową ceny i lokalizacji – mówi. – Szczególnie ten drugi argument przemawia za wielką płytą. Najczęściej są to budynki w centrum miast lub ich pobliżu, w odróżnieniu od nowego budownictwa, które najczęściej powstaje na obrzeżach. Dlatego jest to dobra oferta dla rodzin z dziećmi i osób starszych. Singiel i młoda bezdzietna para zdecydowanie częściej wybiorą mieszkanie w nowym budownictwie.

Według eksperta PFRN mieszkania w budynkach z wielkiej płyty mogą się okazać dobrą inwestycją, szczególnie na wynajem. – Student czy osoba, która planuje wynajem lokalu w perspektywie maksymalnie kilku lat przed nabyciem własnej nieruchomości, wezmą pod uwagę takie budownictwo, zwłaszcza że stawka najmu będzie co do zasady niższa niż w nowych budynkach – mówi Krzysztof Kabaj. – Jedno jest pewne – wielka płyta jeszcze długo nie zginie – podsumowuje.