Wiceprezes Marvipolu: Liczymy na wzrost sprzedaży lokali dzięki większej ofercie

Szczerze mówiąc, nie uzależniamy naszych ruchów biznesowych od wdrożenia programu „Na start”. Jest teraz okienko na rozpoczynanie budów, dopóki koszty wykonawstwa są stabilne – mówi Andrzej Nizio, wiceprezes Marvipolu.

Monitoring Otodom Analytics wykazał duży skok rezerwacji mieszkań w kwietniu w siedmiu największych aglomeracjach, szczególnie w Warszawie. Czy zauważyliście to w swoich statystykach?

Nie zanotowaliśmy wzrostu rezerwacji, obserwujemy za to, że spora część klientów wstrzymuje się z decyzją zakupową, czekając na bardziej szczegółowe informacje w sprawie programu „Na start”. Nie wprowadziliśmy, jak niektórzy deweloperzy, rezerwacji długoterminowych. Popyt ze strony konsumentów, którzy nie będą beneficjentami kredytu ze wsparciem ze strony państwa, jest na zadowalającym poziomie i uważamy, że blokowanie mieszkań pod coś, co jest przyszłe i niepewne, byłoby błędem.

Znamy wyniki za I kwartał br. – sprzedaliście 144 mieszkania, o 28 proc. mniej niż w IV kwartale, co nie powinno mocno dziwić, biorąc pod uwagę, że jesteście w nielicznej już grupie spółek, która za sprzedaż uznaje umowy rezerwacyjne, a nie wyłącznie deweloperskie – nie było więc wpływu „Bezpiecznego kredytu” na wynik. W 2023 r. sprzedaliście 661 mieszkań, o 219 proc. więcej niż rok wcześniej. Czego spodziewacie się w całym 2024 r.?

Prezentujemy w ten sposób sprzedaż, bo odsetek umów rezerwacyjnych, które nie są konwertowane na deweloperskie, jest rzędu 1 proc.

Całkowity popyt jest dziś mniejszy niż w drugiej połowie 2023 r., ale wciąż utrzymuje się na przyzwoitym poziomie. Uważamy wręcz, że to dobre okienko na rozpoczynanie budów, dopóki koszty wykonawstwa są stabilne. Coraz częściej słyszę, że jeśli tylko ruszą inwestycje infrastrukturalne, to koszty budowy pójdą w górę.

Nastawiamy się na wzrost sprzedaży w tym roku, stymulowany wprowadzeniem do oferty nowych projektów. W ostatnich dniach uruchomiliśmy sprzedaż mieszkań na warszawskiej Białołęce, jesteśmy na końcówce przetargu na wybór wykonawcy projektu we Wrocławiu, w wakacje do oferty powinna wejść inwestycja na Ursynowie. W III kwartale powinniśmy wprowadzić projekt na gruncie kupionym w Gdyni. Zakładamy, że dywersyfikacja i rozbudowa oferty przełoży się na dobre wyniki sprzedaży niezależnie od tego, czy program „Na start” wejdzie.

Szczerze mówiąc, nie uzależniamy naszych ruchów biznesowych od wdrożenia tego programu.

Dlaczego? Jaki wpływ na sprzedaż w 2023 r. miał „Bezpieczny kredyt”?

Nie mamy takich danych, mogę tylko powiedzieć, że udział transakcji gotówkowych wyniósł około 60 proc., a z wykorzystaniem kredytów 40 proc.

Zapowiadany program „Na start” wydaje się ukierunkowany na wsparcie rodzin wielodzietnych. Patrząc na poziom dostępnego finansowania i ceny mieszkań, ten program nie będzie determinować zakupu – będzie raczej wsparciem dla i tak zdecydowanych, poprawi zdolność kredytową. Nie spodziewałbym się więc, by ceny mieszkań miały gwałtownie wzrosnąć wraz z wejściem programu „Na start” w życie.

Ceny będą raczej pochodną kosztów. Po wybuchu wojny w Ukrainie koszty poszybowały w górę, dziś są stabilne, ale na takim wysokim poziomie. Cały czas drogie i trudno dostępne są grunty – nawet jeśli będą jakieś działania państwa mające zwiększyć podaż, to nie mówimy o zasobie, który sprowadziłby ceny znów do poziomu 2 tys. zł do PUM (powierzchnia użytkowa mieszkalna – red.) w największych aglomeracjach. Dzisiaj takich cen nie ma, nasza ostatnia transakcja w Ursusie to ponad 3 tys. zł do PUM. Bliżej centrum stawki jest 5 tys. zł, a ostatnio głośno było o transakcji o wartości 12 tys. zł do PUM. Działka sprzedawana w tej cenie jest dobrze zlokalizowana, ale zakup gruntu w tej cenie przesądza bardzo wysoką cenę mieszkania.

Bazujecie na warszawskim rynku, tylko nieliczne projekty prowadzicie we Wrocławiu i w Trójmieście. Czy czas na większą dywersyfikację?

W Warszawie mamy dość spory bank ziemi i mamy na oku jeszcze kilka działek pod duże projekty w segmencie mieszkań popularnych – pozyskanie pieniędzy z emisji obligacji otwiera drogę do kupowania. We wszystkich prognozach demograficznych, nawet tych negatywnych, Warszawa wskazywana jest jako ośrodek, gdzie ludności będzie przybywać, niż ubywać. Jeżeli chodzi o ekspansję, to na dziś poza Trójmiastem niczego szerzej nie planujemy. We Wrocławiu mamy jeden projekt w segmencie wyższym, który dobrze się sprzedawał, więc będziemy startować z drugim – ale na wnioski za wcześnie.

Poza mieszkaniami planujemy inwestycje typu hospitality w Gdańsku i Kołobrzegu, gdzie zaoferujemy apartamenty inwestycyjne.

Czyli odmrażacie plany hotelowe?

Chcemy czerpać z doświadczeń warszawskiego Unique Apartments, czyli sprzedawać inwestorom apartamenty i zawierać umowy, na podstawie których będziemy zarządzać najmem tych lokali. W Gdańsku to będzie hotel na 332 pokoje, a w Kołobrzegu na 227.

Apartamenty w Unique Apartments działają pod międzynarodową marką Royal Tulip (grupa Louvre Hotels). Czy dla tych nadmorskich obiektów też będziecie się starali pozyskać hotelarski brand?

Nie planujemy franczyzy, myślimy o użyciu własnej marki Unique – stworzyliśmy kompetentny zespół i zdobyliśmy doświadczenie w warszawskim projekcie. W Warszawie sprzedane są wszystkie apartamenty, średni poziom najmu w 2023 r. wyniósł 75 proc., spółka wypłaciła właścicielom należne kwoty i jeszcze wygenerowała ponad milion złotych zysku.

Jaki jest potencjał przekazań mieszkań w 2024 r.? W I kwartale wydaliście klucze do 14 lokali.

Na podstawie już zawartych umów – mamy potencjał przekazać w całym roku około 500 lokali.

W 2023 r. marża brutto ze sprzedaży mieszkań wyniosła 34 proc. wobec 27 proc. rok wcześniej. Czy rentowność z trójką z przodu jest do utrzymania w dłuższym terminie?

W dłuższym terminie może tak, a jeżeli chodzi o krótki termin, będzie ona niższa, bo będziemy rozpoznawać w wynikach projekty budowane już przy wyższych kosztach. Mówimy o pierwszej marży, na wynik netto ma wpływ wiele innych czynników, w tym w znacznej mierze koszty finansowe. Nowelizacja ustawy deweloperskiej przesunęła moment, kiedy można ruszać ze sprzedażą mieszkań: trzeba mieć zawartą umowę z generalnym wykonawcą. To oznacza potrzebę większego wkładu własnego – i na to również przeznaczymy część wpływów z emisji obligacji.

Jakie są plany odnośnie do magazynowej części Marvipolu? Budujecie takie nieruchomości w joint venture z branżowym potentatem – grupą Panattoni.

Rynek nieruchomości komercyjnych dotknęło spowolnienie, jeśli chodzi o liczbę i wartość zawieranych przez inwestorów transakcji, i to dotyczy również magazynów. Widać oznaki ożywienia, ale oczekiwania cenowe potencjalnych kupujących cały czas nie są zbieżne z oczekiwaniami właścicieli. Dziś aktywne są raczej fundusze szukające okazji, czekamy na stabilizację, którą przyniosą obniżki stóp procentowych na świecie. Mamy w portfelu dwa gotowe magazyny, nie ma przymusu ich spieniężania, obsługa długu zaciągniętego na budowę pokrywana jest z przychodów najmu. W tej chwili realizujemy trzy inwestycje, mamy pozwolenia na dwie kolejne, ale dopóki nie będzie poprawy, nie planujemy startować z nowymi.

CV

Andrzej Nizio

Andrzej Nizio z Grupą Marvipol związany był najpierw w latach 1996–2012. W 2020 r. wrócił do współpracy z głównym akcjonariuszem Mariuszem Książkiem, od 2022 r. jest wiceprezesem Marvipolu. Od 2005 r. prowadzi własną działalność gospodarczą, zaangażowany jest w liczne i różnorodne spółki, m.in. kliniki stomatologiczne DeClinic, platformę do nauki języka angielskiego Ella Language. Jest absolwentem Uniwersytetu Warszawskiego.