Inwestorzy w blokach startowych, Polska dalej atrakcyjna

Czekać czy łowić okazje? W tym roku w Cannes więcej było rozpoznawania terenu niż aranżowania transakcji – relacjonują uczestnicy.

Branża nieruchomości zastanawia się, jak w pełnym wyzwań otoczeniu budować w sposób zrównoważony i tworzyć lepsze miasta oraz przestrzenie – tak tegoroczną edycję międzynarodowych targów nieruchomości MIPIM w Cannes podsumowali organizatorzy.

MIPIM to nie tylko targi nieruchomości, ale także panele dyskusyjne i spotkania tematyczne. Do Cannes pojechała silna polska reprezentacja, a dwa projekty zostały nominowane do prestiżowych nagród (Fabryka Norblina i fabryka Panattoni Danfoss BTO). Jakie najważniejsze przesłanie popłynęło z MIPIM? Jakie było zainteresowanie uczestników polskim rynkiem?

Badanie nastrojów

Tomasz Buras, szef firmy Savills w Polsce, relacjonuje, że w tym roku w Cannes dało się odczuć mniejszą liczbę gości i mniej konkretów.

– Więcej było rozmów o nastrojach, poziomach cen, najemcach niż o konkretnych transakcjach i ich warunkach – mówi Buras. – Rynek trwa w zawieszeniu, oczekując na ustalenie nowego poziomu cen, szczególnie w odniesieniu do biurowców w Polsce. Rynek magazynowy i mieszkaniowy cieszą się większym zainteresowaniem, jest podejmowanych więcej rozmów, składanych więcej ofert i tutaj dostosowanie cen już się rozpoczęło. Rynek jest w fazie rekalibracji, może na Expo Real jesienią będziemy już omawiać, a nawet finalizować konkretne transakcje – dodaje. Zaznacza, że wysokie koszty finansowania nie pomagają płynności rynku, ale z drugiej strony na rynku jest ogromna ilość gotówki, która wiecznie nie może leżeć w banku. – Rentowność obligacji skarbowych spadła w marcu. Może to być sygnał, że w obliczu upadku amerykańskiego banku SVB i problemów Credit Suisse banki centralne mogą schodzić ze ścieżki dalszej podwyżki stóp procentowych – przewiduje.

Michał Grabara, dyrektor w dziale rynków kapitałowych w Knight Frank, mówi, że w trakcie umawiania spotkań z potencjalnym inwestorami zainteresowanymi Polską część z nich deklarowała nieobecność na MIPIM lub zapowiadała obecność w mniejszych grupach.

– Na miejscu nie było to jednak odczuwalne, ponieważ, zaryzykuję stwierdzenie, liczba obecnych mogła być porównywalna do lat poprzednich. W trakcie rozmów najczęściej prezentowane stanowisko było takie, że inwestorzy aktywnie monitorują rynek, ale jednocześnie czekają na rozwój sytuacji ekonomicznej i decyzje banków centralnych w kwestii podwyżek stóp finansowych – mówi Grabara. – Wykrystalizowała się jednak grupa, która obecnie aktywnie inwestuje – ci gracze wiedzą, że konkurencja jest ograniczona, a niektóre aktywa są bardzo atrakcyjne, biorąc pod uwagę zrewidowane oczekiwania cenowe sprzedających. Ostatnia grupa to łowcy okazji, którzy czekają na „distressed assets”, czyli oferty atrakcyjne cenowo ze względu na konieczność szybkiego zbycia (mogą być również nazywane aktywami zagrożonymi). Początek roku jest zawsze spokojniejszy, więc trudno z niego wnioskować, jak będą wyglądały dalsze miesiące, ale w ostatnich tygodniach otrzymaliśmy kilka ofert zakupu nieruchomości i rozpoczęliśmy nowe działania, więc sądzimy, że końcówka roku może być pracowita – dodaje.

Zdaniem eksperta paradoksalnie ostatnie turbulencje związane z SVB i Credit Suisse mogą mieć pozytywny wpływ na rynek nieruchomości, bo mogą doprowadzić do zmniejszenia tempa wzrostu podwyżek stóp procentowych i ustabilizowania rentowności – zakładając, że na tym skończą się problemy sektora bankowego.

– Podwyżki stóp procentowych powodowały bowiem trudne do przewidzenia zwroty z inwestycji i ich mniejszą opłacalność, a co za tym idzie, negatywne nastroje inwestorów – mówi Grabara.

Dmitry Gavrylenko, szef rynków kapitałowych w JLL, mówi, że zdecydowanie mniej niż wcześniej było dyskusji o nadchodzącej recesji w Europie.

– To, czego oczekują inwestorzy, których ogólny nastrój jest lepszy niż pod koniec 2022 r., to stabilizacja. Wszyscy nadal martwią się wysokim długiem publicznym, co skutkuje zmniejszeniem wartości transakcji i spowolnieniem ich tempa oraz wydłużeniem ostatecznych decyzji inwestycyjnych. Pieniądze stanowią główny czynnik decyzyjny, dlatego nabywcy akcji mają przywilej otrzymywania najlepszych warunków potencjalnych transakcji. Dodatkowo na pierwszy plan wysuwają się tematy ESG, które przy rosnących kosztach energii stały się istotniejsze niż kiedykolwiek wcześniej – mówi Gavrylenko. – Jeśli spojrzymy na konkretne sektory, to możemy wywnioskować, że rynek przemysłowy jest wciąż dobrze postrzegany i cieszy się dość silnym popytem na przeszacowanych poziomach. Również sektor mieszkaniowy i domy studenckie nieustannie zyskują zainteresowanie – podsumowuje.

Marcin Purgal, senior director w Avison Young, ocenia, że głównym przesłaniem płynącym po wizycie w Cannes jest to, że Polska nadal jest atrakcyjna. – Mimo zawirowań na rynkach finansowych (upadłość banku czy sytuacja z Credit Suisse), inflacji, rosnących stóp procentowych czy też ogólnego spowolnienia inwestycyjnego w Europie Polska wydaje się jednym z najbardziej aktywnych rynków, i to dotyczy wszystkich klas aktywów. Mamy napływ nowego kapitału z krajów bałtyckich, Skandynawii, a i kapitał z Europy Środkowo-Wschodniej i Zachodniej jest dalej aktywny – mówi Purgal.

Jego zdaniem w najbliższych miesiącach możemy oczekiwać trudnych dyskusji między kupującym a sprzedającym, silnej presji na renegocjacje cen w dół. Wciąż kluczowym elementem będzie pozyskanie finansowania, a banki podchodzą teraz bardzo selektywnie do udzielania kredytów. – Reasumując, polski rynek nieruchomości pomimo mniejszej liczby transakcji dalej będzie jednym z najbardziej płynnych krajów w regionie – uważa Purgal.

Jesień w Nowym Jorku

– Wszyscy uczestnicy rynku, w tym politycy, stawiają na współpracę, by tworzyć lepsze, bardziej zrównoważone budynki i miejsca. Dekarbonizacja będzie w tym roku na agendzie wielu miast. Lokalne działania wymagają globalnych rozwiązań, dlatego wyczekuję jesiennej edycji MIPIM w Nowym Jorku, gdzie tematami przewodnimi będą ESG, zrównoważony rozwój, planowanie przestrzenne czy innowacje – powiedział Nicolas Kozubek, szef MIPIM.