Będzie drożej, pytanie tylko jak bardzo

Pytanie do... Katarzyny Kuniewicz, dyrektor działu badań rynku mieszkaniowego w JLL

 

W I kwartale padł nowy rekord sprzedaży mieszkań w sześciu głównych aglomeracjach – 19,5 tys. Ale sytuacja na poszczególnych rynkach jest bardzo zróżnicowana: Łódź i Poznań to wzrosty rzędu 25 proc., Trójmiasto kilkanaście procent, w Warszawie i Wrocławiu mamy stabilizację, a w Krakowie kilkunastoprocentowy spadek. Z czego się biorą te różnice, skoro popyt jest wysoki?

Tam, gdzie jest podaż, tam jest i sprzedaż. Tam, gdzie deweloperzy są w stanie dostarczać nowe mieszkania, popyt odpowiada bardzo intensywnymi zakupami. Największym kłopotem na rynku mieszkaniowym nie jest obecnie popyt, tylko trudności firm w uzupełnianiu oferty, a to wynika głównie z trudności w uzyskiwaniu różnego rodzaju pozwoleń. W Warszawie oferta na poziomie 11 tys. jest najniższa od końca 2007 r.

Takie mocne zróżnicowanie sytuacji będzie nam jeszcze towarzyszyć przez najbliższe kwartały.

Jakie są zapatrywania na kolejne kwartały? Czy podtrzymujecie prognozę z początku tego roku, że w 2021 r. sprzedaż wzrośnie o około 3 proc., do prawie 55 tys.?

Wiele zależy od tego, ile mieszkań wprowadzą do oferty deweloperzy. W przypadku pięciu miast poza Warszawą widzimy delikatnie rosnący trend wydawania pozwoleń na budowę, co daje nadzieję, że pojawi się tam nowa podaż. W Warszawie mamy trend spadkowy. Wiele wskazuje na to, że sprzedaż rzędu 55 tys. mieszkań w 2021 r. jest do osiągnięcia bez problemu.

Mówimy o rekordzie w I kwartale w ujęciu ilościowym, ale przecież ceny są w zupełnie innym miejscu niż rok wcześniej, wzrost sięga kilku procent, w Łodzi to nawet 10 proc. Nie ma siły na podwyżki?

Zauważmy, że ceny mieszkań rosną szybciej niż koszty wykonawstwa – te idą w górę, ale nie tak dynamicznie.

Najprościej powiedzieć, że kiedy podaż jest za niska w stosunku do popytu, to nie ma siły – jest baza pod dalsze podwyżki. Jeśli sytuacja z podażą się nie ustabilizuje, to pozostaje pytanie nie o to czy, tylko w jakim tempie lokale będą drożeć. Co więcej, wygląda na to, że wszystkim uczestnikom rynku – poza osobami kupującymi pierwsze lokum – zależy na tym, żeby ceny rosły, żeby wartość mieszkań rosła.

Duża, choć trudno mierzalna, część kupujących to osoby „parkujące" oszczędności. Czy struktura popytu jest zdrowa, czy mamy do czynienia z nienaturalnym popytem, nakręcaniem cen, czy zmierzamy do bańki?

Co można uznać za naturalny popyt na mieszkania, a co za nienaturalny. Czy kiedy kupujemy lokal nie po to, by w nim stale mieszkać – to jest to nienaturalne? Ja tak nie uważam.

To naturalne, że część pieniędzy Polacy przenoszą z banków na rynek nieruchomości. Owszem, zmusza ich do tego sytuacja i środowisko rekordowo niskich stóp. Mieszkania to trwałe i stabilne aktywa, a wzrost cen jest tylko dla inwestorów dowodem, że warto lokować w nieruchomości.

Pozytywną zmianą wobec zakupów „inwestycyjnych" w latach 2016–2018 jest to, że zredukowana została grupa fliperów, czyli osób kupujących lokal wyłącznie po to, by sprzedać go z zyskiem tuż przed oddaniem do użytkowania. Zastąpili ich ci, którzy inwestując, chcą chronić kapitał, a więc są gotowi trzymać mieszkanie w portfelu dłużej, nawet nie wynajmując go.

Niestety, widzimy, że znów aktywni są inwestorzy zainteresowani grą pod szybki wzrost cen.

W I kwartale sprzedaż rosła skokowo w najmniejszych miastach wielkiej szóstki, Poznaniu i Łodzi. Także dane GUS o liczbie mieszkań w rozpoczynanych inwestycjach czy pozwoleniach na budowę wskazują na coraz większą aktywność deweloperów poza głównymi aglo­meracjami...

Tendencję przesuwania się mocy budownictwa deweloperskiego z największych rynków na mniejsze obserwujemy od kilku lat. Sytuacja zmusza deweloperów do szukania możliwości, ale gdyby nie kłopoty z pozwoleniami i gruntami w dużych aglomeracjach, to ekspansja nie byłaby chyba tak dynamiczna. Na mniejszych rynkach ceny są niższe niż w najtańszej w gronie „Top 6" Łodzi, a koszty wykonawstwa wcale nie są mniejsze. AR