Stopy procentowe w górę. Czy to koniec żniw dla inwestujących w mieszkania

Po kolejnej podwyżce stóp procentowych koszty obsługi kredytów hipotecznych niebezpiecznie zbliżają się do poziomu zysków z wynajmu mieszkania. Czynsz od najemcy niedługo może nie wystarczyć na spłatę raty. Czy inwestycje w nieruchomości nadal będą opłacalne?

 

W listopadzie 2021 r. Rada Polityki Pieniężnej podniosła stopę referencyjną o 0,75 pkt. W październiku podwyższyła ją z 0,1 do 0,5 proc. Wyższe stopy procentowe (1,25 proc.) to większe raty kredytów hipotecznych. Jednak w ocenie Kamila Niedźwiedzkiego, analityka dompress.pl, ostatnia podwyżka stóp nie będzie miała znaczącego wpływu na popyt na mieszkania. Zmniejszy się zdolność kredytowa klientów, ale prawdopodobnie nie będą zupełnie rezygnować z transakcji, lecz raczej wybiorą tańsze, mniejsze lokale, także w innych lokalizacjach.

Zresztą deweloperzy niejednokrotnie notują przewagę zakupów gotówkowych. – Kupujący mieszkania w celach inwestycyjnych chronią kapitał przed skutkami inflacji. Nieruchomości, które regularnie zyskują na wartości, nadal będą atrakcyjną inwestycją – uważa Kamil Niedźwiedzki. – W obliczu galopującej inflacji nie należy się spodziewać, że to szybko się zmieni. W ostatnich latach mieszkania drożały o 11–12 proc. rocznie. Deweloperzy, którzy sprzedają większość lokali klientom korzystającym z kredytu, mogą przejściowo odnotować lekki spadek. Ale ogólnie znaczącego spadku sprzedaży nie należy się spodziewać, biorąc pod uwagę dużą dysproporcję między popytem a malejącą podażą. Możliwe jest spowolnienie tempa wzrostu cen, ale wielkich zmian nie będzie. Koszty budowy rosną, bo podbija je inflacja. W niektórych lokalizacjach koszt budowy mkw. mieszkania zwiększył się w ostatnim roku nawet o ponad 1 tys. zł.

Nieodłączne ryzyko

Także Marcin Krasoń, ekspert obido.pl, uważa, że dotychczasowy wzrost stóp będzie miał ograniczony wpływ na rynek mieszkań. Stopy nadal są niższe niż przed pandemią. Do poziomu sprzed kilkunastu lat jest bardzo daleko. Jeśli stopa referencyjna dotrze do 3–4 proc., bez wątpienia odczujemy skutki.

Część kupujących już dziś zastanawia się jednak nad opłacalnością inwestycji. – Sytuacja każdego nabywcy jest inna. Dla kogoś, kto ma zapas gotówki, trzymanie jej na nisko oprocentowanym koncie nie ma większego sensu – mówi Marcin Krasoń. – Jeśli ktoś nie ma gotówki, a potrzebuje mieszkania, musi wziąć kredyt. Zadłużanie się na wiele lat to zawsze ryzyko. Warto policzyć, jaki wzrost raty jesteśmy w stanie zaakceptować.

W dość specyficznej sytuacji, jak ocenia Anton Bubiel, prezes Rentier.io, znaleźli się wynajmujący mieszkania kupione na kredyt. – W warunkach rekordowo niskich stóp procentowych, tak jak było dotychczas, taka inwestycja była bardzo dobrym rozwiązaniem. Przeciętne mieszkanie pozwalało spłacać kredyt i zwykle jeszcze coś zostawało. Wartość nieruchomości rosła, chroniąc kapitał przed inflacją – mówi. – Czy po kolejnej podwyżce stóp ten model się obroni? Koszt obsługi kredytu niebezpiecznie zbliża się poziomu zarobków z wynajmu. Mniej atrakcyjne mieszkanie na wynajem niebawem może nie tylko przestać się spłacać z czynszu, ale nawet zmusić właściciela do dokładania do interesu.

Wszystko zależy, jak tłumaczy prezes Bubiel, od stopy zwrotu z wynajmu i jej relacji do kosztu kapitału. – Inwestor, który osiąga ROI (zwrot z inwestycji) na poziomie 8 proc., raczej nie ma czym się martwić – zaznacza. – Gorzej, jeśli zwrot wynosi 5 proc., co jest dużo bardziej powszechne. Taki inwestor może mieć problemy, kiedy stopy procentowe dojdą do 2 proc., a w naprawdę trudnej sytuacji może się znaleźć po przekroczeniu 3 proc.

Czynsz a rata

Z analiz Rentier.io i Expandera wynika, że rata za 40-metrowe mieszkanie warte 350 tys. zł kupione na kredyt (okres spłaty 25 lat, 10-proc. wkład własny) po kolejnej podwyżce stóp wzrośnie średnio o 130 zł. W Sosnowcu i Częstochowie (40-metrowy lokal kupimy średnio za 220,5 tys. i 222,6 tys. zł) rata pójdzie w górę o 82 zł, w Krakowie (średnia cena lokalu 437,1 tys. zł) o 162 zł, w stolicy o 181 zł (cena 487,8 tys. zł).

Rentier.io i Expander porównują też wpływ stóp procentowych na rentowność najmu. Gdy stopa była najniższa w historii (0,1 proc. przed październikową podwyżką), różnica między średnim kosztem najmu 40-metrowego lokalu (bez opłat licznikowych i administracyjnych) a przeciętną ratą kredytu wynosiła od 32 zł w Białymstoku do 359 zł w Częstochowie. W Warszawie czynsz był wyższy od raty o 107 zł, we Wrocławiu o 227 zł, w Gdańsku o 128 zł. Na minusie był Kraków, gdzie miesięczne zobowiązania kredytowe przewyższały przychód z najmu o 206 zł.

Po październikowej podwyżce stóp do 0,5 proc. w niektórych miastach czynsz nadal jest wyższy niż rata – od 14 zł w Warszawie do 317 zł w Częstochowie. Jednak koszty kredytu przekraczają czynsz już nie tylko w Krakowie (290 zł), ale i w Białymstoku (25 zł), Gdyni (11 zł), Toruniu (4 zł). Gdy w listopadzie stopa referencyjna NBP została podniesiona do 1,25 proc., na minusie są Białystok (135 zł), Gdańsk (105 zł), Gdynia (153 zł), Kraków (451 zł), Poznań (87 zł), Toruń (109) i Warszawa (167 zł). W Lublinie inwestor wyjdzie na zero. Na plusie będzie w połowie analizowanych miast – od 12 zł we Wrocławiu do 234 zł w Częstochowie. W Szczecinie różnica między stawką najmu a ratą kredytu wynosi 135 zł, w Łodzi 103 zł, w Katowicach 47 zł, w Rzeszowie 48 zł, w Sosnowcu 85 zł, w Bydgoszczy 22 zł.

Anton Bubiel sprawdził, przy jakim poziomie stóp procentowych we wszystkich 16 miastach analizowanych przez Rentier.io i Expandera (przy założeniu niezmienności stawek najmu, cen nieruchomości i marży banku) rata będzie wyższa niż czynsz. Okazało się, że jest to 3,25 proc. To wartość całkiem realna. Taka stopa była w 2013 r.

Michał Grzeląska, dyrektor Freedom Nieruchomości Łódź Wierzbowa, ocenia, że plan zakupu mieszkania na wynajem, które ma się spłacać z czynszu, jest dziś bardzo ryzykowny.

– Po podwyżce stóp procentowych rata kredytu może tak wzrosnąć, że będziemy musieli dokładać. Pytanie, czy wytrzymamy. Jeśli kupujemy nieruchomość znacznie poniżej ceny rynkowej, a takie okazje się trafiają, to taka inwestycja może być atrakcyjna nawet przy finansowaniu kredytem. Ważne, by w wyliczeniach uwzględniać koszty stałe. Dobrym rozwiązaniem może być kredyt ze stałą stopą procentową – mówi Michał Grzeląska.

Klienci często twierdzą, że biznes jest dobry, jeśli uzyskają czynsz na poziomie raty kredytu. Wtedy mieszkanie samo się spłaca.

– Moim zdaniem to nie są dobre założenia – przekonuje dyrektor Freedom Nieruchomości Łódź Wierzbowa. – Trzeba zakładać przestoje w najmie, nakłady na drobne naprawy. One sprawią, że będziemy musieli do inwestycji dokładać. A co, gdy wzrośnie oprocentowanie kredytu? Skąd weźmiemy pieniądze na utrzymanie lokalu i raty wyższe o kilkaset złotych?

Sygnał ostrzegawczy

Robert Korczyński, członek zarządu spółki Emmerson Evaluation, podkreśla, że inwestując przy wsparciu kredytu, zawsze trzeba uwzględnić najgorszy scenariusz i ocenić swoją zdolność kredytową nie tylko w danym momencie, ale też w perspektywie zmian na rynku.

– Decyzji RPP nie da się do końca przewidzieć. Już teraz mieliśmy najwyższą podwyżkę stóp procentowych od 21 lat i prawdopodobnie czekają nas kolejne. To ważny sygnał ostrzegawczy dla potencjalnych inwestorów – mówi Robert Korczyński. – Takim ryzykiem zawsze są obciążone kredyty ze zmienną stopą procentową. Do tego dochodzi wiele innych zagrożeń, takich jak wypadki losowe, pogorszenie sytuacji materialnej ze względu na utratę pracy czy chorobę.

Raty kredytów rosną, ale zwiększają się też ceny nieruchomości. W stolicy, jak podają tabelaofert.pl i Rednet, średnia cena mieszkań oferowanych przez deweloperów pod koniec września wynosiła ponad 12,3 tys. zł. Od 2017 r. wzrosła o 60,2 proc. Drożej jest też w innych miastach.

Wiele niewiadomych

– Na ceny mieszkań może mieć wpływ mnóstwo czynników: ogólna sytuacja gospodarcza, stopa bezrobocia, inflacja, stopy procentowe, Polski Ład, podaż nowych mieszkań, sytuacja demograficzna – tłumaczy Anton Bubiel. – Dziś bardzo trudno ocenić, który z tych czynników i w jakim stopniu wpłynie na rynek. Na razie niewiele wskazuje, że ceny nieruchomości spadną. Zakładając, że spodziewane tempo wzrostu cen będzie wyższe od inflacji, w nieruchomości wciąż warto inwestować. A jeśli wzrost wartości mieszkań będzie wyższy niż wzrost kosztów kredytu, to warto także wspomagać się kredytem.

Robert Korczyński dodaje, że ceny nieruchomości będą rosły, dopóki popyt będzie na tyle wysoki, że klienci będą akceptować podwyżki. Zresztą wszystko drożeje, w tym materiały budowlane. Rosną wynagrodzenia pracowników i koszty finansowania inwestycji deweloperskich. Wiele z nich powstaje z wykorzystaniem kredytów. Jest jeszcze sprawa gruntów. Do tej pory wielu deweloperów – dzięki bankom ziemi kupionej jakiś czas temu po cenie korzystnej z dzisiejszej perspektywy – mogło wypracować satysfakcjonującą marżę mimo dużego wzrostu kosztów. Tych gruntów jest coraz mniej, nowe są bardzo drogie, a ich oferta ograniczona.

Według eksperta Emmerson Evaluation najbezpieczniejszą inwestycją pozostają mieszkania w centrach największych miast. Są najbardziej odporne na wahania koniunktury. Dobrą inwestycją wydają się też grunty. Ich podaż jest coraz mniejsza. Ale nie wszystkie działki będą tak samo atrakcyjne. Wiele zależy od ich indywidualnych cech, które trzeba uwzględniać przy ocenie bezpieczeństwa i opłacalności inwestycji.

Michał Grzeląska uważa, że warte rozważenia są także lokale użytkowe czy handlowe, choć decydując się na nie, trzeba się liczyć z koniecznością wyłożenia większego kapitału. Taka inwestycja jest dobrym rozwiązaniem zwłaszcza wtedy, gdy uda się zawrzeć długoterminową umowę ze sprawdzonym najemcą.

Nowy kierunek to magazyny dla e-commerce. Sklepy internetowe nie potrzebują lokalu handlowego, ale większość z nich potrzebuje magazynu. ¶

Mieszkania wciąż na celowniku inwestorów. Nowy kierunek – lokale magazynowe

W ostatnich latach w nieruchomości inwestował, kto tylko mógł. Za wyciągane z mizernych lokat oszczędności Polacy kupowali głównie mieszkania na wynajem. Opłacały się też inwestycje na kredyt. Rosły i ceny mieszkań, i stawki najmu. Pandemia schłodziła rynek wynajmu, ale nie zatrzymała wzrostu cen. Na popyt inwestycyjny z pewnością wpłyną jednak podwyżki stóp procentowych. Część inwestorów zrezygnuje z zakupu mieszkań, część skieruje uwagę na inne rodzaje nieruchomości, choćby lokale użytkowe i magazyny, np. do przechowywania towarów oferowanych w e-handlu.