Co przeszkadza bankom hipotecznym

Banki hipoteczne są w naszym kraju nowością i może dlatego na każdym kroku napotykają przeszkody. Mają problemy i z sądami rejestrowymi, i z wysokimi kosztami utrzymywania w obrocie publicznym swoich papierów dłużnych. Każdy, kto musiał założyć księgę wieczystą lub dokonać w niej wpisu, doskonale zdaje sobie sprawę, jakie problemy to stwarza i ile zabiera czasu. Tymczasem dla banków hipotecznych właśnie księgi wieczyste są jednym z podstawowych elementów, na których opiera się ich działanie. Bez wpisu do księgi nie mogą one wypłacić klientowi kredytu.Problem z wpisem? Kłopot polega na tym, że sądy wieczysto-księgowe nie trzymają się ustawowych 4 tygodni, w których ma być dokonany wpis ? powiedział Sven-Torsten Kain, członek zarządu Reinhyp-BRE Bank Hipoteczny. ? W tej chwili wpis do księgi wieczystej, w Warszawie, zajmuje do 6 miesięcy. Gdybyśmy nie naciskali, mógłby trwać jeszcze dłużej.Problemem w sądach wieczysto-księgowych są zaległości, które dotyczą nie tyle spraw załatwianych, ile biurowych, m.in. wysyłania korespondencji. Do tego dochodzi brak komputerów. Jak powiedział Jacek Furga, prezes HypoVereinsbank Bank Hipoteczny, na usunięcie tych zaległości i zakup sprzętu dla sądów potrzebne jest jednorazowo ok. 90 mln zł.Tymczasową protezą dla wpisów do księgi wieczystej jest ubezpieczenie kredytu, z którego mogą korzystać zarówno banki hipoteczne, jak i uniwersalne. Jednak dla klienta ubezpieczenie stanowi dodatkowy koszt.? Dla przeciętnego człowieka 500 czy 1000 zł więcej ma duże znaczenie ? powiedział wiceprezes Kain.Szczególnie, że czasem przy przedłużających się okresach dokonywania wpisu do księgi, początkowo akceptowalny poziom opłat za ubezpieczenie znacznie się zwiększa. Na dodatek, już sam wpis do księgi jest sprawą kosztowną, stąd pomysł bankowców, aby zmniejszyć opłaty w sądach poprzez wprowadzenie progów, pomiędzy którymi opłata za czynności byłaby stała ? obecnie bowiem jej wysokość jest proporcjonalna do ceny.Sposób na kosztyProblem księgi wieczystej nie ogranicza się jedynie do szybkości dokonywania wpisu, ale także do czasu, w którym księga może zostać założona. W przypadku budownictwa wielomieszkaniowego, podział gruntu na części, potrzebny do założenia księgi dla poszczególnych mieszkań, może nastąpić dopiero wtedy, gdy budynek stoi, ma dach i okna. Do tego czasu wykonawca musi albo się sam kredytować, co podwójnie podraża koszt mieszkania (odsetki od kredytu wykonawcy plus koszt kredytu klienta), albo korzysta z wpłat klienta. Ta ostatnia sytuacja prowadzi jednak do tego, że klienci przez długi nawet czas nie mają praw do częściowo sfinansowanego mieszkania. Z jednej strony ułatwia to nieuczciwym wykonawcom nadużycia (zdarzały się przypadki podwójnej sprzedaży tych samych mieszkań), z drugiej ? powoduje, iż środki te są często wykorzystywane do finansowania zakończenia wcześniejszych inwestycji. Rozwiązaniem mogłoby być dzielenie gruntu na odpowiednie części i zakładanie księgi po uzyskaniu pozwolenia na budowę. Taka sytuacja dałaby klientom większe gwarancje bezpieczeństwa w tego typu transakcjach. Przy okazji zaś zmniejszyłaby koszt ? bank-kredytodawca mógłby wypłacać raty kredytu przy kolejnych etapach budowy, dzięki czemu zmniejszyłby swoje koszty finansowe, a co za tym idzie ? cenę mieszkań.Innym problemem była hipoteka ustawowa, która mówiła, że w przypadku pojawienia się zobowiązań wobec Skarbu Państwa ma on pierwszeństwo przed innymi wierzycielami, co zwiększało ryzyko banków. W tej chwili jednak to banki hipoteczne mają pierwszeństwo, o ile klient przedstawi odpowiednie zaświadczenie z urzędu skarbowego. Ułatwianie i utrudnianieOstatnio w Sejmie pojawiła się propozycja ułatwienia życia bankom hipotecznym. Chodzi o tzw. dług gruntowy. Umożliwia on zadłużanie się w ramach limitu, ustalonego przy pierwszym kredycie, bez konieczności dokonywania zmian w rejestrach sądowych. Przykładowo, klient, który ma dom obciążony 240 tys. zł długu, z czego spłacił już połowę, może ponownie zadłużyć się do całej kwoty, czyli uzyskać 120 tys. zł na inne inwestycje.Działalność banków hipotecznych utrudnia także przepis, nakazujący pobieranie opłaty skarbowej od obrotu wierzytelnościami. Ustawodawca dał bankom hipotecznym możliwość przejmowania kredytów hipotecznych od banków uniwersalnych, które dzięki temu uzyskałyby wolne środki. Jednak opłata skarbowa w wysokości 2% przekreśliła skutecznie realizację tego pomysłu.? Zgłaszało się już do nas kilka banków, które chciały się pozbyć ze swoich portfeli kredytów hipotecznych ? mówi Sven-Torsten Kain.Możliwość przenoszenia portfela między bankami nie tylko pozytywnie wpłynęłaby na ich specjalizację, ale także przyspieszyłaby emisję listów zastawnych banków hipotecznych. Do tej pory były one niewielkie i nie przeznaczano ich na rynek publiczny. Przyczyną tego stanu rzeczy był fakt, iż przez kłopoty z sądami wieczysto-księgowymi i brak możliwości przejmowania kredytów hipotecznych z innych banków nie były w stanie zgromadzić odpowiednio dużego portfela, pod zastaw którego emitowałyby te papiery. Jednak nie tylko niewielki portfel kredytowy jest przyczyną braku listów zastawnych na rynku publicznym.Opłaty, opłaty...Listy zastawne są rodzajem papierów dłużnych, a więc ich nabywca otrzymuje odsetki. Tymczasem ze względu na przyjęty w Polsce system opłat przez KDPW jest to rzecz bardzo kosztowna.? Krajowy Depozyt Papierów Wartościowych za obsługę wypłaty odsetek pobiera 0,6% wartości całej emisji ? powiedział Jacek Furga, prezes HypoVereinsbank Bank Hipoteczny. ? To stanowczo za wiele. Wprawdzie nie określiliśmy żadnej zadowalającej nas kwoty, ale np. na Zachodzie są one wprost symboliczne. Sądzę, że odpowiednia byłaby redukcja opłat do 0,1%Innym problemem były obowiązki informacyjne, związane z publiczną emisją listów zastawnych ? miałyby być mniej więcej takie same, jak w przypadku akcji. Tymczasem emisje listów są znacznie częstsze, na dodatek dzieli się je na transze. Powodowałoby to, że banki hipoteczne musiałyby bardzo często publikować prospekty emisyjne, nie mówiąc już o bieżącej konieczności informowania inwestorów.? Liczę, że wkrótce zostanie zmienione rozporządzenie ministra finansów o prospekcie emisyjnym, m.in. w sprawie obowiązków informacyjnych i opłat od listów zastawnych ? powiedział prezes Furga. ? Rząd dał resortowi finansów na to 3 miesiące, więc nowelizacja powinna się pojawić przed wakacjami.Publiczne listy zastawne mogą nabywać najważniejsze instytucje finansowe w kraju, m.in. fundusze emerytalne ? oczekuje się, że będą głównym dostarczycielem kapitału dla banków hipotecznych.No i klienciDo banków hipotecznych muszą się także przekonać klienci. Podstawowym problemem może być wymóg, który nie pozwala bankom finansować więcej niż 80% wartości bankowo-hipotecznej. A ta z kolei zazwyczaj nie stanowi więcej niż 80 procent ceny rynkowej.? Rzadko się zdarza, aby wartość kredytu przekraczała 70% wartości rynkowej mieszkania ? przyznaje J. Furga. ? Zazwyczaj jest to ok. 60%, ale mam nadzieję, że z czasem dojdziemy do ponad 70% wartości.W tej sytuacji nabywca musi dysponować albo około 40% wartości mieszkania, albo część lokalu czy domu musi skredytować bank uniwersalny. Fakt zadłużania się w dwóch bankach może zniechęcać klientów.Kolejnym źródłem kosztów może być konieczność szacowania owej wartości. W tej chwili prawo nakazuje, aby robili to rzeczoznawcy ? wcześniej takiego wymogu nie było. Wiceprezes Kain twierdzi, że bank zatrudnia własnych specjalistów, dzięki czemu koszty nie obciążają znacząco klientów, jednak w przypadku rozwoju kredytów hipotecznych usługi rzeczoznawców mogą zdrożeć.? W Niemczech, w przypadku kredytów nie większych niż 0,5 mln DEM taką wartość wyznacza pracownik banku z co najmniej dwuletnim stażem ? powiedział Kain. ? Mam nadzieję, że gdy polscy pracownicy nabiorą doświadczenia, takie rozwiązanie jako tańsze zostanie zaakceptowane także w Polsce.Podstawowym problemem są jednak wysokie stopy procentowe, odstraszające klientów od zaciągania kredytów. Dopóki nie spadną, nawet najlepsze przepisy nie przyspieszą rozwoju banków hipotecznych. A na razie nie zapowiada się, aby miało dojść do ich szybkiej redukcji.

Marek Siudaj