Duże firmy developerskie wygrają na pogorszeniu koniunktury?

W pierwszych pięciu miesiącach tego roku ? według danych GUS ? oddano do użytku 43 tys. mieszkań (prawie 37% więcej niż w tym samym okresie 2000 r.). Nie oznacza to jednak, że znalazły one nabywców. Od kilku już lat buduje się coraz więcej, a w 2001 r. kupujących nie przybywa nawet w tak niewielkim stopniu, jak miało to miejsce w ub. roku.

Według badającej rynek nieruchomości firmy Reas Konsulting, pustostany stanowią obecnie w nowo wybudowanych budynkach w Warszawie średnio ok. 20% (ponad pół roku temu w granicach 15%). Wskaźnik ten jeszcze wyższy jest w Krakowie, Trójmieście czy Wrocławiu. Więcej pustostanów mają apartamentowce, tam liczba nie wykupionych mieszkań przekracza nawet 50%, a ich rotacja może być nawet dłuższa niż rok. Zdecydowanie mniej pustostanów jest w przypadku tanich ofert ? tutaj krótszy jest też okres poszukiwania klientów.Słabi zaczynają wypadać z gryZdaniem Magdaleny Kicińskiej z Mostostalu Export, jednego z większych developerów w Polsce, spadek zainteresowania mieszkaniami (ceny dużo poniżej 1000 USD za m2) spółka zaczęła odczuwać wiosną tego roku. Jeszcze silniej zjawisko to występuje poza Warszawą. Zauważalne staje się również, że potencjalni klienci skłonni są do wchodzenia w inwestycje nie dłużej niż na rok przed oddaniem mieszkania. ? Dla nas struktura finansowania uwzględniająca istotny udział środków własnych nie jest zaskoczeniem ? obecnie zakłada ona, że 20% pochodzi ze środków własnych, 30% z kredytów bankowych, a 50% z wpłat klientów. Nie wykluczamy jednak, że gdy koszt kredytu bankowego obniży się, jego udział w finansowaniu projektów wzrośnie. Staramy się również o to, aby nabywca naszego mieszkania miał jak najkorzystniejsze warunki oferty bankowej ? mówi Magdalena Kicińska. Mimo obecnego spadku zainteresowania klientów, spółka nie powstrzymuje się przed kolejnymi inwestycjami. W III kwartale rozpocznie realizację projektów na Mokotowie o wartości 190 mln zł. Przygotowuje również grunty i dokumentację pod następne.Spółka Globe Trade Centre, oferująca obecnie apartamenty w stolicy i domy w Konstancinie, deklaruje, że nie narzeka na brak klientów. Mariusz Kozłowski z GTC zapowiada jednak, że nowe projekty skierowane już będą do osób mniej zamożnych, a cena m2 nie będzie przekraczała 1000 USD.Wydłużenie w czasie sprzedaży to na rynku novum. ? Nadszedł obecnie czas oddzielania ziaren od plew. Z rynku odpadną słabe firmy, które nie mogą sobie pozwolić w dużym stopniu na samodzielne finansowanie inwestycji ? podkreśla Rafał Jankowski z CDM Pekao. Osłabienie koniunktury może więc ? zdaniem analityków ? wyjść na dobre silnym graczom. Wzrastające ryzyko nieporadzenia sobie z sytuacją przez mniejsze firmy odstraszy od nich klientów i sprawi, że większą wagę niż dotychczas zaczną oni przywiązywać do marki. ? Widać już także, że wzrosła podaż działek nawet wraz z projektami zabudowy ? oferują je developerzy, którzy zaczynają mieć problemy z finansowaniem. Jest to świetna okazja do powiększenia banku ziemi przez firmy z dobrym zapleczem finansowym ? dodaje R. Jankowski. W opinii Kazimierza Kirejczyka, prezesa Reas Konsulting, jeszcze silniej powinien spadać udział w rynku spółdzielni na rzecz developerów. ? Decydując się na mieszkania budowane przez spółdzielnie, należy sobie zdawać sprawę, że przy braku kompletu chętnych, budowa może wcale nie ruszyć albo może zostać zatrzymana, zaś w przypadku małych spółdzielni nabywcy mogą zostać zmuszeni do poniesienia kosztu budowy pustostanów ? zaznacza.Podaż w ciągu 4 lat wzrosła 3,5-krotnieObecnej sytuacji zdecydowanie nie można jednak nazwać kryzysową. Rynek raczej normalnieje. Minęły wyjątkowo niekorzystne dla klientów czasy, kiedy to inwestycje prawie w całości finansowali z własnej kieszeni. Dzięki temu budownictwo mieszkaniowe, szczególnie w stolicy, należało do wyjątkowo lukratywnych rodzajów działalności.? Od kilku lat tempo wzrostu podaży zaczęło zdecydowanie wyprzedzać tmpo wzrostu popytu. Wystarczy podać, że w ciągu 4 minionych lat, w stolicy liczba budowanych mieszkań wzrosła 3,5-krotnie. Znam firmy, które na początku lat 90. potrafiły osiągać zwrot na kapitale własnym ponad 100% w ciągu 2 lat, a zdarzały się też przypadki uzyskiwania ponad 200%. Takie przykłady zachęcały do wchodzenia na rynek, nic więc dziwnego, że z czasem zrobił się na nim tłok ? mówi Kazimierz Kirejczyk.Nie da się ukryć, że na bardzo konkurencyjnym rynku wyniki finansowe nawet największych firm developerskich nie wyglądają już tak dobrze jak wcześniej. Po I kwartale 2001 r. Echo Investment wykazało 67,6 mln zł przychodów ze sprzedaży i 4,15 mln zł zysku netto, podczas gdy w 2000 r. było to odpowiednio 111,1 mln zł oraz 14,9 mln zł. Mostostal Export miał natomiast w I kwartale br. 3 mln zł zysku netto wobec 5,9 mln zł w I kwartale 2000 r., a przychodów ze sprzedaży 55 mln zł wobec 93,5 mln zł. ? Mniejszy popyt musi się zakończyć spadkiem marż na działalności. Z otrzymywanych do niedawna 20?30%, może pozostać 10?15% ? szacuje Robert Chojnacki z BM BGŻ.Tylko teraz darmowe balkonySamodzielne finansowanie w większym stopniu i w dłuższym terminie, a także bardziej nasilona walka o klienta, muszą się odbić na wynikach. Konieczne są większe nakłady na reklamę, kosztują też coraz popularniejsze promocje, jak choćby darmowe balkony. Firmy coraz częściej proponują też różnego rodzaju zachęty w postaci udziału w losowaniu atrakcyjnych wycieczek, mebli czy samochodów. Większą gwarancją sukcesu sprzedaży lokali jest jednak w opinii analityków oczywiście niska cena i powiązanie oferty z dobrym kredytem bankowym, nastawionym na klientów o bardzo zróżnicowanej sytuacji finansowej. Głównym powodem wstrzymywania się Polaków przed zakupem mieszkań jest bowiem wysokie oprocentowanie nawet najlepszych kredytów.Przewidywania specjalistów co do rozwoju sytuacji na rynku nieruchomości są jednak korzystne dla sprzedających. Zdaniem Rafała Jankowskiego z CDM Pekao, przyspieszenia spadku sprzedaży raczej nie będzie. Trudno jednak obecnie odpowiedzieć na pytanie, kiedy nastąpi poprawa ? czy będzie to w przyszłym roku, czy też dopiero 2003? Wszystko zależy od tego, kiedy polepszy się kondycja całej gospodarki. ? Rynek nieruchomości jest cykliczny, po dołku nastąpi górka. A wiadomo, że kupować lepiej w czasie, gdy to klient ma więcej do powiedzenia ? podkreśla K. Kirejczyk.

HALINA KOCHALSKA