Mimo teoretycznego wzrostu liczby oddawanych mieszkań, budownictwo mieszkaniowe przeżywa trudne chwile. Oddawane do użytku są bowiem mieszkania, których sprzedaż rozpoczęła się w 1999 roku, kiedy o kryzysie gospodarczym i dynamicznie rosnącym bezrobociu nikt jeszcze nie myślał. Optymistycznie nastawieni inwestorzy rozpoczynali realizację nowych inwestycji mieszkaniowych, które właśnie teraz, mimo dekoniunktury, oddawane są do użytku. Ze względu na długi okres realizacji, często wynoszący około 24 miesięcy, developerom trudno było ograniczyć podaż ? rozpoczęte inwestycje musiały być realizowane, mimo braku wystarczającego popytu. Tak więc wzrost liczby oddawanych mieszkań to wzrost podaży sprzed dwóch lat, obecnie natomiast wyraźnie widać, że branża przeżywa kryzys i nowych umów podpisuje się znacznie mniej. Efektem takiego stanu rzeczy są wybudowane i puste mieszkania, które czekają na klienta. Rynek przekształcił się w rynek klienta, ma on obecnie naprawdę w czym wybierać.
Ile jest mieszkań wybudowanych a niesprzedanych i jaka jest sytuacja na warszawskim rynku mieszkaniowym? ? na takie pytanie postaram się odpowiedzieć korzystając z danych serwisu internetowego specjalizującego się w ofertach mieszkaniowych z rynku pierwotnego www.tabelaofert.pl. Serwis ten posiada obecnie w swoich zasobach oferty ponad 80 inwestycji stołecznych i dane o ponad 4000 oferowanych do sprzedaży przez developerów mieszkań. Łączna wartość tych ofert przekracza 1 mld zł, szacuję więc, że jest to około 30% rynku warszawskiego (stan na 09.09.2001 r.). Na podstawie danych zgromadzonych w serwisie można stwierdzić, że 21% wybudowanych mieszkań nie znalazła jeszcze nabywcy. Ponad połowa z nich to lokale o powierzchni przekraczającej 70 m2, przy czym blisko jedna trzecia to apartamenty ponad 100-metrowe. Developerzy najwyraźniej przeszacowali chłonność tego najwyższego segmentu rynku. Prawdopodobnie część potencjalnych klientów tych apartamentów woli zainwestować w budowę własnego domu. Jednak ci, którzy szukają dużych mieszkań do kupienia, raczej nie powinni się ociągać z zakupem, gdyż apartamentowców buduje się coraz mniej i za jakieś 9?12 miesięcy rynek ten wróci do równowagi.
Sygnały o coraz trudniejszej sprzedaży apartamentów pojawiały się na rynku co najmniej od roku, developerzy zdążyli więc dostosować częściowo swoje oferty do tych zmian. Analiza ofert serwisu internetowego pozwala na stwierdzenie, że budowanych jest coraz więcej mniejszych mieszkań.
O ile średnia powierzchnia oferowanego do sprzedaży w serwisie mieszkania wynosi obecnie 66,3 m2, to analiza wskazuje, że developerzy już budują mieszkania mniejsze i, co ważniejsze, tańsze.
O ile jednak analiza podaży na rynku mieszkaniowym jest możliwa do wykonania w sposób dosyć precyzyjnie oddający stan faktyczny, o tyle analiza popytu nastręcza poważne trudności. Mając świadomość systemowych wad takiej metody, do analizy potencjalnego popytu spróbowałem wykorzystać dane o oglądalności serwisu internetowego. Informacje o mieszkaniach w serwisie prezentowane są w formie uproszczonej, zawierającej tylko podstawowe dane oraz miniaturkę zdjęcia, a także pełnej ? zawierającej kompleksową informację o ofertach. System serwisu rejestruje zarówno wyświetlenia uproszczone, jak i pełne. Założyłem, że wyświetlenie pełne ma miejsce wtedy, kiedy potencjalny klient rzeczywiście zainteresowany jest daną ofertą. Stosunek wyświetleń pełnych do uproszczonych nazwałem na potrzeby niniejszego raportu współczynnikiem oglądalności.Jest on o tyle użyteczny, że pozwala analizować oferty niezależnie od tego, jak długo prezentowane są one w serwisie. Analiza współczynnika oglądalności dostarcza ciekawych informacji o preferencjach potencjalnych klientów, przy czym należy wziąć pod uwagę fakt, że są to tylko użytkownicy internetu.
