Kredyt na gotowy budynek

Po latach burzliwego rozwoju polski rynek nieruchomości wszedł w fazę stagnacji, przejawiającej się znacznym spadkiem stóp zwrotu osiąganych z inwestycji komercyjnych. Uczestnicy rynku o wiele bardziej dogłębnie analizują planowane projekty. Coraz większego znaczenia nabiera również maksymalizacja pożytków z istniejących zasobów. Trudniej dostępne są także środki finansowe na nowe przedsięwzięcia deweloperskie.

Z tego powodu duże zainteresowanie budzi refinansowanie skomercjalizowanych obiektów.

Transakcje refinansowania nieruchomości zaczęły funkcjonować w praktyce na polskim rynku dość niedawno, stąd inwestorzy często nie są świadomi korzyści z nich wynikających.

Co to jest refinansowanie

Refinansowanie to udzielanie kredytu z uwzględnianiem aktualnej wartości nieruchomości, liczonej metodą wartości dochodowych. Operacje tego typu najczęściej dotyczą nieruchomości posiadanych na własne potrzebylub też wynajmowanych zewnętrznym najemcom.

Proces refinansowania realizowany jest w formule "project finance", co oznacza, że zostaje wydzielona specjalna spółka celowa, której zadaniem jest tylko i wyłącznie "posiadanie" refinansowanej nieruchomości, do której spółka-matka sprzedaje posiadaną nieruchomość, lub - rzadziej - wnosi ją aportem. Ze względów podatkowych zdarza się, że proces zostaje odwrócony. Nieruchomości pozostają w starej spółce, a działalność bieżąca zostaje przeniesiona do nowej. Umożliwia to uniknięcie płacenia podatków pojawiających się w momencie transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości.

W operacjach refinansowania dużego znaczenia nabierają badania lokalizacyjne poddawanej temu procesowi nieruchomości, szczególnie w kontekście ustalania wartości dochodowej nieruchomości.

Etapy operacji refinansowania

Wykorzystując formułę project finance, operacja refinansowania nieruchomości może przebiegać w następujących etapach:

l Wytypowanie obiektu o odpowiedniej lokalizacji, standardzie technicznym i uregulowanej sytuacji prawnej.

l Due-diligence nieruchomości.

l Analiza lokalizacyjna nieruchomości plus badania rynku.

l Stworzenie spółki celowej o odpowiedniej formie prawnej.

l Wybór sposobu przetransferowania refinansowanej nieruchomości do spółki celowej oraz uzyskanie zgody odpowiednich władz spółki (walnego zgromadzenia lub rady nadzorczej w zależności od statutu spółki-matki).

l Wycena nieruchomości i ustalenie sposobu finansowania, w tym optymalizacja proporcji dług w stosunku do kapitału.

l Podpisanie umowy kredytowej.

Refinansuje się nieruchomości, w których możliwa jest cesja wpływów wynikających z umów najmu, a co za tym idzie - umowy muszą być długoletnie. Jeżeli podczas przygotowywania operacji refinansowania okazuje się, że umowy wygasają w najbliższym czasie, należy je przedłużyć lub, jeżeli jest to niemożliwe, bank może zgodzić się, aby wolne powierzchnie wynajął na wcześniej uzgodnionych warunkach właściciel refinansowanej nieruchomości (najczęściej spółka-matka). Na niej ciąży wtedy ryzyko związane z dalszą komercjalizacją wynajętych powierzchni, natomiast spółka celowa ma zapewniony stały przychód, pozwalający na bieżącą obsługę długu.

Zalety i wady refinansowania

Zalety refinansowania widoczne są na dwóch płaszczyznach. Po pierwsze: po zrefinansowaniu posiadanych nieruchomości spółka posiada o wiele większą płynność finansową, po drugie operacja ma wpływ na strukturę bilansu, w którym następuje zamiana aktywów o niskim stopniu płynności na bardziej płynne. Ten drugi fakt nabiera znaczenia podczas rozmów o nowych kredytach, kiedy bank stosując ocenę na zasadzie "scoringu" przyznaje więcej punktów przy takiej strukturze bilansu.

W polskich realiach potencjalnymi klientami na tego typu operacji są przede wszystkim duże firmy, posiadające w swoim zasobie szereg nieruchomości związanych z prowadzoną działalnością oraz spółki posiadające duże aktywa, które mają pewne kłopoty z płynnością. Osobną grupę stanowią deweloperzy, którzy zamierzają uwolnić środki ze zrealizowanego projektu i przeznaczyć je na kolejne projekty.Proces refinansowania, przy wszystkich swoich zaletach, jest również procesem skomplikowanym, szczególnie od strony podatkowej i prawnej. Często jawi się inwestorom jako prawdziwa "droga przez mękę". Stąd rynek wyszedł naprzeciw potrzebom zainteresowanych i oferuje profesjonalne szkolenia w tym zakresie. Nie zmienia się przy tym reszta elementów - przygotowanie samego procesu refinansowania wymaga bowiem, poza udziałem specjalistów bankowych, zaangażowania doradców prawnych i doradców z zakresu nieruchomości.

Wartość dochodowa nieruchomości (W) wyliczana jest według wzoru:

R

W = ---

k

gdzie

k - wskaźnik kapitalizacji, oddający ryzyko danej nieruchomości (np. standard techniczny i jej lokalizacja)

R - roczny czynsz