Sposób na kryzys:grunt za mieszkania

Obecnie przeżywamy spadek koniunktury w segmencie mieszkaniowym. Na rynku jest coraz więcej nie sprzedanych mieszkań. Deweloperzy wprowadzają coraz dalej idące promocje. Niestety, obecny zastój unaocznił słabość kapitałową polskiej branży deweloperskiej.

Blokowanie środków w nie sprzedanych mieszkaniach doprowadza wiele firm do utraty płynności. Wynika to przede wszystkim z tego, iż w dalszym ciągu gros inwestycji realizowanych jest za środki nabywających mieszkania. Według danych Instytutu Gospodarki Mieszkaniowej, środki własne nabywców stanowią 68% nakładów na mieszkalnictwo, a kredyty bankowe jedynie 16%. Nie poprawia sytuacji to, iż banki zaczęły bardzo ostrożnie podchodzić do kredytowania mieszkalnictwa, a w szczególności inwestycji deweloperskich.

Polskie firmy deweloperskie nie zostaną wzmocnione kapitałowo z dnia na dzień i w dalszym ciągu będą budować przede wszystkim za środki własne ludności. To oznacza, że dla dewelopera najważniejszą kwestią staje się pozyskanie klienta. Ten zaś jest skłonny wykładać pieniądze na pewnym etapie inwestycji. Najczęściej w chwili, gdy jest przynajmniej stan surowy otwarty. Z kolei na doprowadzenie do stanu surowego otwartego potrzebne są środki, z którymi u dewelopera jest krucho.

Ta kwadratura koła doprowadza do sytuacji, kiedy deweloperzy starają się przesuwać w czasie początkowe nakłady do chwili, gdy pojawiają się środki od kupujących. Rotacja należności w branży budowlanej jest na tyle długa, iż pozwala kredytować się kredytem od wykonawców, niemniej jednak pozostają koszty zakupu i uzbrojenia terenu, które trzeba ponieść.

Otóż nie zawsze. W 1999 roku Urząd Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast przedstawił interpretację prawną, na podstawie której między deweloperem i gminą może dojść do transakcji bezgotówkowej, realizowanej na zasadzie: ziemia za mieszkania.

Deweloper może rozliczyć się z gminą mieszkaniami, które przekaże jej jako zapłatę za grunt po zakończeniu realizacji inwestycji. Oczywiście, aby taka transakcja była możliwa, gmina musi ogłosić przetarg, w którym będzie zawarta informacja, iż do zawarcia umowy przeniesienia własności gruntu dojdzie po zabudowaniu go przez dewelopera, w ustalonym wcześniej terminie.

Po rozstrzygnięciu przetargu strony powinny zawrzeć umowę cywilnoprawną, określającą wzajemne relacje w okresie przejściowym (pomiędzy rozstrzygnięciem przetargu a przeniesieniem własności nieruchomości na rzecz dewelopera).

Według UMiRM-u, celowe byłoby zawarcie trzech umów. Pierwsza byłaby umową użyczenia i polegałaby na oddaniu gruntu przez gminę do nieodpłatnego korzystania deweloperowi na okres trwania budowy. Oczywiście, gmina musiałaby notarialnie wyrazić zgodę na jego zabudowę, w przeciwnym wypadku deweloper nie uzyska pozwolenia na budowę. Obiekty wzniesione na nieruchomości oddanej deweloperowi w użyczenie stanowiłyby własność gminy, a deweloperowi przysługiwałoby w tym okresie ewentualnie roszczenie wobec gminy o zwrot poniesionych nakładów.

Druga umowa zobowiązywałaby natomiast gminę do przeniesienia na rzecz dewelopera własności nieruchomości i określałaby warunki dokonania tego przeniesienia. W tej umowie zostałby zawarty termin zakończenia inwestycji, cena metra kwadratowego, jak również zasady rozliczeń między deweloperem i gminą. Umowa powinna określać, że ustalona w przetargu cena zostanie zapłacona przez dewelopera, zgodnie z art. 70 ustawy o gospodarce nieruchomościami, nie później niż do dnia zawarcia umowy przenoszącej własność oraz określać sposób zapłaty ceny, poprzez potrącenie wierzytelności z tytułu dokonanych nakładów oraz wierzytelności o zapłatę ceny własności nieruchomości. Mielibyśmy więc do czynienia z dwiema wierzytelnościami: wierzytelnością gminy o zapłatę ceny z tytułu zbycia deweloperowi nieruchomości gruntowej oraz wierzytelnością dewelopera z tytułu ceny przeniesienia na rzecz gminy określonej liczby wybudowanych przez niego mieszkań. Ponieważ obie wierzytelności mają charakter pieniężny, mogą być, zgodnie z art. 498 k.c., przedmiotem potrącenia.Trzeci etap sprowadzałaby się do zawarcia dwóch umów o przeniesienie własności: nieruchomości na rzecz dewelopera i wybudowanych przez niego lokali mieszkalnych na rzecz gminy oraz potrącenia wzajemnych wierzytelności z tego tytułu.

Powyższa interpretacja została przedstawiona przez UMiRM w 1999 roku, jednak wtedy trwała jeszcze hossa na rynku mieszkaniowym i deweloperzy nie byli zainteresowani podejmowaniem skomplikowanych stosunków prawnych z władzami samorządowymi. Kupowali grunty za gotówkę. Również gminy nie były przekonane do tego typu współpracy. Miały w pamięci przede wszystkim liczne problemy TBS-ów. Od tego czasu sytuacja zmieniła się diametralnie i zaczynają się pojawiać pierwsze przedsięwzięcia realizowane na podobnej zasadzie.

Za przykład może posłużyć realizacja kompleksu mieszkaniowego w Żyrardowie. 5 lipca 2001 r. przekazano do eksploatacji 70 mieszkań, tj. pierwszą część kompleksu mieszkaniowego Żyrardowskiej Spółdzielni Mieszkaniowej. Inwestycja realizowana jest w porozumieniu z Zarządem Miasta. Spółdzielnia wzięła na siebie zaciągnięcie kredytu w KFM. Miasto, w zamian za 25 lokali do przydzielenia oczekującym osobom z listy, sfinansuje infrastrukturę techniczną za kwotę 465 tys. zł.