Inwestycję w mieszkanie na wynajem o powierzchni 40 mkw. w Warszawie korzystniej jest sfinansować kredytem bankowym. Środki własne, niezbędne przy takiej inwestycji, to zaledwie 40 tys. zł, reszta - 150 tys. zł - może pochodzić z kredytu bankowego. Z przeprowadzonych przez nas wyliczeń wynika, że po 25 latach czynsz z wynajmu sfinansuje koszty kredytu, a zainwestowane 40 tys. zł przyniesie dochód stanowiący równowartość mieszkania, tj. co najmniej 240 tys. zł.
Do wyliczeń przyjęliśmy następujące założenia: cena mieszkania u dewelopera - 150 tys. zł, prowizja dla banku, koszty aktu notarialnego, ubezpieczenia kredytu itp. - 10 tys. zł, koszty wykończenia i wyposażenia mieszkania - 30 tys. zł, inwestujący nie korzystał dotychczas z żadnej ulgi związanej z inwestycjami mieszkaniowymi i ma prawo do korzystania z ulgi podatkowej, dotyczącej odliczania kosztów kredytu (odsetek) od podatku, mieszkanie jest gotowe i akt notarialny stanowiący podstawę do ulgi podatkowej można podpisać do końca br., inwestycja posiada atrakcyjną dla przyszłych lokatorów lokalizację - z możliwością szybkiego dotarcia do centrum miasta, na osiedlu strzeżonym, miesięczny czynsz to 1400-1600 zł miesięcznie, mieszkanie ma zachowaną ciągłość "obłożenia".
Obecnie coraz więcej banków proponuje możliwość sfinansowania 100% kosztów zakupu mieszkania u dewelopera, m.in. PKO BP SA, BZ WBK SA. Wymagają one jednak dosyć dużych dochodów kredytobiorcy, w BZ WBK SA jest to kwota 7 tys. zł netto i polisa na życie stanowiąca równowartość połowy kwoty kredytu. Do swoich wyliczeń wybraliśmy kredyt złotowy, z najniższym na rynku oprocentowaniem 7,99% rocznie i gwarancją jego utrzymania przez co najmniej, rok oferowany przez BZ WBK. Okres kredytowania wynosi 25 lat. W tym czasie stała, miesięczna rata wynosi 1156,73 zł, jej składowe to odsetki - prawie 1000 zł w okresie początkowym i rata kapitałowa. Przy takim kredycie z upływem czasu zmniejsza się kwota odsetek. Po dziesięciu latach wyniosą one 808 zł. Dodatkowy koszt kredytu jest związany z jego ubezpieczeniem (w sumie ok. 0,1% kwoty kredytu miesięcznie). Inny stały koszt związany z obsługą mieszkania to czynsz eksploatacyjny (bez opłat licznikowych - te pokrywa lokator). Wyniesie on 280-340 zł miesięcznie.
Przez co najmniej 2 lata nie płacimy podatku dochodowego, bo wydatki na zakup mebli i wyposażenia można wliczyć w koszty wynajmu. Dodatkowym przychodem będzie również odliczenie od podatku dochodowego, związane z kosztem odsetek od kredytu (ok. 2000 zł rocznie). Do naszych przepływów finansowych należy doliczyć jeszcze kwotę kaucji od lokatora, równowartość jedno- lub dwumiesięcznego czynszu.
Z przeprowadzonych wyliczeń wynika, że zainwestowane dzisiaj 40 tys. zł zarobi w ciągu 25 lat kwotę stanowiącą równowartość mieszkania o powierzchni 40 mkw,. tj. co najmniej 240 tys. zł. Wzrost wartości mieszkania (ok. 2% rocznie) będzie zależny od zmian stopy inflacji. W tym momencie należy zwrócić uwagę na ryzyko związane ze zmianą oprocentowania kredytu, zakładamy jednak, że nie wzrośnie ono drastycznie.
