Bezpieczeństwo klienta czy inwestora

O minimalizacji ryzyka transakcji na rynku pierwotnym nieruchomości mówimy coraz częściej. Nabrała ona szczególnego znaczenia po spektakularnych upadkach firm deweloperskich czy spółdzielni mieszkaniowych, co w konsekwencji spowodowało straty finansowe ich klientów. Inicjatywa obligatoryjnego wprowadzania rachunków powierniczych ma być receptą na tę bolączkę. Nasuwa się jednak pytanie: Czyje ryzyko mają te rachunki minimalizować? Nabywcy czy sprzedającego?

Interwencyjne działania państwa na rynku nieruchomości przejawiają się w różnych aspektach. Dotyczą ono zarówno regulacji prawnych i organizacyjnych, jak też możliwości finansowania inwestycji. W większości z nich korzystano z doświadczeń zagranicznych. Tak było w przypadku Towarzystw Budownictwa Społecznego, kas oszczędnościowo- -mieszkaniowych czy banków hipotecznych.

System rachunków powierniczych bazuje na amerykańskich rozwiązaniach konta escrow. Jednak i w tym przypadku ulegają one pewnej modyfikacji, a nawet zniekształceniu. W konsekwencji, jak już mogliśmy zaobserwować, doprowadziło to do całkowitego fiaska kilku rozwiązań.

Ograniczanie ryzyka

Escrow jest to konto otwierane przez instytucję (pełnomocnicy, instytucje finansowe, przedsiębiorstwa celowe lub inne specjalizujące się w tego typu usługach) w celu zmniejszenia niebezpieczeństwa niewykonania umowy kupna-sprzedaży nieruchomości. Przykładowo kupujący dostarcza agentowi escrow część bądź całość kwoty ewentualnej transakcji, jednocześnie sprzedający dostarcza agentowi dokumentację prawną (akt własności, ubezpieczenie, informacje o finansowaniu hipotecznym ewentualnie inne dokumenty). Kiedy dokumentacja jest sprawdzona, całość kwoty wpłacona i spełnione są wszystkie inne warunki, dochodzi do transakcji.

Trzeba przy tym zaznaczyć, że gdy instytucja agenta escrow nie jest wykorzystywana, działania te częściowo przejmuje pośrednik, ma on jednak ograniczone możliwości w zakresie przetrzymywania i dysponowania pieniędzmi. A żadna ze stron w tej sytuacji nie ma pewności, że przy spełnieniu wszystkich warunków z jej strony dojdzie do transakcji.

To jeden z aspektów działania escrow spotykany w zakresie obrotu na rynku wtórnym. Kolejny aspekt dotyczący zarówno rynku pierwotnego, jak i wtórnego, to finansowanie nieruchomości poprzez pożyczkę obsługiwaną (podatki, ubezpieczenie) przez konto escrow. Pożyczkobiorca dokonuje jednej płatności obejmującej ratę i obowiązkowe obciążenia a inwestor tym samym ma gwarancję, że inwestycja jest ubezpieczona i podatki są płacone terminowo.

Rachunek powierniczy

Pomysł wprowadzenia w Polsce rachunków powierniczych zainicjował ożywioną dyskusję na temat korzyści i wad z nich wynikających oraz prezentację rzekomych zasad (nie zawsze jednak zgodnych z rzeczywistością) ich funkcjonowania w innych krajach.

Trzeba pamiętać o odmiennym niż w Polsce systemie finansowania nieruchomości, pozyskiwania kapitału na jej kupno. Zatem rachunek powierniczy a konto escrow to jednak różne w Polsce instytucje.

Głównym źródłem finansowania inwestycji w nieruchomości jest kredyt hipoteczny, i tu przede wszystkim widać rolę banków, a nie w obsłudze konta escrow, czym banki zasadniczo się nie zajmują. Do tego celu wykorzystywane są inne wspomniane wcześniej podmioty. Ponadto należy podkreślić, że deweloperzy nie poszukują środków od potencjalnych klientów na etapie realizacji inwestycji. Po raz kolejny pojęcie polskiego dewelopera, zasad jego funkcjonowania i finansowania odmiennych od tych spotykanych na Zachodzie, w pewnym stopniu potwierdza niezrozumienie rynku i roli poszczególnych na nim podmiotów.

Można więc się zastanowić, czy kilkanaście lat działania rynku nieruchomości w Polsce w warunkach gospodarki wolnorynkowej doprowadziło do sytuacji, w której niezbędna wydaje się interwencja państwa w zakresie działalności, kolejnej grupy podmiotów tego rynku?Należy zwrócić ponadto uwagę, że działania te mogą wydawać się nieco opóźnione. Obserwujemy w coraz większym stopniu możliwość nabywania praw do nieruchomości mieszkaniowych "gotowych", czyli ryzyko nieotrzymania mieszkania praktycznie nie istnieje. To właśnie doświadczenia ostatnich kilku lat (upadające przedsiębiorstwa, nierzetelni wykonawcy) spowodowały, że dzisiaj nie musimy wpłacać deweloperom środków finansowych i czekać na mieszkanie. W większości miast możemy kupić gotowe mieszkania (nowe) i co więcej, oferta inwestorów obejmuje możliwość zamieszkania i rozłożenia płatności na raty. Można więc się zastanowić, czy na pewno klienci oczekują rachunków powierniczych? Czy zatem nie jest to wyjście naprzeciw firmom deweloperskim, które w sytuacji kiedy spadła skłonność potencjalnych nabywców do powierzania im środków finansowych, zmuszone były do ubiegania się o kredyty bankowe, z uzyskaniem których, jak się okazywało, miewały i miewają ogromne problemy?

Najważniejsze pytanie

Zgodnie z przygotowywanym projektem istniałyby dwa typy takich rachunków: zamknięty (deweloper otrzymywałby pieniądze dopiero po zakończeniu budowy) i otwarty (bank wypłacałby środki w transzach stosownie do postępu prac). W pierwszym przypadku można zatem zauważyć, że rachunek powierniczy gwarantowałby deweloperowi sprzedaż nieruchomości już po jej zrealizowaniu, co oznacza możliwość wywiązania się ze zobowiązań wobec banku zaraz po zakończeniu inwestycji. W kontekście zatem ryzyka, o którym wspominano wcześniej, eliminowałby ryzyko rynkowe dewelopera, związane z brakiem nabywców. Już dziś jednak jest to możliwe dzięki umowom zawieranym pomiędzy inwestorami a potencjalnymi nabywcami, gwarantującymi przekazanie praw do nieruchomości w określonym terminie za wyznaczona cenę (to ze strony inwestora) i zobowiązania nabycia i zapłaty (ze strony klienta), bez konieczności wpłat na etapie realizacji. W drugim uwagę zwraca przede wszystkim konieczność oceny przez bank postępu prac budowlanych (znajomość tych zagadnień nie jest w zakresie wiedzy finansów i bankowości). Kolejnym ważnym zagadnieniem jest istniejąca w ofercie wielu banków współpraca pomiędzy deweloperami a klientami (banków i deweloperów), w gruncie rzeczy działająca na zasadach zbliżonych do rachunków powierniczych.

Czy zatem i jakie ryzyko klientów miałyby minimalizować rachunki? Zmiany na rynku doprowadziły do sytuacji, w której skoro nie ma konieczności wpłacania środków deweloperowi, aby nabyć nieruchomość, działania takie, "na własne życzenie klientów" trudno traktować w kontekście ryzyka bardziej jako ignorancję prawidłowości rynku. Zatem od strony klientów działania te wydają się dalece spóźnione. Co więcej, wiązać się z nimi będą dodatkowe koszty, a to kolejny argument przemawiający przeciwko nim. Coraz częściej minimalizacja kosztów transakcji już dziś doprowadza do omijania pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, cóż zatem mówić o pośrednictwie finansowym. Minimalizacja elementów ryzyka jest uzasadniona do pewnego poziomu kosztów, ale po co je ponosić, skoro można całkowicie ominąć te elementy ryzyka.

Dlaczego obowiązkowe?

Jedną z większych wątpliwości budzi fakt, że w przygotowywanym projekcie przewiduje się obligatoryjność rachunków. Dlaczego rachunki miałyby być obowiązkowe, skoro część deweloperów pokazała, że można odnieść sukces, nie korzystając ze środków potencjalnych nabywców i bez gwarancji (formalnej) co do sprzedaży wytworzonej nieruchomości. I jest to efektem nie przypadku, a znajomości i rozpoznania rynku.Pełna dyskusja będzie zapewne możliwa dopiero w momencie zamknięcia prac nad ustawą wprowadzającą rachunki powiernicze, a ich ocena dopiero po kilkuletnim okresie ich funkcjonowania. I nie należy oczekiwać, że rola i efekt działania będzie podobny jak w krajach, z których rozwiązania te zaczerpnięto (mówimy wszak o innych warunkach ekonomicznych, a w istocie o innych rozwiązaniach - odmienna była i jest rola państwa w ich tworzeniu i funkcjonowaniu).Warto jednak już dzisiaj postawić sobie pytanie, kto odniesie korzyści z ich funkcjonowania. I oby nie sprawdziły się coraz głośniej wyrażane przez potencjalnych klientów oraz deweloperów obawy, że będą to jedynie banki.