Project finance w nieruchomościach

Projekty inwestycyjne w sektorze nieruchomości należą do najbardziej skomplikowanych i ryzykownych dla banku. Wymagają poza wiedzą finansową znajomości zagadnień technicznych i prawnych. Z kolei wysokie ryzyko wynika z częstych wahań cen powierzchni biurowych oraz dużej zależności od koniunktury w innych sektorach gospodarki.

- Identyfikacja czynników ryzyka należy do podstawowych zadań banku rozważającego finansowanie konkretnego przedsięwzięcia i jest niezbędna do dalszej analizy projektu. Powinien on sprecyzować zakres procedur kredytowych, które zostaną zastosowane przy ocenie transakcji - wyjaśnia Krzysztof Szyszko, dyrektor Departamentu Finansowania Inwestycji z Kredyt Banku. Duże projekty o skomplikowanym procesie budowlanym wymagają od banku zindywidualizowanego podejścia do oceny ryzyka. Przeprowadzona analiza powinna doprowadzić do ich eliminacji. Według Krzysztofa Szyszko, dobrym przykładem tego może być projekt budowy hotelu. Dodaje jednak, że większość z wynikających z tego wniosków odnosi się też do projektów innego typu, takich jak biurowce czy centra handlowe.

- Jednym z pierwszych wymogów banku będzie przedstawienie niezależnej analizy rynku, sporządzonej przez wyspecjalizowaną agencję konsultingową. Po jej zaakceptowaniu bank przeprowadza własne badania wrażliwości projektu na zmiany założeń przyjętych w analizie dostarczonej przez inwestora. Celem symulacji jest otrzymanie wartości progowych, przy których spłata kredytu będzie niezagrożona - twierdzi Krzysztof Szyszko.

Następny aspekt analizy to ocena stopnia zaangażowania finansowego inwestora oraz kontrola realizacji przedsięwzięcia.

Zaangażowanie późniejszego użytkownika

W projekcie hotelowym znaczenie ma również zaangażowanie końcowego użytkownika, czyli właściciela hotelu. To właśnie jego profesjonalizm i zdolność do generowania zysków z projektu jest gwarancją sukcesu. W zależności od strategii sieci hotelowych, mogą one wspierać projekt przez udzielenie dodatkowego finansowania, bądź zagwarantowanie minimalnego poziomu zysku wypracowywanego w przyszłości przez budowaną jednostkę. Możliwe jest także połączenie obydwu elementów. Wsparcie użytkownika jest dla banku gwarancją jego trwałego zaangażowania w projekt, niezależnie od wahań koniunktury na rynku. W przypadku realizacji centrum handlowego lub rozrywkowego, podobną rolę spełnia tzw. główny najemca. Zazwyczaj jednak nie wspiera on projektu finansowo, lecz jest swego rodzaju magnesem przyciągającym klientów do całego centrum. Rolę głównego najemcy spełniają zazwyczaj hipermarkety lub kina.

Waluta finansowania

i zabezpieczenia

Ważnym elementem w sektorze nieruchomości jest wybór waluty finansowania. Powinno to być uzależnione od waluty, w jakiej następować będą wpływy z projektu. Jeżeli stawki czynszu denominowane będą do dolara, finansowanie powinno odbywać się także w dolarach. Zapobiegnie to powstawaniu różnic kursowych w okresie spłaty kredytu. Projekty inwestycyjne w sektorze nieruchomości charakteryzują się długim okresem spłaty, co wyklucza udzielanie finansowania w walucie polskiej, ze względu na wysoką jeszcze niestabilność stóp procentowych i nieprzewidywalność ich kształtowania się w długim okresie.

- Struktura zabezpieczeń w inwestycjach w nieruchomości nie jest przedmiotem zażartych sporów między bankiem i kredytobiorcą, tak jak dzieje się to niejednokrotnie przy kredytach na finansowanie bieżącej działalności - twierdzi Krzysztof Szyszko. Realizacja projektów w nieruchomościach odbywa się zazwyczaj w formie wyodrębnionych spółek, których wszelkie aktywa są zabezpieczeniem kredytu.

Dodatkowe koszty

Dużo więcej kontrowersji powstaje przy negocjacjach dotyczących zakresu zewnętrznej obsługi prawnej transakcji. Wiąże się to z ponoszeniem dodatkowych kosztów. Przy finansowaniu dużych projektów inwestycyjnych jednym z podstawowych wymogów banku jest sporządzenie dokumentacji przez niezależną kancelarię prawną.Podobną rolę jak kancelaria prawna odgrywa bankowy nadzór budowlany. Prowadzony jest on przez wyspecjalizowanego konsultanta, zatrudnianego na koszt kredytobiorcy. Działa on wyłącznie w interesie banków. Informuje na bieżąco o stanie robót, ewentualnych przekroczeniach kosztów, wykrytych usterkach, opóźnieniach itp.

Sukces rynkowy projektu hotelowego zależy od:

- podpisania umowy między właścicielem (inwestorem) a profesjonalnym użytkownikiem, oferującym dostęp do międzynarodowego systemu rezerwacji oraz zapewniającym odpowiedni styl zarządzania dopasowany do kategorii hotelu

- odpowiedniego wyposażenia hotelu dopasowanego do standardu, zaakceptowanego przez operatora

- uwzględnienia konieczności stworzenia odpowiedniego zaplecza gastronomicznego, rozrywkowego i konferencyjnego.