Sport dla cierpliwych

Konkurencja umożliwi porównanie efektów inwestycji, choć należy spodziewać się, że przeciw prostym porównaniom protestować będą same fundusze

- Mam mieszkania, domy. Kilka kamienic mam. Działkę kupiłem pod Warszawą, to ją podzielę za kilka lat i pod deweloperkę sprzedam - wylicza mój rozmówca, ubrany w swój tradycyjny kreszowy dresik. - Generalnie inwestorem jestem. Ale giełda to mnie już nie interesuje - wyjaśnia. Przypadkowe spotkanie na ulicy z facetem, który znany był z niepojętej wręcz liczby mieszkań do wynajęcia dało mi sporo do myślenia. I po raz kolejny przypomniało o apetycie na inwestycje na rynku nieruchomości.

Nie wiem, czy ktokolwiek szacował liczbę ludzi już teraz żyjących doskonale z wynajmu wielu mieszkań czy handlu wcześniej kupionymi nieruchomościami. Jedno wydaje się pewne - w skali całego społeczeństwa nie jest to grupa zbyt liczna. Zdecydowana większość działa zapewne w Warszawie, polskim centrum emigrantów z innych miast. Lokowanie kapitału w działkach, mieszkaniach, całych osiedlach domków jednorodzinnych czy projektach deweloperskich budownictwa wielorodzinnego i biurowego - to wszystko, w dotychczasowym wydaniu, zdecydowanie sport dla bogatych.

Samodzielne inwestowanie w nieruchomości to zajęcie wymagające po prostu kasy. Ale, podobnie jak to jest na rynkach rozwiniętych, i u nas wreszcie pojawią się możliwość włączenia do tego sportu także tych, którzy milionerami bynajmniej nie są. A dzieje się tak za przyczyną funduszy nieruchomości. Po niepowodzeniu wcześniejszych prób wprowadzania funduszy tego typu na rynek przyszedł czas na kolejne podejście. To informacja pozytywna, bo fundusze takie mogą ożywić rynek i sprzyjać upowszechnianiu idei inwestowania naprawdę długoterminowego. Oczywiście, pod pewnymi warunkami...

Truizmem byłoby rozwodzenie się nad warunkiem podstawowym, czyli dobrym określeniem celu działania i dbałością o jak najwyższą jakość pracy, a przez to i wymierne wyniki, menedżerów funduszy nieruchomości. Ale same deklaracje i teoretyczne założenia to za mało. Rynek może zmusić zarządzających funduszami do jak najbardziej efektywnej pracy...

Warunkiem niezbędnym jest jednak konkurencja. A ta możliwa będzie dopiero wtedy, gdy na rynku zacznie działać przynajmniej kilka w miarę dużych funduszy tego typu. Konkurencja umożliwi porównywanie efektów inwestycji, choć należy spodziewać się, iż przeciw prostym porównaniom protestować będą same fundusze. I po części będą miały trochę racji - wszak portfele funduszy nieruchomości będą się różniły w zależności od wybranej strategii i czasowego horyzontu inwestycyjnego, które nie tak łatwo będzie można zmienić (ze względu na specyfikę rynku). Jednak, nawet biorąc pod uwagę obiektywnie ograniczoną porównywalność wyników tych funduszy, należy pamiętać o jednym istotnym fakcie: z punktu widzenia inwestora liczy się po prostu to, jak dużo pieniędzy zarobił fundusz dla jego klientów. Wydaje się to trywialną uwagą, ale osobiście wielokrotnie spotykałem się z irytacją inwestorów, którzy nie przyjmowali do wiadomości enigmatycznych tłumaczeń funduszy, które używały argumentu o specyfice i "inności" swego portfela jako metody obrony przed zarzutami o niską efektywność i, de facto, złe zarządzanie powierzonymi im pieniędzmi. Dlatego trzeba uczulić zarówno fundusze, jak i inwestorów, na zwracanie uwagi na naprawdę długoterminowy charakter inwestycji w fundusze nieruchomości.

Jestem przekonany, że przejrzystość informacyjna liczyć się będzie w sposób szczególny dla inwestorów zainteresowanych funduszami nieruchomości. Mam na myśli np. tłumaczenie sensowności poszczególnych projektów w portfelu funduszu - od kogo i po co kupiono daną nieruchomość? To ważne, gdyż inwestorzy mogą obawiać się, by fundusze nie stały się przypadkiem wygodnym wehikułem pozwalającym pomysłodawcom na pozbywanie się kłopotliwych nieruchomości przejmowanych za długi przez inne spółki z grupy finansowej, która takim funduszem zarządza. Warto, by na takie ryzyko "mieli oko" zwłaszcza analitycy. Wobec braku wiedzy i informacji wśród samych inwestorów, do analityków zresztą będzie należeć niezależna weryfikacja choćby wycen aktywów funduszy czy sprawdzanie, czy ceny transakcyjne nie były np. zawyżone wobec cen rynkowych. To spore pole do popisu dla specjalistów. W znacznie większym stopniu niż w przypadku funduszy akcji potrzebne będą bowiem niezależne, wiarygodne opinie na temat polityki i wyników działalności funduszy.

Fundusze powinny jasno informować, a inwestorzy - zdawać sobie sprawę z charakteru inwestycji. Mówię o znacznie niższej niż w przypadku np. funduszy akcji płynności, czyli możliwości faktycznej sprzedaży inwestycji. Może to trwać bardzo długo. Może wymagać także cierpliwości z innego powodu - konieczności przeczekania okresów dekoniunktury obniżającej ceny na rynku.

Reasumując - fundusze nieruchomości to duża szansa na świeży impuls do rozwoju rynku. To szansa na to, by sport dotychczas zastrzeżony wyłącznie dla bogatych stał się sportem także dla tych zdecydowanie mniej zamożnych. Ci zaś muszą pamiętać, że to sport dla inwestorów cierpliwych. Bardzo dobrze się stało, że ta nowa dyscyplina startuje wreszcie i na naszym rynku.

Autor jest analitykiem rynku. Tekst jest wyrazem jego osobistych poglądów i nie może być inaczej interpretowany.