Teraz nieruchomości

Rozmowa

z Jarosławem Baucem,

prezesem zarządu SKARBIEC

TFI S.A. - towarzystwa

wprowadzającego na rynek

fundusz nieruchomości

mieszkaniowych.

Skąd pomysł na utworzenie funduszu nieruchomości mieszkaniowych?

Segment budownictwa mieszkaniowego odznacza się najwyższą stopą zwrotu. Fundusz jako jedyny daje obecnie unikalną możliwość partycypacji w zyskach osobom, których nie stać na samodzielne inwestowanie w nieruchomości, zaś instytucjom np. funduszom emerytalnym daje szansę długoterminowej opłacalnej inwestycji, która dywersyfikuje ich portfel lokat.

Dlaczego właśnie teraz?

Powodów jest kilka. Potencjalny deficyt lokali mieszkalnych w Polsce wynosi około 1,5 miliona, a liczba lokali mieszkalnych w przeliczeniu na 1000 mieszkańców, należy do najniższych w rozszerzonej Unii Europejskiej - wynosi nieco ponad 300, podczas gdy np. w Hiszpanii czy Portugalii jest to prawie 500. Ten potencjalny popyt będzie się z czasem przeradzał w rzeczywisty - ze względu na efekt konwergencji Polski do bogatych krajów UE (szybsze tempo wzrostu gospodarczego, szybszy wzrost zamożności, czekający nas duży napływ kapitału i technologii, korzystanie ze sprawdzonych gotowych wzorców). Trzeba również dodać fakt konwergencji nominalnej, czyli wyrównywania się w czasie stóp procentowych. W ślad za tym zwiększą się możliwości kredytowania zakupów mieszkań. Dodatkowym argumentem są niższe obecnie ceny nieruchomości mieszkaniowych w Polsce w porównaniu zarówno z bogatymi krajami UE, jak i tymi mniej zamożnymi: Czechami czy Węgrami. Oznacza to, że ceny lokali mieszkalnych w Polsce mogą w najbliższych latach rosnąć szybciej niż w pozostałych krajach europejskich zwiększając dodatkowo stopę zwrotu funduszu. I jeszcze jedno - niezależnie od czynników demograficznych i makroekonomicznych, jest wysoce prawdopodobne, że w 2008 r. nastąpi skokowy wzrost popytu na mieszkania, ze względu na wprowadzenie od 2008 r. 22% VAT na mieszkania. Jeśli ten scenariusz zostanie zrealizowany - z pewnością przełoży się to na wzrost cen mieszkań i wyższą rentowność funduszu.

Jakie są Państwa szacunki odnośnie tego potencjału wzrostu, a co za tym idzie - rentowności funduszu?

Odpowiem tak: towarzystwo postawiło przed sobą bardzo wysoką poprzeczkę. Premia za zarządzanie funduszem, tzw. success fee, będzie towarzystwu należna tylko w przypadku, gdy średnia roczna rentowność funduszu przekroczy 12%. Wysokość tej premii to 20% nadwyżki ponad 12% rentowność.

Kto może zainwestować w fundusz nieruchomości?

Każdy. Jedyne ograniczenia to minimalna wpłata w wysokości 5 tys. zł oraz odpowiednio wczesny zakup certyfikatów, gdyż dla spóźnialskich może ich nie starczyć.

Jak realizowana będzie polityka inwestycyjna?

Korzyści z inwestowania w lokale mieszkalne często postrzegane są wyłącznie w kategoriach kupna mieszkania dzisiaj i sprzedaży z zyskiem za kilka lat. Fundusz SKARBIEC-RYNKU NIERUCHOMOŚCI będzie działać w inny sposób. Zainwestuje, poprzez wyspecjalizowane spółki celowe, w projekty deweloperskie - począwszy od nabycia działki budowlanej i uzyskania zezwolenia na budowę, przez proces robót budowlanych, a skończywszy na sprzedaży wybudowanych lokali na rynku pierwotnym. Zaangażuje się zatem w cały proces powstawania nowych mieszkań, i będzie zarabiał na marżach we wszystkich fazach realizacji projektu deweloperskiego.

Dlaczego przez spółki celowe a nie bezpośrednio?

Powołanie do realizacji poszczególnych projektów inwestycyjnych spółek celowych umożliwi odpowiednie rozłożenie ryzyka inwestycyjnego. Ryzyko będzie skoncentrowane w spółce, nie będzie bezpośrednio obciążać funduszu. W stosunku do spółek celowych fundusz będzie pełnił rolę inwestora finansowego. Wyszukiwaniem projektów inwestycyjnych i ich realizacją zajmować się będą firmy deweloperskie, z którymi fundusz nawiąże współpracę. Za pośrednictwem rady inwestorów, więksi uczestnicy funduszu będą współdecydować o tym, które projekty inwestycyjne będą faktycznie realizowane. Fundusz zdywersyfikuje swoją działalność między różnych deweloperów oraz geograficznie.

Jak będzie przebiegał proces inwestycyjny?

Fundusz zostanie utworzony na 10 lat. Okres ten zostanie podzielony na dwa cykle pięcioletnie. W każdym z nich zaangażujemy się w kilka projektów inwestycyjnych. Ich liczba zależeć będzie od kwoty pozyskanych w trakcie subskrypcji aktywów. Przedział emisji wynosi 50-300 mln zł, jednak kwota faktycznie zainwestowana w nieruchomości będzie znacznie większa. Poszczególne projekty będą bowiem wspomagane kredytami - nawet w wysokości 80% nakładów na jeden projekt. W każdym z cykli pierwszy rok z reguły zostanie poświęcony na analizę i wybór projektów, uzyskanie odpowiednich zezwoleń, okres kolejnych 2-3 lat - na nakłady inwestycyjne, budowę, zaś ostatni rok - na sprzedaż nieruchomości na rynku pierwotnym.

A co z osobami, które zechcą wyjść z inwestycji przed upływem 10 lat?

Przewidzieliśmy taką możliwość. Planujemy wprowadzić certyfikaty do obrotu na warszawskiej giełdzie. Ich płynność chcemy zapewnić poprzez zawarcie umowy z animatorem rynku. Dodatkowo - po upływie 5 lat działalności funduszu - będzie istniała możliwość odsprzedaży funduszowi części certyfikatów. Inwestorzy będą mieli także prawo do likwidacji funduszu po pierwszych pięciu latach jego funkcjonowania.

Co trzeba zrobić, żeby zostać posiadaczem certyfikatów funduszu?

Wystarczy wizyta w jednym z niemal 200 punktów obsługi biur maklerskich prowadzących zapisy - DI BRE Banku, CDM Pekao S.A., BM BGŻ S.A. Certyfikaty dostępne są także za pośrednictwem mBanku, Multibanku oraz Deutsche Banku PBC. Cena jednego certyfikatu to 1 tys. zł, zaś minimalna kwota zapisu - 5 tys. zł. Subskrypcja potrwa do 1 października bądź krócej - w przypadku gdyby wszystkie certyfikaty zostały objęte wcześniej.

Dziękujemy za rozmowę.