Mieszkań na wynajem musi być więcej

Z Piotrem Styczniem, wiceministrem transportu i budownictwa, pełnomocnikiem rządu ds. rządowego programu budownictwa mieszkaniowego, rozmawia Konrad Krasuski

Sejm zajmie się dziś projektem ustawy o dopłatach do kredytów mieszkaniowych. Według danych GUS, w 2005 r. rozpoczęto w Polsce budowę 102 tys. mieszkań. Wydano 116 tys. pozwoleń na budowę. Czy dzięki wsparciu rządu tegoroczne statystyki będą lepsze?

Trudno, by już w 2006 r. efekty były widoczne. Program rządu zakłada budowę 1,5-1,8 mln mieszkań w ciągu ośmiu lat. Na tyle też szacujemy obecny deficyt nowych lokali. Ale pamiętajmy, że rząd nie jest fundatorem mieszkań, jest jedynie regulatorem rynku mieszkaniowego. Jeżeli coś możemy zrobić, to oddziaływać na popyt i na podaż odpowiednimi instrumentami prawnymi.

Eksperci oceniają, że spłata połowy odsetek za obywateli to zbyt mało, aby pobudzić rynek.

Oceniamy, że dzięki ustawie mieszkania znajdzie 350 tys. osób. Szacowaliśmy bowiem, że przy 25-letnim kredycie na mieszkanie za 100 tys. zł, przy którym rata wyniesie 660 zł, dopłata zmniejszy spłaty do około 510 zł na miesiąc. To daje 150 zł oszczędności, porównywalne z kosztami tańszego czynszu za takie mieszkanie. Daje też większą zdolność kredytową. Nie od razu jednak efekt będzie widoczny. Spodziewamy się, że z pomocy skorzysta około 15 tys. rodzin na starcie. Potem coraz więcej, aż do 35-50 tys. rocznie.

Skąd wezmą się pozostałe mieszkania? Mówił Pan o 1,5 mln w osiem lat. Do tej pory w Polsce oddawano rocznie 100-110 tys. lokali.

Około 150 tys. mieszkań powstanie w ramach socjalnego budownictwa gminnego, przy pomocy finansowej państwa. Drugim elementem jest budownictwo na wynajem - planowany efekt to 200 tys. lokali. Chcemy wyraźnie pokazać rynkowi, że opłaca się inwestować w takie budynki. Trzecia sprawa to typowe budownictwo deweloperskie. Tu spodziewamy się efektu w postaci 800 tys. mieszkań. Z mieszkaniami, których zakup był możliwy dzięki dopłatom do kredytów, daje to w sumie 1,5 mln lokali w ciągu ośmiu lat plus 300 tys. w przypadku dobrej koniunktury w gospodarce.

Do tego wszystkiego trzeba gruntów, a tych - jak skarży się branża budowlana - brakuje.

Gminy muszą zrozumieć jedną kwestię - są one odpowiedzialne za politykę mieszkaniową. To nie państwo "produkuje" mieszkania. To od gmin zależy przeznaczenie odpowiednich terenów pod budownictwo i realizacja mieszkaniowych potrzeb lokalnych społeczności. Od gmin zależy także, czy mają w ofercie mieszkania socjalne, o obniżonym czynszu. Samorządy decydują również o skali budownictwa czynszowego - być może nawet w kooperacji z prywatnymi inwestorami. Zwrócimy na to uwagę, bo zależy nam na pobudzeniu rynku najmu lokali mieszkalnych.

Którego nie ma, bo wszyscy boją się ustawy o ochronie praw lokatorów i okupacji mieszkania przez niewygodnego najemcę.

W Polsce jest teraz nawet do 200 tys. mieszkań na wynajem, które stoją puste. Jak pan zauważył, ich właściciele nie szukają najemców z uwagi na nadmierną ochronę praw lokatorów. W związku z tym chcemy, aby w nowych zasobach (np. oddanych do użytku po 1 stycznia 2007 r.) nie było już tak silnej ochrony osoby, która nie płaci czynszu. Zamierzamy zmienić przepisy w tym zakresie i zrównać prawa właścicieli i najemców.

Czyli eksmisja, nie bacząc na zimę i inne okoliczności? Np. gdy najemca jest matką z dzieckiem...

Jestem zwolennikiem twardego prawa. Jego "twardość" ma też polegać na tym, że skoro rząd uelastycznia rynek najmu i częściowo rozwiązuje problem mieszkaniowy, to gminy ze swej strony powinny mieć obowiązek dostarczania lokali socjalnych.

Dzisiaj samorządy często płacą odszkodowania prywatnym właścicielom za przechowywanie niewygodnych lokatorów. Ta rekompensata polega na wypłacie różnicy między czynszem rynkowym a czynszem płaconym przez lokatora. To często generuje spory prawne. Chcemy, aby samorządy w przypadku nowych zasobów miały obowiązek udostępnienia lokalu socjalnego lub wypłaty pełnego odszkodowania.Czy to wystarczy, żeby polski rynek najmu funkcjonował jak w Europie Zachodniej, gdzie regułą jest podpisywanie kilkuletnich umów? Gdzie fundusze inwestycyjne inwestują w ten typ mieszkań?

Tak, wystarczy, aby zasoby mieszkaniowe na wynajem były w dużym stopniu elastyczne. Oprócz tego chcemy wprowadzić na rynek grunty likwidowanych Agencji Nieruchomości Rolnych, Agencji Mienia Wojskowego i Wojskowej Agencji Mieszkaniowej przez ich skomunalizowanie. Ale pod jednym warunkiem. Tereny te powinny trafić pod budownictwo mieszkaniowe. To jest najnowszy pomysł rządu: jeżeli gmina otrzyma taki majątek, to powinna wykorzystać go na mieszkania.

O jakich powierzchniach mówimy?

W resorcie tego jeszcze nie wiemy. Czekamy na informację z Ministerstwa Rolnictwa i Rozwoju Wsi czy Ministerstwa Gospodarki. Myślę, że potrzebna będzie też weryfikacja zasobów likwidowanych agencji pod kątem tego, czy rzeczywiście nadają się pod budownictwo mieszkaniowe. Wiem jednak, że gruntów jest sporo, a więc istotnie poprawimy ich podaż.

Okazuje się, że z powodów politycznych WAM i ANR trzymano z daleka od rynku mieszkaniowego. Niesłusznie. Skoro brakowało w Polsce terenów pod budowę, trzeba było sięgnąć po tereny rolne i wojskowe.

Skąd pewność, że gminy poradzą sobie z zagospodarowaniem nowych gruntów?

Przede wszystkim nie będą musiały sprzedawać gruntów po cenie wywoławczej na przetargach - tak jak się dotychczas od nich wymaga. Chciałbym, by zamiast tego wnosiły grunty w ramach partnerstwa publiczno-prywatnego do przedsięwzięć deweloperskich, spółdzielczych czy nawet Towarzystw Budownictwa Społecznego. Wyobrażam sobie, że gmina do wspólnego przedsięwzięcia z deweloperem wnosi grunt. Czynsz nie uwzględnia wtedy spłaty wartości terenu, jest zatem niższy. Czynsz zwraca tylko nakłady poniesione na sam budynek. Gmina realizuje zaś politykę społeczną, za którą może być rozliczona.

Gdyby tak powstałe budynki i lokale traktować jako zasoby elastyczne i pozwolić na ich sprzedaż, wtedy wartość udziału w gruncie powinien wycenić rzeczoznawca na dzień sprzedaży. To bardzo prosty pomysł legislacyjny, który prowadzi do dwóch rzeczy: obniżenia kosztów najmu i obniżenia kosztów zakupu takich zasobów, jeżeli na sprzedaż zezwolimy.

Wprowadzić chcemy zarazem okres przejściowy: w ciągu trzech-pięciu lat od oddania mieszkania do użytku nie można będzie go sprzedać. Chodzi o to, żeby najpierw wystąpiły mechanizmy rynkowe, które zweryfikują wartość gruntu wniesionego przez gminę. Pojawią się przecież drogi, sklepy, całe otoczenie, które zwiększa wartość nieruchomości. W ten sposób unikniemy transakcji dzień po powstaniu budynku, gdy cena gruntu przekazywanego kupującemu może być zbyt niska.

Pomysł przypomina nieco funkcjonowanie spółdzielni mieszkaniowej...

Tak, ale otwartej spółdzielni mieszkaniowej. Tu nie ma prawa spółdzielczego. Jest jasno określony właściciel budynku i właściciel gruntu. Planujemy wprowadzić to rozwiązanie poprzez nowelizację ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Jak już mówiłem, nie wykluczamy, że najemca będzie chciał wykupić mieszkanie czynszowe. Deweloperowi także może zależeć na szybszym zwrocie pieniędzy włożonych w inwestycję. W takim wypadku deweloper dostanie zapłatę w postaci ceny uzyskanej za budynek lub jego część. Gmina natomiast dostanie, via deweloper, zapłatę za wniesiony grunt według wyceny rzeczoznawcy na dzień dokonania sprzedaży.

Jeżeli - jak Pan twierdzi - jest to takie proste, to dlaczego nikt nie zastosował dotąd w Polsce podobnych rozwiązań?

Z deweloperami mamy pewien problem. Spora ich grupa chce inwestować wyłącznie tak, by szybko zwróciły się włożone pieniądze...

Przewiduje Pan ograniczenia?

Tu będzie ograniczenie, ale nie tyle zwykłej marży, ile marży na gruncie. Dziś rynek wygląda najczęściej tak, że deweloperzy kupują grunt z dochodów z budowy. Do tego mają jeszcze potem zysk z odsprzedaży udziałów w gruncie. Uważam, że firmy budowlane pGeneralnie, musimy sprawić, by długofalowe inwestowanie było częścią portfela inwestycyjnego dewelopera. Musi on dywersyfikować ryzyko. Dlaczego w Polce tak często upadały deweloperskie firmy? Bo miały krótki horyzont inwestowania: wybudować z dużym zyskiem. Wystarczyło, że nie było popytu i deweloper "leżał". Gdyby jednak firma deweloperska prowadziła równolegle różne projekty, nie byłoby takiego zagrożenia. Mówił pan o funduszach inwestycyjnych. One też nie inwestują w budownictwo pod wynajem, bo nie są w stanie osiągnąć wysokiego poziomu płatności czynszu przez najemców.

Część pomysłów, o których dzisiaj rozmawiamy, może zaistnieć dzięki temu, że świadomość społeczeństwa się zmieniła, zmienił się także rynek. Łatwiej mi wprowadzać reformy - jestem z branży budowlanej, byłem zarządcą i prezesem spółdzielni. To jest inna sytuacja. Zdumiewa mnie, że nikt tego nie chciał robić wcześniej, bo nie znajduję na to żadnych dowodów w ministerialnych dokumentach.

Kiedy pierwsze projekty samorządowo-deweloperskie pojawią się na rynku? Zna Pan już konkretnie jakieś firmy budowlane, które są na to gotowe? Z kim mają rozmawiać, skoro w październiku czekają nas wybory samorządowe?

Myślę, że realna data wdrożenia rozwiązań to połowa 2007 r. Ma pan jednak rację. Rząd przygotuje oprzyrządowanie prawne. Ale w głowach deweloperów wciąż tkwi chęć szybkich zwrotów z inwestycji.

Mam jednak nadzieję, że dzięki reformom uda się stworzyć grupę długofalowych inwestorów, która ustabilizuje rynek mieszkaniowy. Na przykład: na dekoniunkturę budownictwo pod wynajem nie reaguje zaprzestaniem inwestycji. Zamiast tego, inwestorzy zmniejszą czynsze, będą odcinać mniejszą marżę od wynajmu. Wiedzą, że nadejdzie koniunktura i zainwestowany kapitał w długim okresie się zwróci.

Liczy Pan na rozsądek deweloperów, a z planów rządu wynika, że chce ich Pan obarczyć obowiązkowym rachunkiem powierniczym, na którym pieniądze klientów będą czekać do zakończenia budowy...

Rzeczywiście, takie są nasze plany. Chodzi nam o bezpieczeństwo inwestycji. Przy czym muszę dodać: jestem zwolennikiem takich rachunków, ale otwartych. Polskich deweloperów, pomijając może największych, nie stać na rachunek zamknięty, czyli nie stać na czekanie na zapłatę i finansowanie budowy własnymi środkami. Muszą mieć dostęp do powierzonych na rachunku powierniczym pieniędzy w trakcie inwestycji.

Co na to banki?

Zgodzą się chętnie na każdy produkt i rozwiązanie, dzięki którym mogą zarobić. Przyznaję, że rachunek powierniczy jest elementem kosztotwórczym w budownictwie - prowizje bankowe pochłaniają 0,5-1,5 proc. wartości inwestycji. Ale liczymy, że poczucie bezpieczeństwa zwiększy popyt, a więc deweloperzy wyrażą na to rozwiązanie zgodę.

Rachunek powierniczy będzie obowiązywać wszystkich deweloperów?

Tak. Nie twórzmy specjalnego prawa dla wybranych.

Skoro jesteśmy przy bankach: jaka będzie w przyszłości rola Banku Gospodarstwa Krajowego?

BGK odpowiada za system redystrybucji pieniędzy z budżetu oraz zaciąganie kredytów na zewnątrz, wspomagających m.in. budownictwo. Umożliwia wygenerowanie środków 2-3-krotnie większych niż te, które wnosi budżet. Dlatego rola BGK jest nie do przecenienia. Tak samo, jak nie do przecenienia jest doświadczenie banku w branży mieszkaniowej. Nadal zatem będziemy tworzyć programy mieszkaniowe, zakładające wykorzystanie tej instytucji. Docelowo zadania BGK sformułuje jednak rząd.

Dziękuję za rozmowę.