Weekendowa Analiza Futures

Kamil Jaros

Każdy, kto na bieżąco śledzi wydarzenia na rynkach finansowych i czyta

amerykańskie serwisy informacyjne łatwo zauważy, że zwykle przeważa wśród

nich optymizm. Zdaniem większości analiz i komentarzy rynek ma większe

szanse na wzrost cen, a napływające informacje mają głównie dobry

wydźwięk. Rzadko się zdarza, by jednocześnie pojawiło się wiele

pesymistycznych tekstów dotyczących przyszłości. Ostatnio właśnie kilka

takich się pojawiło.

W ubiegłym tygodniu na pierwszy plan wszystkich serwisów wyszły informacje

dotyczące rynku nieruchomości w USA. Po części wynikało to z faktu, że nie

było innych ważnych publikacji danych makroekonomicznych, którymi można by

się było zająć, ale to tylko pół prawdy. Faktycznie, ostatnio rynek

nieruchomości staje się ponownie języczkiem u wagi inwestorów.

Już dawno mówiono, że rynek nieruchomości w USA to bańka spekulacyjna,

która kiedyś musi - jak każda bańka - pęknąć. Gdy tylko stopy procentowe

zaczęły rosnąć obwieszczano koniec hossy na rynku nieruchomości, a tym

samym poważne zakłócenia, jakie to wydarzenie miało wywołać w całej

gospodarce. Stopy rosły, ale obroty nieruchomościami także. Rosły też

nadal ceny. Temat szybko zszedł z afisza i stał się drugorzędnym. Teraz

wraca, bo przewidywane wtedy zmiany zaczynają się pojawiać.

Każdy ma świadomość, że prowadzona w ostatnich miesiącach polityka

pieniężna musiała odcisnąć swoje piętno na rynku nieruchomości. Wzrost

kosztu pieniądza silnie wpływa na chęć zaciągania kredytów hipotecznych.

Sprawia też, że zaciągane kredyty stają się coraz droższe, a tym samym ich

obsługa staje się coraz większym czynnikiem w budżetach domowych, co ma

bezpośredni wpływ na poziom konsumpcji gospodarstw domowych. To tylko

skutki bezpośrednie. Znacznie ważniejsze są też skutki pośrednie.

Zmniejszenie popytu na nieruchomości wynikające z droższego kredytu

sprawia, że podaż zaczyna przeważać. Obroty na rynku są nadal duże, ale

ceny już nie rosną. Później obroty zaczynają spadać, by po jakimś czasie

ceny także zaczęły zniżkować.

Echa spadku cen nieruchomości i zmniejszenia się liczby sprzedawanych

domów wyczuwalne są w wielu gałęziach gospodarki, gdzie zaczyna brakować

zamówień, co wpływa na poziom rentowności, a tym samym na poziom

zatrudnienia. Część ludzi straci pracę. Także tych, którzy mają kredyty.

Globalna jakość kredytów zacznie słabnąć, a pojawi się problem ich spłaty.

Słabnący rynek nieruchomości, który przecież był faktycznie

zabezpieczeniem dla tych kredytów skłoni banki do podjęcia działań

mających na celu urealnienie malejącej wartości przedmiotu zabezpieczeń.

Cześć nieruchomości, których klienci nie będą w stanie sprostać nowym

wymogom zostanie przejęta przez banki i powiększy pulę podaży domów, co

tylko pogłębi spadek cen. Czarny scenariusz będzie się powoli realizować.

Obecnie mamy pierwsze oznaki osłabienia na rynku nieruchomości. Pytanie,

czy to już początek poważnych problemów, czy też tylko korekta hossy? Za

oceanem z wielu ust padają słowa uspokajające, że nie jest jeszcze tak

źle, że nie grozi załamanie. Właśnie w ubiegłym tygodniu wraz z danymi o

obrotach nieruchomościami pojawiło też kilka odmiennych głosów, które w

swej wymowie były bardziej złowieszcze.

Obserwowana w ostatnim czasie siła konsumpcji po części była wynikiem

hossy na rynku nieruchomości. Wysokie czynsze wynajmu, rosnące ceny

posiadanych nieruchomości czy tani kredyt pozwalały na radosne

zaspokajanie potrzeb, a tym samym na zgłaszanie popytu na różne dobra.

Teraz, gdy rynek nieruchonych.

Rynek nieruchomości słabnie, co widać po publikowanych danych. Wskaźnik

nastrojów branży budowlanej spadła z 67 rok temu do 32 w sierpniu tego

roku. Tym samym można przyjąć, że tylko trzecia część ludzi z branży jest

zdania, że sprawy idą w dobrym kierunku. Wg nich rynek jest teraz

trudniejszy i wymaga coraz większych wysiłków, by przekonać kupca. Co

ważne, rośnie liczba kupców, którzy wycofują się z transakcji. Ma to

znaczenie, gdyż dane o obrotach nieruchomościami są faktycznie danymi o

liczbie podpisanych kontraktów, a nie rzeczywistym przejęciu domu.

Fakt, że obecnie sprzedaż domu już nie jest tak łatwa jak jeszcze rok temu

sprawia, że strona podażowa posiłkuje się różnego rodzaju zachętami. W

efekcie cena zakupionego domu jest w rzeczywistości niższa do tej w

kontrakcie. Taka obserwacja stawia w innym świetle dane o zmianie cen

nieruchomości. Wg ostatnich danych obecna mediana ceny sprzedanego nowego

domu jest niewiele wyższa od tej sprzed roku. Mając w pamięci wspomniane

już wyższe koszty pozyskania kupca na dom można chyba stwierdzić, że ceny

nieruchomości w najlepszym wypadku już nie rosną, a właściwie zaczynają

spadać.

Wraz z danymi o spadku liczby sprzedaży nowych domów (w lipcu spadła ona o

ponad 4%, a spadek rok do roku to już ponad 20%, od początku roku spadek

wyniósł 14%) poznaliśmy też ilość domów oczekujących na sprzedaż. Wzrosła

ona o ponad 1% i osiągnęła najwyższy poziom od 11 lat. W ciągu roku liczba

domów na sprzedaż wzrosła o ponad 22%. W przypadku istniejących domów

wielkość obrotów także spadła o ponad 4%, a liczba domów oczekujących na

sprzedaż wzrosła do najwyższego poziom od 13 lat. Oczywiście dane

dotyczące jednego miesiące nie są w pełni wiarygodne, gdyż mogą być

poddawane później dużym rewizjom. Chyba warto się martwić jeśli

sześciomiesięczna średnia wielkości sprzedaży nowych domów spada po raz

ósmy z rzędu.

Przypomnijmy, że nieruchomości to tylko część problemu. Inną jest cały

czas duża groźba pojawienia się wyższej inflacji. Wspominał o tym w

ubiegłym tygodniu szef chicagowskiego banku rezerwy federalnej. Napięcia

inflacyjne sprawiają, że FOMC nie jest elastyczny w odniesieniu do

sytuacji panującej na rynku nieruchomości. Nie ma możliwości obniżenia

stóp, gdy inflacja cały czas straszy, a nie jest wykluczone, że jeszcze je

podniesie, co tylko może pogłębić niekorzystne tendencje. Inflacja to nie

wszystko. Nie zapominajmy choćby o cały czas wysokich kosztach aktywności

militarnej Stanów Zjednoczonych. Owszem pomaga to części gospodarki, ale

jest okupione potężnym deficytem federalnym.

Powyższe informacje mają wielkie znaczenie dla amerykańskiego rynku akcji,

a więc i również naszego. Nawet dobre dane o sprzedaży detalicznej (wzrost

o 11%) oraz wydatkach na inwestycje (wzrost o ponad 15%), jakie ostatnio

otrzymaliśmy nie będą w stanie utrzymać dobrej koniunktury na rynku.

Chcemy czy nie, jesteśmy uzależnieni od tego, co się dzieje na świecie.

Czy w tym kontekście może cieszyć fakt zanotowania przez gospodarkę

niemiecką najszybszego wzrostu od 5 lat? Z pewnością, choć gdy dowiemy

się, że było to raptem 0,9% to miny rzedną. Tym bardziej, że ten wzrost

już jest zagrożony możliwymi dalszymi podwyżkami stóp procentowych w

strefie euro.

Czarna świeca z początku miesiąca okazała się na tyle wyraźnym sygnałem,

że popyt przez resztę dni sierpnia nie kwapił się do poważniejszych ataków

Wykres_1.gif Na razie sytuacja wygląda dość jasno - majowy spadek cen

przełamał linię trendu wzrostowego, a czerwcowo-lipcowy wzrost okazałgodniowej. Wygląda, jakby rynek szykował się na odbicie.

Pierwsze dni ubiegłego tygodnia były fatalne pod względem aktywności i

zmienności cen. Czwartek był już nieco lepszy, ale dopiero w piątek doszło

do wybicia z małej konsolidacji. Wygląda na to, że zmierzamy do dolnego

ograniczenia formacji diamentu Wykres_2.gif Jest to zgodne z wcześniejszym

sygnałem wyjścia z formacji klina zwyżkującego. O ile początek tygodnia

może faktycznie być jeszcze pod wrażeniem piątkowej przeceny to już jego

końcówka nie koniecznie. Można podejrzewać, że popyt będzie aktywniejszy,

by nie dopuścić do kolejnego sygnału. Tym samym okolice 2800 pkt w tym

tygodniu nie wydają się zagrożone i cena powinna utrzymać się nad tym

poziomem.

Kamil Jaros

[email protected]