Miecz obosieczny

Gdy wzrost gospodarczy oparty jest w dużej części na jednym elemencie, to gdy czynnik ten przestaje pomagać, zaczynają się kłopoty. Są one tym większe, jeśli taki mechanizm zaczyna być ciężarem

Każdy, kto na bieżąco śledzi wydarzenia na rynkach finansowych i czyta amerykańskie serwisy informacyjne, łatwo zauważy, że zwykle przeważa wśród nich optymizm. Według większości analiz i komentarzy, rynek ma większe szanse na wzrost cen, a napływające informacje mają głównie dobry wydźwięk. Rzadko się zdarza, by jednocześnie pojawiło się wiele pesymistycznych tekstów dotyczących przyszłości. Ostatnio tak właśnie siź stało.

Nieruchomości na czele

W ubiegłym tygodniu na pierwszy plan wszystkich serwisów wyszły informacje dotyczące rynku nieruchomości w USA. Po części wynikało to z faktu, że nie było innych ważnych publikacji danych makroekonomicznych, którymi można było się zająć, ale to tylko pół prawdy. Faktycznie, ostatnio rynek nieruchomości staje się ponownie języczkiem u wagi inwestorów.

Już dawno mówiono, że rynek nieruchomości w USA to bańka spekulacyjna, która kiedyś musi - jak każda bańka - pęknąć. Gdy tylko stopy procentowe zaczęły rosnąć, obwieszczano koniec hossy na rynku nieruchomości, a tym samym poważne zakłócenia, jakie to wydarzenie miało wywołać w całej gospodarce. Stopy rosły, ale obroty nieruchomościami także. Rosły też nadal ceny. Temat szybko zszedł z afisza i stał się drugorzędny. Teraz wraca, bo przewidywane wtedy zmiany zaczynają się pojawiać.

Każdy ma świadomość, że prowadzona w ostatnich miesiącach polityka pieniężna musiała odcisnąć swoje piętno na rynku nieruchomości. Wzrost kosztu pieniądza silnie wpływa na chęć zaciągania kredytów hipotecznych. Sprawia też, że zaciągane kredyty są coraz droższe, a tym samym ich obsługa jest coraz większym obciążeniem budżetów domowych, co ma bezpośredni wpływ na poziom konsumpcji gospodarstw domowych. To tylko skutki bezpośrednie. Znacznie ważniejsze są też skutki pośrednie. Zmniejszenie popytu na nieruchomości wynikające z droższego kredytu sprawia, że podaż zaczyna przeważać. Obroty na rynku są nadal duże, ale ceny już nie rosną. Później obroty zaczynają spadać, by po jakimś czasie ceny także zaczęły zniżkować.

Echa spadku cen nieruchomości i zmniejszenia się liczby sprzedawanych domów wyczuwalne są w wielu gałęziach gospodarki, gdzie zaczyna brakować zamówień, co wpływa na poziom rentowności, a tym samym na poziom zatrudnienia. Część ludzi straci pracę. Także tych, którzy mają kredyty. Globalna jakość kredytów zacznie słabnąć, a pojawi się problem ich spłaty. Słabnący rynek nieruchomości, który przecież był faktycznie zabezpieczeniem dla tych kredytów, skłoni banki do podjęcia działań, które urealnią malejącą wartość przedmiotu zabezpieczeń. Część nieruchomości, których klienci nie będą w stanie sprostać nowym wymogom, zostanie przejęta przez banki i powiększy pulę podaży domów, co tylko pogłębi spadek cen. Czarny scenariusz będzie się powoli realizować.

Obecnie mamy pierwsze oznaki osłabienia na rynku nieruchomości. Pytanie, czy to już początek poważnych problemów, czy też tylko korekta hossy? Za oceanem z wielu ust padają słowa uspokajające, że nie jest jeszcze tak źle, że nie grozi załamanie. Właśnie w ubiegłym tygodniu, wraz z danymi o obrotach nieruchomościami, pojawiło też kilka odmiennych głosów, które w swej wymowie były bardziej złowieszcze.

Obciążające uzależnienie

Obserwowana w ostatnim czasie siła konsumpcji po części była wynikiem hossy na rynku nieruchomości. Wysokie czynsze wynajmu, rosnące ceny posiadanych nieruchomości czy tani kredyt pozwalały na pełniejsze zaspokajanie potrzeb, a tym samym na skalę popytu na różne dobra. Teraz, gdy rynek nieruchomości zacznie słabnąć, to uzależnienie będzie obciążeniem dla amerykańskiego PKB. Jest to tym większy problem, że dzieje się to w chwili, gdy gospodarka jest kąsana przez kilka innych negatywnych czynników. Można tu wymienić choćby cały czas wysokie ceny surowców, ze szczególnym uwzględnieniem tych energetycznych. Rynek nieruchomości słabnie, co widać po publikowanych danych. Wskaźnik nastrojów branży budowlanej spadł z 67 rok temu do 32 w sierpniu tego roku. Tym samym można przyjąć, że tylko trzecia część ludzi z branży jest zdania, że sprawy idą w dobrym kierunku. Według większości, rynek jest teraz trudniejszy i wymaga coraz większych wysiłków, by przekonać kupca. Co ważne, rośnie liczba kupców, którzy wycofują się z transakcji. Ma to znaczenie, gdyż dane o obrotach nieruchomościami są faktycznie danymi o liczbie podpisanych kontraktów, a nie o rzeczywistym przejęciu domu.

Fakt, że obecnie sprzedaż domu już nie jest tak łatwa jak jeszcze rok temu sprawia, że strona podażowa posiłkuje się różnego rodzaju zachętami. W efekcie cena zakupionego domu jest w rzeczywistości niższa od tej w kontrakcie. Taka obserwacja stawia w innym świetle dane o zmianie cen nieruchomości. Według ostatnich danych, obecna mediana ceny sprzedanego nowego domu jest niewiele wyższa od tej sprzed roku. Mając w pamięci wspomniane już wyższe koszty pozyskania kupca na dom, można chyba stwierdzić, że ceny nieruchomości w najlepszym wypadku już nie rosną, a właściwie zaczynają spadać.

Wraz z danymi o spadku liczby sprzedaży nowych domów (w lipcu spadła ona o ponad 4 proc., a spadek rok do roku to już ponad 20 proc., od początku roku spadek wyniósł 14 proc.) poznaliśmy też liczbę domów oczekujących na sprzedaż. Wzrosła ona o ponad 1 proc. i osiągnęła najwyższy poziom od 11 lat. W ciągu roku liczba domów na sprzedaż wzrosła o ponad 22 proc. W przypadku istniejących domów wielkość obrotów także spadła o ponad 4 proc., a liczba domów oczekujących na sprzedaż wzrosła do najwyższego poziomu od 13 lat. Oczywiście, dane dotyczące jednego miesiąca nie są w pełni wiarygodne, gdyż mogą być później rewidowane. Chyba trzeba się martwić, jeśli sześciomiesięczna średnia wielkość sprzedaży nowych domów spada po raz ósmy z rzędu.

Przypomnijmy, że nieruchomości to tylko część problemu. Innym jest cały czas duża groźba pojawienia się wyższej inflacji. Wspominał o tym w ubiegłym tygodniu szef chicagowskiego banku rezerwy federalnej. Napięcia inflacyjne sprawiają, że FOMC nie jest elastyczny w odniesieniu do sytuacji panującej na rynku nieruchomości. Nie ma możliwości obniżenia stóp, gdy inflacja cały czas straszy, a nie jest wykluczone, że jeszcze je podniesie, co tylko może pogłębić niekorzystne tendencje. Inflacja to nie wszystko.

Ważne dla rynku akcji

Te informacje mają wielkie znaczenie dla amerykańskiego rynku akcji, a więc i również naszego. Nawet dobre dane o sprzedaży detalicznej (wzrost o 11 proc.) oraz wydatkach na inwestycje (wzrost o ponad 15 proc.), jakie ostatnio otrzymaliśmy, nie będą w stanie utrzymać dobrej koniunktury na rynku. Chcemy czy nie, jesteśmy uzależnieni od tego, co się dzieje na świecie. Czy w tym kontekście może cieszyć fakt zanotowania przez gospodarkę niemiecką najszybszego wzrostu od 5 lat? Z pewnością, choć gdy dowiemy się, że było to raptem 0,9 proc., to miny rzedną. Tym bardziej że ten wzrost już jest zagrożony możliwymi dalszymi podwyżkami stóp procentowych w strefie euro.

Mało optymizmu

Czarna świeca z początku miesiąca okazała się na tyle wyraźnym sygnałem, że popyt

przez resztę dni sierpnia nie kwapił się do poważniejszych ataków. Na razie sytuacja wygląda dość jasno - majowy spadek cen przełamał linię trendu wzrostowego, a czerwcowo-lipcowy wzrost okazał się jedynie ruchem powrotnym. Nie udało się zanegować sygnału słabości

rynku.

Teraz nastroje są mało optymistyczne. Baza jest ujemna, a Wigometr sygnalizuje dość dużą jednomyślność w oczekiwaniu na spadek cen. Te nastroje stawiają pod znakiem zapytania pojawienie się kolejnej czarnej świecy tygodniowej. Wygląda, jakby rynek szykował się na odbicie.

Aktywniejszy popyt?

Pierwsze dni ubiegłego tygodnia były fatalne pod względem aktywności

i zmienności cen. Czwartek był już nieco lepszy, ale dopiero w piątek doszło do wybicia

z małej konsolidacji. Wygląda więc, że zmierzamy do dolnego ograniczenia formacji

diamentu. Jest to zgodne z wcześniejszym sygnałem wyjścia z formacji klina

zwyżkującego. O ile początek tygodnia może faktycznie być jeszcze pod wrażeniem

piątkowej przeceny, to już jego końcówka niekoniecznie. Można podejrzewać,

że popyt będzie aktywniejszy, by nie dopuścić do kolejnego sygnału. Tym samym

okolice 2800 pkt w tym tygodniu nie wydają się zagrożone i cena powinna utrzymać się

nad tym poziomem.