Analitycy: inwestujesz w mieszkania? Nie wybieraj wielkiej płyty

Lokale w budynkach z tzw. wielkiej płyty są najmniej opłacalną inwestycją na rynku nieruchomości mieszkaniowych - twierdzą specjaliści

Kupując mieszkanie zbudowane w tej technologii, w perspektywie kilku lat zarobimy znacznie mniej niż w przypadku wyboru mieszkań z cegły czy innych materiałów. Musimy także nastawić się na dłuższy okres sprzedaży takiego mieszkania w przyszłości. Wśród wielkiej płyty najmniej atrakcyjne są mieszkania w wysokich budynkach położonych w brzydkich, nie zmodernizowanych blokowiskach. Od stycznia do czerwca 2006 r. agencja nieruchomości Metrohouse analizowała oferty z warszawskiego rynku mieszkań (własne i zewnętrzne), w szczególności przyglądając się mieszkaniom w wielkiej płycie. Z badań wynika, że mieszkania budowane w tej technologii są średnio o 15 proc. tańsze od mieszkań wznoszonych w innych technologiach. Różnice cen w wielkiej płycie, w porównaniu ze średnimi cenami rynkowymi, wahają się od 3 do 25 proc. i są uzależnione głównie od jakości osiedla i budynku, jego wysokości oraz lokalizacji.

Płyta płycie nierówna

Budynki z wielkiej płyty są różne. Według raportu Metrohouse, najważniejsze czynniki, które decydują o cenie mieszkania w wielkiej płycie, to lokalizacja i wysokość budynku. Można na jednym biegunie umieścić wysokie budynki (10-12 pięter) z wielkiej płyty na warszawskich Jelonkach, w których ceny mieszkań są niższe o 25 proc. od średnich rynkowych, a na drugim biegunie postawić mieszkania w niskich budynkach (2, 3 piętra) z ładną zielenią i w doskonałej lokalizacji na Żoliborzu. Tutaj różnica cen w stosunku do średniej rynkowej jest minimalna - około 3 proc. Na duże rozbieżności ma wpływ przede wszystkim wysokość budynku oraz jego lokalizacja. Im niższy budynek i lepsza lokalizacja, tym mniejsze są różnice cenowe między wielką płytą a innymi ofertami.

Dla kogo wielka płyta?

Zdecydowanie wielka płyta przeznaczona jest dla osób, które kupują mieszkania na własne potrzeby. Z racji cen, wielka płyta jest alternatywą dla mniej zamożnych.

- Mieszkania w blokach z wielkiej płyty nie są produktem inwestycyjnym. Jeśli traktujemy zakup nieruchomości jako inwestycję, musimy wybierać produkty, które w przyszłości pozwolę nam na wypracowanie jak największego zysku. Zrobimy znacznie lepszą lokatę, kupując mieszkanie zbudowane w innej technologii (na przykład z cegły). Inwestując w wielką płytę, należy liczyć się ze znacznie mniejszymi zyskami oraz z problemami ze sprzedażą mieszkania w przyszłości - ocenia Mariusz Kania, prezes Metrohouse.

Zła sława wielkiej płyty

Z raportu "Wielka płyta w Warszawie" wynika, że 41 proc. klientów, którzy kupują mieszkania na rynku wtórnym, w ostatniej kolejności wybiera oferty mieszkań z wielkiej płyty. 35 proc. badanych deklaruje, że na wstępie odrzuca propozycje mieszkań w wielkiej płycie. Razem aż 76 proc. klientów jest niechętnych wielkiej płycie, kolejnym 22 proc. jest obojętne, w jakiej technologii zbudowany jest budynek, a tylko 2 proc. badanych chce kupić mieszkanie w wielkiej płycie.

- Tak duży odsetek klientów, którzy nie chcę mieszkań w wielkiej płycie, jest jak najbardziej wytłumaczalny. Na rynku jest wiele innych, lepszych ofert, a wielka płyta z reguły jest w złym stanie technicznym, brudna, zaniedbana i z wadami, których nie można wyeliminować - komentuje Katarzyna Cyprynowska z Metrohouse.

Przyszłość wielkiej płyty

Na pewno nie da się zburzyć szacowanego na 4 mln zasobu mieszkań w budynkach z wielkiej płyty z blisko 12 mln lokali mieszkalnych w kraju (dane z ostatniego spisu powszechnego). Trzeba o wielką płytę dbać i ją rekonstruować.

- Z inwestycyjnego punktu widzenia jawi mi się następujący obraz w przyszłości: osiedla będą się wyludniać i na pewno zmieniać na niekorzyść strukturę mieszkańców. Coraz częściej w wielkiej płycie znajdziemy przyjezdnych i mniej zamożne rodziny, które muszą zdecydować się na tańsze mieszkanie. Wielka płyta stanie się też najtańszym produktem na rynku wynajmu. Kondycja wysokich budynków z wielkiej płyty będzie się pogarszała, a wartość ulokowanych tam nieruchomości będzie malała w stosunku do innych mieszkań. Uważam, że w przyszłości wielka płyta będzie jednym z najtrudniejszych produktów do sprzedania - uważa Mariusz Kania, prezes agencji nieruchomości Metrohouse.

- Na pewno nie warto inwestować w mieszkania z wielkiej płyty w wysokich budynkach i w nieruchomości położone w lokalizacjach obarczonych uciążliwym sąsiedztwem obiektów przemysłowych - zaznacza dyrektor Małgorzata Witkowska Zwiep z Metrohouse.