W wakacje ceny odpoczywały

Na polskim rynku mieszkaniowym nadal trwa hossa. Słoneczny sierpień i letnie wyjazdy - mimo wszystko - nie spowodowały zmiany tendencji

W ubiegłym miesiącu rekord odnotowano w Trójmieście - cena metra kwadratowego wzrosła średnio o 6,6 proc. (do 4566 zł). Wrocław nie pozostał w tyle - w sierpniu średnia wartość metra kwadratowego wzrosła o 4,5 proc. i zbliżyła się do granicy 5500 zł (osiągnęła poziom 5489 zł).

Zdecydowanie spokojniej było w Poznaniu - mówi Maciej Dymkowski, dyrektor ds. rozwoju RedNet Property Group, właściciel serwisu www.tabelaofert.pl. - W stolicy Wielkopolski ceny spadły o 2,4 proc., do 3945 zł za metr kwadratowy). Cena wróciła poniżej 4000 zł. W Warszawie i Krakowie doszło do kosmetycznych wzrostów (odpowiednio o 0,9 proc. i 0,4 proc.). - Mimo niewielkiego wzrostu za metr kwadratowy mieszkania w stolicy Małopolski płacimy średnio już ponad 6000 złotych - zaznacza dyrektor Dymkowski.

Jak popyt i podaż kształtowały się w stolicy? - W sierpniu mieliśmy do czynienia z dalszym kurczeniem się oferty sprzedaży w zdecydowanej większości dzielnic. Gwałtowny skok cen w Śródmieściu to właśnie efekt tej sytuacji - mówi Maciej Dymkowski. - Najwięcej ofert możemy znaleźć na Wilanowie, który awansował z trzeciego miejsca, i Mokotowie (odpowiednio 16,6 proc. i 17,1 proc.). Na trzecie miejsce spadło Bemowo (14,6 proc.) - wylicza specjalista RedNet Property Group. - Lokalizacje najpopularniejsze wśród "Kowalskich" to nadal Bemowo (14,7 proc.) i Mokotów (15,8 proc.). Na trzecim miejscu jest Wola (9,9 proc.), a na czwartym Wilanów (8,7 proc.).

Wzrostowi liczby transakcji na rynku mieszkaniowym towarzyszy wzrost liczby ofert mieszkań przeznaczonych do wynajmu.

- To zjawisko jest spowodowane kilkoma czynnikami. Wiąże się między innymi ze stopniową zmianą nastawienia nabywców. O ile przez ostatnie lata głównym czynnikiem determinującym decyzję o kupnie nieruchomości były potrzeby mieszkaniowe, o tyle w ostatnich dwóch latach widać stałą tendencję wzrostu liczby transakcji w celach inwestycyjnych - mówi Maciej Król z agencji Bracia Strzelczyk Nieruchomości. - Uczestnikami rynku pod wynajem są obecnie osoby prywatne, jak również kluby inwestorskie i fundusze inwestycyjne rynku nieruchomości. W przypadku osób prywatnych, stopniowo zwiększa się liczba obcokrajowców, którzy wynajmują kupowane przez siebie nieruchomości (stanowią oni około 15 proc. wśród wszystkich osób prywatnych które wynajmują w Polsce mieszkania). W przypadku klubów inwestorskich i funduszy sytuacja wygląda odwrotnie - twierdzi Maciej Król. - Większą część instytucji aktywnych na naszym rynku mieszkaniowym kupujących nieruchomości pod wynajem skupia kapitał zagraniczny. Wśród krajowych inwestorów ta forma aktywności jest jeszcze nierozpowszechniona - mówi specjalista z agencji Bracia Strzelczyk Nieruchomości. Jak ceny kształtują się w Warszawie?

- Czynsze zależą od lokalizacji, wielkości i standardu mieszkania - przypomina Maciej Król. Jeśli chodzi o lokalizację, największe stawki dotyczą mieszkań zlokalizowanych w pobliżu metra lub dużych ciągów komunikacyjnych oraz w pobliżu centrum. Najniższe stawki są w mieszkaniach w starych dzielnicach stolicy (Praga Północ, Bródno, Targówek - przeważa prawobrzeżna Warszawa). Dominuje tam stara zabudowa oraz osiedla z lat 70. z wielkiej płyty z przeciętnym połączeniem komunikacyjnym z centrum Warszawy.

- Dla najatrakcyjniejszych lokalizacji średnia cena miesięcznego najmu za metr mieszkania o powierzchni 30 mkw. to 50 zł. W przypadku najmniej atrakcyjnych lokalizacji cena jest o połowę niższa - wylicza Maciej Król. - Naturalną tendencją w kształtowaniu się stawek czynszów jest wzrost ceny wraz ze spadkiem wielkości mieszkania. Mieszkania o powierzchni 60 mkw. są wynajmowane za stawkę za metr o 20 procent niższą niż w przypadku mieszkania 30 mkw. w zbliżonej lokalizacji i standardzie. Stale zauważalna jest poprawa standardu rynkowego wykończenia mieszkań do wynajmu. Decydującym czynnikiem kształtującym cenę jest wiek budynku, w którym znajduje się mieszkanie i wiążące się z tym udogodnienia (parking podziemny, osiedla zamknięte). Równocześnie coraz mniej zauważalne są różnice cenowe między mieszkaniami umeblowanymi a pustymi - twierdzi specjalista z agencji Bracia Strzelczyk Nieruchomości. - Wyjątkiem są mieszkania wykończone w bardzo wysokim standardzie.

Bardzo dużo mieszkań przeznaczonych do wynajmu jest w najmłodszych dzielnicach Warszawy - na Ursynowie, Białołęce i Gocławiu. Te lokalizacje cieszą się największym powodzeniem wśród najemców z powodu rozbudowanej infrastruktury i dobrej komunikacji z centrum Warszawy (w szczególności metro na Ursynowie). Jak twierdzą specjaliści, zwiększa się również zainteresowanie - niszowymi niegdyś - ofertami apartamentów.