Powakacyjny szał cen

Koniec wakacyjnego lenistwa! We wrześniu rynek mieszkaniowy nie odpoczywał. Rekordowe zmiany cen padły we Wrocławiu - 13,2 proc. wzrost średniej ceny metra kwadratowego (do 6 211 zł) i w Łodzi, w której średnia wartość metra kwadratowego mieszkania wzrosła o 10,3 proc., przekraczając granicę 3800 zł

Trójmiasto i Warszawa zanotowały skok cen na poziomie 5,5 procent. Planując teraz zakup mieszkania nad morzem, należy liczyć się ze średnim wydatkiem rzędu 4800 zł za metr kwadratowy, w stolicy natomiast musimy zapłacić średnio 6561 zł za metr kwadratowy. Minimalnie wolniej - w granicach 4-4,5 proc. - wzrosły we wrześniu ceny w Poznaniu (wróciły ponad granicę 4000 zł za metr kwadratowy) i w Krakowie (6275 zł za m kw.). Dlaczego tak się dzieje? Specjaliści przypominają, że brakuje nowych projektów, więc ceny swobodnie szybują i biją kolejne rekordy.

- We wrześniu, na podstawie danych o cenach z wakacyjnych miesięcy, w mediach można było dostrzec oczekiwanie na koniec wzrostów. Próbowano znaleźć uzasadnienie tezy, że hossa wygasa, za chwilę będzie "lepiej", czyli ceny jeśli nie spadną, to przynajmniej na dłużej przestaną gwałtownie rosnąć. Prawda jest, niestety, brutalna - mówi Maciej Dymkowski, dyrektor ds. rozwoju RedNet Property Group (właściciel serwisu www.tabelaofert.pl). - Wakacje na rynku od lat są spokojniejsze, natomiast jesień sprzyja zakupom. I to widać. Podobnie było rok temu. W sierpniu 2005 r. średnia wartość metra kwadratowego mieszkania w największych aglomeracjach wzrosła maksymalnie o 1,5 proc. Po tym pozornym spokoju ceny w ciągu IV kwartału 2005 r. wzrosły od 3,5 proc. w Trójmieście do 21 proc. we Wrocławiu - zaznacza dyrektor Dymkowski i przypomina, że o średniej cenie decydują trzy możliwe ruchy na rynku: rozpoczęcie sprzedaży nowych projektów, wyprzedaż lokali jeszcze dostępnych lub podniesienie cen (spowodowane np. obserwowanym nadpopytem).

Przykład? Warszawskie dzielnice - Ursus i Bemowo. W Ursusie zdecydowanie zwiększyła się podaż, cena lokali została dostosowana do obecnej sytuacji, co spowodowało 19-proc. wzrost średniej ceny metra kwadratowego. Na Bemowie liczba ofert zmniejszyła się. Na efekty nie trzeba było długo czekać: ceny skoczyły o 8 procent.

Metr kwadratowy będzie dalej drożał

Czego możemy się spodziewać w najbliższym czasie? - Dalszego wzrostu cen - twierdzi Maciej Dymkowski. - W obecnej sytuacji dramatycznego braku mieszkań mogą być to wzrosty symboliczne, ale mogą być również zmiany gwałtowne. Zmiany obserwowane w ciągu miesiąca nie są jednak wystarczającą podstawą do wieszczenia krachu, załamania się koniunktury i pękania "bańki", jak od pewnego czasu mówi się o rynku mieszkaniowym - zaznacza specjalista RedNet Property Group. Zdaniem Macieja Dymkowskiego, ceny w Polsce idą w stronę wyrównania z tymi, jakie obowiązują w innych krajach Unii Europejskiej.

- Ruch ten jest w naszych realiach potęgowany przez brak elastyczności podaży. I nie jest on spowodowany, jak widzi to część polityków, złą wolą deweloperów. Jest to bowiem środowisko, które głośno żąda normalności i zniesienia barier, które nas od tej normalności oddzielają - mówi dyrektor Dymkowski. - Niestety, apele pozostają bez odpowiedzi. Tym bardziej nieuzasadnione są zarzuty, że firmom deweloperskim sytuacja odpowiada i realizują one "kosmiczne" zyski. Proponuję sprawdzić, ile obecnie kosztuje metr kwadratowy działki, czy spadły ceny materiałów budowlanych, czy może wręcz przeciwnie, i wreszcie - jaki jest koszt wybudowania metra kwadratowego mieszkania. Zwłaszcza w sytuacji, gdy firmy wykonawcze coraz głośniej mówią o braku rąk do pracy. Część odpowiedzi na pytanie: "dlaczego rosną ceny?" możemy znaleźć na budowach w Wielkiej Brytanii. To tam są te brakujące "ręce" - kwituje Maciej Dymkowski.

Dobry czas dla rynku wynajmu

Wzrost cen nieruchomości sprzyja inwestycjom na tym rynku. Rośnie liczba transakcji i rośnie liczba ofert mieszkań przeznaczonych do wynajmu. Specjalici zaznaczają, że o ile przez ostatnie lata głównym czynnikiem, który decydował o kupnie nieruchomości, była potrzeba egzystencjalna (posiadania własnego M i mieszkania w nim), o tyle w ostatnich dwóch latach widać stałą tendencję wzrostu liczby transakcji w celach inwestycyjnych. Po prostu: wiele osób nie sprzedaje mieszkania, którego właśnie nie użytkuje, tylko je wynajmuje. W Warszawie na przykład ceny wynajmu mieszkań wahają się od kilkuset do 2, a nawet 5 tysięcy złotych miesięcznie za lokal w doskonałej lokalizacji (czynsze zależą od lokalizacji, wielkości i standardu mieszkania).

- Obecnie można zaobserwować duży wybór ofert we wszystkich dzielnicach Warszawy - twierdzi Maciej Król z agencji Bracia Strzelczyk Nieruchomości. - Oczywiście kupcy-inwestorzy wybierają dzielnice o najwyższym stopniu atrakcyjności (z dobrą komunikacją z centrum miasta), co sprawia, że liczba takich właśnie ofert wzrasta najdynamiczniej. W stolicy od kilku lat odnotowuje się stałą migrację - 100 tysięcy osób rocznie. Są to głównie osoby przyjeżdżające do Warszawy w celach zawodowych. Część z nich kupuje mieszkania, ale wciąż znacząca część z nich decyduje się na wynajem, zwłaszcza na początku pobytu w Warszawie. Ofert wynajmu jest dużo - mówi Maciej Król.

Szukają studenci i biznesmeni

W innych polskich aglomeracjach również jest duży ruch na rynku wynajmu mieszkań. Rozpoczął się rok akademicki, ale studenci wciąż szukają odpowiedniego dla siebie lokum.

- We Wrocławiu na przykład popularne są lokale o odpowiednio niskiej cenie, typowym studenckim standardzie i położonych w pobliżu uczelni (w Centrum i na Krzykach). Takich mieszkań dla studentów jednak brakuje, a czynsze najmu tych lokali wciąż rosną - twierdzi Dorota Sadowska z Braci Strzelczyk Nieruchomości we Wrocławiu. - W stolicy Dolnego Śląska lokali o podwyższonym standardzie, przygotowanych na wynajem z myślą o pracownikach firm, zwłaszcza o zagranicznej kadrze kierowniczej, jest więcej niż mieszkań o standardzie studenckim - mówi. - Ceny najmu tych lokali są stosunkowo stabilne. Średnia wysokość czynszu najmu kształtuje się w granicach 3-4 tys. zł miesięcznie. Najwięcej ofert mieszkań do wynajmu jest w eleganckich, prestiżowych osiedlach na południu Wrocławia. Niestety, brakuje ich bliżej centrum miasta - żałuje Dorota Sadowska.

W Rzeszowie wciąż dużym zainteresowaniem cieszy się rynek wynajmu mieszkań. Największa grupa najemców to studenci. - Zauważamy także spore zainteresowanie lokalami z witrynami przeznaczonymi pod usługi, które znajdują się w centrum lub przy często uczęszczanych ulicach. Wiele osób poszukuje również lokali biurowych i powierzchni magazynowych - mówi Katarzyna Frankiewicz z agencji Bracia Strzelczyk Nieruchomości w Rzeszowie. Ceny wynajmu są bardzo zróżnicowane. W przypadku mieszkań wahają się od 500 do 2000 zł miesięcznie. Najpopularniejsze dzielnice Rzeszowa wśród wynajmujących to ścisłe centrum i jego najbliższe okolice oraz rejony wyższych uczelni.