Wszystkie działania rządu sprzyjały w tym roku deweloperom i handlarzom nieruchomości. Majstersztykiem było wprowadzenie w 2007 roku 19 procent podatku od dochodu dla sprzedających mieszkania w czasie 5 lat od ich kupna. Słyszałem (mam nadzieję, że się przesłyszałem), że ma to być broń przeciwko spekulantom. Polecam wzięcie kalkulatora do ręki. Mieszkanie musiałoby podrożeć o ponad 100 procent, żeby nowy podatek zrównał się z obecnie obowiązującym. Spekulanci tarzają się ze śmiechu, a mieszkania drożeją. Kupował w tym roku każdy, kogo było stać, i wielu tych, którzy będą mieli duże problemy ze spłaceniem kredytów. Media zrobiły odpowiedni szum, alarmując, że na rynku mieszkaniowym będzie tylko drożej i voila - ceny mieszkań wzrosły w tym roku o kilkadziesiąt procent.
W sposób oczywisty budowana jest bańka spekulacyjna i kto może, to z niej korzysta. Deweloperzy koniecznie chcą być notowani na giełdzie - po to, żeby zebrać jak największy kapitał pozwalający im uczestniczyć w wielkiej hossie budowlanej. Powoli powstają fundusze nieruchomości, chociaż daleko nam jeszcze do Hiszpanii, gdzie wiele funduszy bardzo dużą część kapitału lokuje na rynku nieruchomości. Tyle tylko, że w Hiszpanii hossa wydaje się już kończyć, a młodzi ludzie organizują publiczne protesty, bo zaciągając kredyty na 50 lat (na krótsze większości z nich nie stać), ryzykują, że nigdy nie będą mieli naprawdę własnego mieszkania. Trzeba jednak pamiętać, że każda bańka spekulacyjna musi kiedyś pęknąć, bo hossa zawsze (świadomie używam tego słowa, którego ponoć zakazał Napoleon) doprowadza do krańcowego przewartościowania rynku. I nie ma znaczenia, jaki to jest rynek.
Taka bańka pęka w USA, ale (przynajmniej na razie) nie jest to spektakularny krach. Na przykład we wrześniu sprzedaż domów na rynku wtórnym w USA spadła do najniższego poziomu od stycznia 2004 r. i był to już szósty, kolejny miesiąc spadku sprzedaży. Spadła też mediana cen. Jeszcze gorsza była sytuacja na rynku nowych domów. Tutaj co prawda sprzedaż wzrosła, ale mediana cen spadła aż o 9,7 proc. w stosunku do zeszłego roku (był to największy spadek od 36 lat). Deweloperzy gwałtownie obniżyli ceny po to, żeby pozbyć się olbrzymich zapasów. Widać było, że puszczają im nerwy, a Amerykanie zaczynają kupować domy, które wydają im się tanie. Tak jest zawsze, kiedy na jakimś rynku rozpoczyna się większa korekta. To jest jednak chyba tylko moje zdanie, bo to, co czytałem w komentarzach, było zadziwiające. Analitycy twierdzili, że rynek się stabilizuje, a Alan Greenspan, były szef Fed, powiedział, że większość problemów rynku nieruchomości jest już rozwiązana, a IV kwartał będzie z pewnością lepszy niż trzeci. Nie wykluczam, że rzeczywiście przez pewien czas zobaczymy na tym rynku poprawę, bo pękanie bańki spekulacyjnej obfituje przecież w korekty.
Nas też czeka pęknięcie takiej bańki, ale na razie - w 2007 r. - zobaczymy jedynie zahamowanie dynamiki wzrostu cen, a w sprzyjających okolicznościach nawet ich spadek. Znikną bowiem podatkowo-kredytowe powody wzrostu cen i na pewno zostanie przyjęta definicja budownictwa społecznego, która w większości przypadków pozwoli nadal, po 1 stycznia 2008 r., stosować siedmioprocentowy VAT. Poza tym wzrośnie cena kredytu, bo przecież stopy w strefie euro, w Szwajcarii i w Polsce będą rosły. Wzrost cen mieszkań i ceny kredytu zapewne nieco zmniejszą liczbę chętnych na mieszkania, choćby z tego powodu, że zmniejszy się ich zdolność kredytowa. Wyższe płace nie zrównoważą takiej, jak obecna, dynamiki wzrostu cen metra kwadratowego mieszkania. Problemem jest jednak to, że gwałtownie rośnie cena gruntu, bo firmy budowlane (szczególnie zagraniczne) kupują ziemię budowlaną, niespecjalnie zwracając uwagę na ich cenę. Wzrost ceny ziemi może zahamować popyt na domy, które w wielu wypadkach są teraz tańsze niż dużo mniejsze mieszkania. Nie radziłbym zakładać, że rządząca koalicja nie zrobi nic w sprawie budowy mieszkań. Wydaje się pewne, że rząd będzie się starał spełnić obietnicę przekazania 70 tysięcy hektarów w miastach pod budownictwo mieszkaniowe. Podobno banki są bardzo zainteresowane budową mieszkań czynszowych na tych gruntach, a Związek Banków Polskich i Polskie Stowarzyszenie Budowniczych Domów niedługo zaczną zachęcać władze gmin do budowy mieszkań na zasadzie przedsięwzięcia publiczno-prywatnego. Nie będzie zapowiadanych milionów mieszkań, ale z pewnością możliwe jest podwojenie liczby budowanych lokali, przy czym ta druga połowa byłaby tanim budownictwem. Jeśli to się uda, ceny typowego budownictwa komercyjnego będą musiały wyhamować lub nawet spaść.
Tekst jest wyrazem osobistej wiedzy i poglądów autora i nie może być inaczej interpretowany.
