Co prawda ostatnio ceny nieruchomości nieco wyhamowały, przynajmniej w odniesieniu do mieszkań w największych miastach, ale rząd nie ustaje w poszukiwaniu rozwiązań, mających na celu zwiększenie dostępności własnego M dla statystycznego Kowalskiego. Jednym z mechanizmów, które już zostały wdrożone, są dopłaty do odsetek od kredytów mieszkaniowych. Nie cieszą się one jednak na razie dużą popularnością, głównie ze względu na wyśrubowane kryteria przyznawania dopłat. Chodzi przede wszystkim o kryterium dotyczące maksymalnego poziomu ceny metra kwadratowego mieszkania, które zostało ustalone na bardzo trudnym do spełnienia poziomie, szczególnie w przypadku największych miast. W rezultacie wdrożony mechanizm praktycznie nie funkcjonuje. Stąd zrodził się pomysł jego modyfikacji poprzez zwiększenie limitu ceny mieszkania, uprawniającego do utrzymania dopłaty do odsetek ze środków publicznych. Sejm przyjął odpowiednią nowelizację ustawy o finansowym wsparciu rodzin w kupowaniu mieszkania.
Warto się jednak zastanowić, czy usprawnianie mechanizmu dopłat w największych miastach ma sens ekonomiczny. Czy w ogóle taki pomysł na zwiększanie dostępności mieszkań może się okazać skuteczny? Aby lepiej odpowiedzieć na te pytania, trzeba odnieść się do przyczyn nierównowagi na rynku nieruchomości. Leżą one po stronie podażowej, a nie popytowej. Podstawowym problemem na tym rynku nie jest brak dostępności instrumentów finansowania zakupu mieszkań i gruntów. Przy wzroście dochodów gospodarstw domowych oraz coraz szerszej i bardziej dostępnej ofercie kredytowej banków, grupa osób, które mogą pozwolić sobie na zakup kredytów, jest coraz większa.
Ingerencji państwa wymaga funkcjonowanie strony podażowej rynku nieruchomości. Nie chodzi jednak o próby zahamowania cen materiałów budowlanych. Z tym najlepiej poradzą sobie mechanizmy rynkowe. Przy wzroście popytu pewnego wzrostu cen materiałów budowlanych nie da się uniknąć, ale zostanie on dość szybko zahamowany przez import. Trochę trudniej może być z zapewnieniem rąk do pracy na budowach. Tutaj import może być trudniejszy, choć jest możliwy, a cena pracy na budowach może jeszcze znacząco wrosnąć. Należy to jednak postrzegać jako normalne zjawisko, odzwierciedlające zmiany relatywnego popytu na różne dobra i usługi w gospodarce.
Anormalne i wymagające interwencji państwa jest co innego. Chodzi mianowicie o dostępność gruntów pod budowę mieszkań i domów. W tym przypadku import jest, niestety, fizycznie niemożliwy. Nie da się przecież sprowadzić pod Warszawę kilku tysięcy hektarów z Azji pod budowę nowych osiedli. Nie ma jednak takiej potrzeby. Przestrzeni do rozwoju największych polskich miast nie brakuje. Problem polega jednak na tym, że władza publiczna - centralna i lokalna - nie potrafi tą przestrzenią gospodarować. Naczelna bolączka to brak planów zagospodarowania przestrzennego. Poza tym rozwój budownictwa hamuje przewlekłość decyzji administracyjnych dotyczących inwestycji budowlanych. Tutaj państwo ma naprawdę wielkie pole do popisu. Bez istotnych zmian w tym zakresie dopłaty do kredytów niewiele pomogą. Przy wzroście dochodów ludności popyt na mieszkania będzie rósł, ale przy niedostatecznej podaży przekładać się to będzie głównie na wzrost cen, a potrzeby mieszkaniowe Polaków pozostaną niezaspokojone. Pobudzanie efektywnego popytu na rynku nieruchomości, bez szybkich i skutecznych działań po stronie podażowej, doprowadzi do wystąpienia efektu gonienia króliczka. Dopłaty być może staną się bardziej dostępne, ale wzrost efektywnego popytu na mieszkania zwiększy ich ceny i koszty finansowania zakupu nieruchomości ponoszone przez statystycznego Kowalskiego. Ze szkodą dla milionów ludzi marzących o własnym mieszkaniu, bo z ich punktu widzenia chodzi o to, żeby króliczka złapać, a nie uganiać się za nim przez całe życie.
ekonomista BZ WBK
