Przerwany American Dream

Analitycy mówią o "okresie dostosowawczym", "spowolnieniu" czy "przedłużającej się korekcie", jednak przeciętny John Smith wie swoje. Amerykański sektor nieruchomości dopadł naprawdę poważny kryzys.

Chcesz mieć dom? Żaden problem. Każdy pośrednik kredytowy ma gotowe oferty skrojone pod każdą możliwą sytuację finansową. Furorę robią nowe produkty, choćby kredyty udzielane bez potrzeby dysponowania środkami na pierwszą wpłatę (no-money-down) i bez konieczności dostarczania sterty dokumentów. W błyskawicznym tempie - trzykrotnie w ciągu dwóch lat - rośnie portfel kredytów tzw. subprime, udzielanych osobom z niekorzystną przeszłością kredytową lub z innego powodu niekwalifikującym się do otrzymania pieniędzy na standardowych warunkach. W rekordowym trzecim kwartale 2005 r. do rąk Amerykanów trafia 400 miliardów dolarów takich pożyczek. Stanowią nawet jedną piątą hipotecznego rynku.

Trochę wyższe oprocentowanie nie gra roli, gdy krótkoterminowe stopy procentowe są historycznie niskie.

Pożegnanie z klasą średnią?

Tak było w Stanach Zjednoczonych jeszcze trzy-dwa lata temu. Obniżenie standardów kredytowych szczególnie sprzyjało Afroamerykanom i Latynosom. Wiele rodzin spełniło swój American Dream, amerykański sen. Kupując pierwszy posesję w życiu, awansowali społecznie, wreszcie zawitali do klasy średniej (jeszcze w czasie kampanii prezydenckiej w 2004 r. George W. Bush chwalił się, że za jego rządów odsetek Amerykanów posiadających własne domy osiągnął rekordowy poziom 69,2 proc.). I z podziwem patrzyli, jak ich majątek pęcznieje. W ciągu pięciu lat, między 2000 a 2005 r., nieruchomości w wielu miejscach podrożały dwukrotnie. Zdaniem niektórych, takiej hossy rynek nieruchomości w USA nie miał od stulecia.

Drożejące domy dawały szansę na uzyskanie dodatkowych pieniędzy pod hipotekę. Wreszcie po okresie recesji Amerykanie mieli więc szansę nadrobić zaległości, pospłacać karty kredytowe, powydawać pieniądze na remonty, nowe sprzęty domowe, nowe samochody. W dużej mierze właśnie za sprawą kredytów branych pod nieruchomości poziom zadłużenia mieszkańców Stanów osiągnął rekordowy poziom. Pieniędzy było naprawdę sporo. Do przejedzenia, do zainwestowania - na przykład w? kolejny dom.

Dzisiejszy amerykański rynek nieruchomości wygląda zgoła odmiennie. Do coraz większej liczby drzwi pukają wysłannicy banków z zapytaniem o uregulowanie zaległości. Pokończyły się okresy z oprocentowaniem "z promocji" (np. przez pierwsze dwa lata spłaty), na dodatek wyraźnie wzrosły stopy procentowe. Średnia marża narzucana przez banki i towarzystwa finansowe w przypadku kredytów typu subprime wynosi 6,5 pkt proc. ponad stopę z rynku międzybankowego. Razem daje to dziś koszt kredytu w wysokości ponad 11 proc. Przy pożyczce rzędu 200 tys. USD same odsetki mogą pochłaniać dziś ponad 1800 dolarów miesięcznie. Wiele rodzin ugina się pod takim ciężarem, czasy, gdy można było liczyć na refinansowanie, na dobre się skończyły. Tylko w maju liczba tzw. "foreclosures", czyli wniosków o przejęcie nieruchomości przez bank czy inny podmiot figurujący w hipotece, wzrosła o 19 proc. w porównaniu z kwietniem i aż o 90 proc. w stosunku do maja zeszłego roku. W niektórych regionach liczba "foreclosures" jest dziś nawet kilkakrotnie wyższa aniżeli przed rokiem. Jak wyliczyli analitycy, tylko w ciągu tego jednego miesiąca jeden na każde 650 domów w USA został przejęty przez kredytodawców.

Kłopotliwe kredyty

Banki i firmy kredytowe po trzykroć oglądają każdego dolara, nim pożyczą go pod hipotekę. Na wyobraźnię podziałały niespodziewane kłopoty New Century Financial, gracza z drugim co do wartości portfelem udzielonych kredytów subprime. Zrobiło się o nich głośno w lutym, choć termin ogłoszenia upadłości udało się przeciągnąć do początku kwietnia. Firma zaczęła mieć problemy ze ściąganiem rat od klientów, więc i sama w końcu nie zdołała obsłużyć 23 miliardów dolarów swoich zobowiązań (obligacji zabezpieczonych hipotekami). Zresztą nie ona jedna. W samym styczniu i lutym w USA bankructwo ogłosiło ponad dwadzieścia firm obsługujących osoby o najniższych zdolnościach kredytowych.Na dodatek problemy mogą się pogłębiać. Po ostatnim ostrym szarpnięciu w górę długoterminowych stóp procentowych - które długi czas praktycznie stały w miejscu, mimo podnoszenia krótkoterminowych stóp przez Rezerwę Federalną - kredyty hipoteczne jeszcze zdrożeją. Szczególnie te typu subprime, które najczęściej oparte są na zmiennej stopie. Ocenia się, że do października podskoczy oprocentowanie takich pożyczek o wartości 100 mld USD, a w ciągu następnych pięciu lat - o wartości 1 biliona .

Z powodu kłopotów z obsługą zadłużenia z tytułu hipotek posesje może stracić około 2,4 miliona amerykańskich rodzin. Co ciekawe, jak zauważył dziennik "The Wall Street Journal", jest to zdecydowanie więcej, niż było beneficjentów rozwoju rynku produktów typu subprime: według najbardziej optymistycznych wyliczeń, kredyty o obniżonych wymaganiach pozwoliły sfinansować zakup nieruchomości najwyżej 2 milionom rodzin. Wiele domów przejmowanych obecnie przez banki wcześniej było stuprocentową własnością ich mieszkańców i dopiero w czasie kredytowego szaleństwa zostało obciążone hipoteką.

Wiosna, jakiej dawno nie było

Teraz, żeby móc marzyć o nowym domu, Amerykanie muszą mieć przynajmniej 5 proc. jego wartości na pierwszą wpłatę. W przyzwyczajonym do życia na kredyt społeczeństwie trudno znaleźć osobę z kilkunastoma tysiącami dolarów na koncie. Nic dziwnego, że firmy pośredniczące w udzielaniu kredytów hipotecznych są zmuszone do redukcji zatrudnienia.

- Cały przemysł pożyczek subprime właściwie przestał istnieć - wyrokował już w jednym z marcowych artykułów analityk portalu MSN Money Bill Fleckstein. Oznacza to, że nawet 40 proc. Amerykanów może stracić (lub już straciło) jakąkolwiek możliwość uzyskania kredytu na zakup nieruchomości. A to z kolei powinno oznaczać, że popyt na nowe i używane domy spadnie właśnie o mniej więcej dwie piąte. W kwietniu, przed wakacjami, zwykle robił się ruch na rynku nieruchomości. Jednak nie tej wiosny. Tym razem liczba zawieranych transakcji na rynku wtórnym w USA zmalała o 2,6 proc. w porównaniu z marcem i osiągnęła poziom najniższy od 2003 roku. W skali roku spadek liczby transakcji wyniósł ponad 10 proc., jednak w niektórych segmentach (domy w określonych przedziałach cenowych, w niektórych lokalizacjach) był znacznie bardziej drastyczny. Na nabywców w kwietniu czekało rekordowe 4,2 miliony domów, o prawie jedną czwartą więcej niż rok wcześniej.

Narodowe Stowarzyszenie Pośredników w Handlu Nieruchomościami (NAR) drugi raz w tym roku znów nieco obniżyło prognozy dla rynku mieszkaniowego. Oczekuje, że w tym roku zostanie sprzedane 6,29 miliona domów na rynku wtórnym, w porównaniu z 6,48 miliona w roku ubiegłym. Sprzedaż ma wrócić do tamtego poziomu w kolejnych dwunastu miesiącach. Podobnie spadnie popyt na rynku pierwotnym - zostanie sprzedane 864 tys. nowych domów, wobec 1,05 miliona w zeszłym roku. W przyszłym roku sprzedaż odbije się do 936 tys. obiektów.

- Gdyby nie korzystne warunki gospodarcze, rynek mieszkaniowy prawdopodobnie czekałoby twarde lądowanie. A tak będziemy mieć miękkie lądowanie, sprzedaż domów przez deweloperów powinna zacząć rosnąć już w drugiej połowie roku - ocenia Lawrence Sun, starszy ekonomista w NAR.

Jednak optymizmu przedstawicieli pośredników z rynku nieruchomości nie podzielają inni specjaliści. W licznych analizach dominują opinie, że kryzys z pewnością przeniesie się co najmniej na pierwsze miesiące przyszłego roku i nie zakończy się jedynie 2- czy 3-proc. korektą cen.

Chyba jednak tanieją

Dane NAR dają złudne wrażenie, że Amerykanie na swoich domach wcale nie tracą - tylko że co najwyżej przestali na nich zarabiać. W ocenie Stowarzyszenia, mediana cen domów sprzedawanych na rynku wtórnym (dokładnie połowa jest droższych, a połowa tańszych, od tej wartości) obniży się w tym roku o zaledwie 1 proc., do 219,8 tysiąca dolarów. Mediana cen nowych obiektów ma pozostać bez zmian, na zeszłorocznym poziomie 246,4 tys. USD, a już w przAnalitycy wyjaśniają, że suche dane statystyczne w tym wypadku mocno zaciemniają obraz rzeczywistości. Rzecz w tym, że problemy (kryzys?) na rynku nieruchomości dotyczą przede wszystkim domów najtańszych, kupowanych przez najmniej majętnych Amerykanów. Właśnie wśród tych domów notuje się największe spadki sprzedaży. Zatem gdy liczba i wartość sprzedawanych domów drogich i najdroższych właściwie nie zmieniła się (bo nie ma ku temu powodów - kupujący je bardziej majętni obywatele nie mają kłopotów z uzyskaniem kredytów hipotecznych na "zwykłych" warunkach, a oprocentowanie tych kredytów najczęściej jest stałe, więc koszty obsługi zadłużenia nie rosną), średnia też mogła pozostać bez zmian, a mediana cen mogłaby równie dobrze nawet pójść w górę. Fakty są inne, niż wynika z danych NAR. - Ceny, jakie teraz można uzyskać ze sprzedaży domów, są o 15-20 proc. niższe aniżeli dwa lata temu - przyznają przedstawiciele agencji nieruchomości.

Cierpi cała gospodarka

Z powodu kłopotów na rynku mieszkaniowym cierpi cała amerykańska gospodarka. W tym roku tempo jej wzrostu wyniesie prawdopodobnie tylko nieco ponad 2 proc., w porównaniu z 3,4 w 2006 r. Najprawdopodobniej po raz pierwszy od wielu lat Stany dadzą się wyprzedzić Unii Europejskiej i Japonii.

Na niską sprzedaż domów firmy budowlane odpowiedziały ograniczeniem robót i zwolnieniami pracowników. Liczba nowopodejmowanych budów domów jednorodzinnych jest dziś o jedną trzecią mniejsza niż na początku zeszłego roku, co ekonomiści przekładają na stratę ok. 1 punktu procentowego z dynamiki PKB. A może być jeszcze gorzej. Nawet mimo zastoju w budowlance, liczba czekających na pierwszych lokatorów nowych domów bardzo wzrosła - od początku zeszłego roku cały czas przekracza pół miliona - i jest teraz równa siedmiomiesięcznej sprzedaży. Jest to wskaźnik znacznie wyższy od średniej z ostatniej dekady. Upłynnienie nadwyżek nie będzie łatwe, nie pomagają nawet upusty cenowe i innego rodzaju zachęty.

Kryzys z kredytami o obniżonych standardach może doprowadzić do pogłębienia podziałów społecznych. W 2005 r. takie kredyty stanowiły aż połowę wszystkich udzielanych czarnym Amerykanom i 40 proc. udzielanych Latynosom, w porównaniu z 19 proc. w przypadku białych. Teraz to czarni i Latynosi najbardziej cierpią na podwyżkach oprocentowania i zacieśnieniu procedur kredytowych.

Przedstawiciele pokolenia powojennego wyżu demograficznego (tzw. baby boomers), z których najstarsi przedstawiciele powoli wkraczają w wiek emerytalny, deklarują, że popracują dłużej niż zamierzali. Zapewne nie dlatego, że praca im się podoba, lecz dlatego, że muszą najpierw pospłacać zobowiązania. Po raz pierwszy od wielu lat amerykańscy kierowcy w tym roku wyjeżdżą w okresie wakacyjnym mniej mil, niż w roku poprzednim. Też zapewne nie dlatego, że chcą chronić środowisko przed spalinami.

Słowniczek

Foreclosure - proces

przejęcia lub sprzedaży przez bank lub innego kredytodawcę nieruchomości obciążonej hipoteką, gdy właściciel tej nieruchomości nie wywiązuje się z płatności rat

kredytowych wynikających z umowy hipotecznej. Dwie najczęściej

stosowane w USA formy realizacji

tego procesu to sprzedaż nieruchomości pod nadzorem sądu

(gdy wymaga tego prawo stanowe) lub sprzedaż bez udziału sądu

(gdy zezwala na to prawo

stanowe, a tak jest w większości

stanów).

Subprime lending - praktyka udzielania kredytów osobom, które na kredyt na normalnych warunkach nie mają co liczyć - bo np. w przeszłości miały już problemy z obsługą zadłużenia, już mają inne pożyczki czy pracują zbyt krótko. Kredyt "subprime" jest oferowany po wyższej cenie (z wyższym oprocentowaniem niż normalnie) ze względu na podwyższone ryzyko, czasem wymaga też np. specjalnej opłaty za uruchomienie. Ten rodzaj finansowania

odnosi się nie tylko do kredytów

hipotecznych, ale także samochodowych czy konsumpcyjnych.