Nowe ograniczenia dla kredytów

Ceny nieruchomości osiągnęły w Polsce bardzo wysoki poziom. Jeżeli dalej będą rosły w szybkim tempie, możemy mieć do czynienia z bańką spekulacyjną, która może pęknąć - ostrzega Krzysztof Rybiński, wiceprezes NBP

Rekomendacja S wprowadzona rok temu przez Komisję Nadzoru Bankowego może okazać się niewystarczająca - uważa Krzysztof Rybiński, wiceprezes NBP. - Potrzebna jest ocena, czy dalsze regulacje ostrożnościowe, dotyczące udzielania kredytów przez banki, nie będą konieczne - dodaje.

Celem tzw. rekomendacji S było ograniczenie kredytów walutowych, zwłaszcza hipotecznych. Nałożyła ona na banki obowiązek szczegółowego informowania klientów o ryzyku kursowym oraz ograniczyła dostępność pożyczek w walutach (kwota, na jaką może się zadłużyć dana osoba w walucie, powinna być przynajmniej o 20 proc. niższa od pożyczki, jaką mogłaby otrzymać w złotych).

Tylko do 100 proc. wartości

lokalu

Zdaniem K. Rybińskiego, dalsze działania nadzoru, zmierzające do ograniczenia akcji kredytowej banków, mogłyby pójść w dwóch kierunkach. Chodzi o skrócenie czasu, na jaki udzielane są pożyczki hipoteczne, oraz zablokowanie możliwości brania pożyczek opiewających na więcej niż 100 proc. wartości nieruchomości.

Banki za bardzo ryzykują

Według wiceprezesa NBP, niezwykle łatwy dostęp do kredytów hipotecznych to główny powód niespotykanej hossy na rynku nieruchomości. - Każdy bank chce odkroić dla siebie jak największy kawałek szybko rosnącego tortu. Dokonując dziś oceny ryzyka kredytowego, nie biorą pod uwagę tego, że sytuacja kredytobiorców w przyszłości może się pogorszyć - powiedział. Marże kredytowe spadły już do takiego poziomu, że nie pokrywają potencjalnych kosztów wynikających z tego, że jakość części kredytów może się pogorszyć w przypadku wystąpienia dekoniunktury - ocenia K. Rybiński. Jego zdaniem, banki mogą ponosić w przyszłości straty z tego tytułu. -To może prowadzić do wzrostu ryzyka całego sektora bankowego w przyszłości - ostrzega wiceprezes NBP. Marże dla kredytów złotowych wynoszą dziś średnio 1 proc. wartości pożyczki, a w przypadku franków szwajcarskich ok. 1,5 proc.

Przewodniczący KNB

bardziej liberalny?

- Właściwa kalkulacja ryzyka jest podstawowym elementem działalności banków. Instytucje te mają możliwość decydowania, czy chcą uczestniczyć w danym segmencie rynku, czy nie - twierdzi tymczasem Stanisław Kluza, przewodniczący KNB i Komisji Nadzoru Finansowego. Jego zdaniem, taki sam efekt, jaki można osiągnąć przez zaostrzanie rekomendacji S, da zbieg kilku czynników: podwyżek stóp procentowych w Polsce i na świecie, wprowadzenia nowej umowy kapitałowej oraz wyhamowania popytu na nieruchomości, które już następuje.

Przypomnijmy jednak, że KNF z niepokojem przygląda się hossie w innym segmencie rynku finansowego: funduszy inwestycyjnych. Bardzo ograniczyła możliwość reklamowania takich produktów.

Komentarze

Krzysztof Pietraszkiewicz

prezes ZwiĄzku Banków Polskich

Najpierw ocena rekomendacji S

Nie mogę dziś powiedzieć jednoznacznie, czy ZBP będzie za czy przeciw dalszemu zaostrzeniu rekomendacji S. Na pewno każdy sygnał ze strony banku centralnego w tej sprawie będzie przez nas wnikliwie analizowany. Musimy też dokładnie zbadać, jaki wpływ wywarła rekomendacja S na rynek kredytów mieszkaniowych. Na pewno widać jej korzystne efekty, np. wzrost dynamiki kredytów złotowych, lepsze informowanie kredytobiorców o ryzyku czy lepsze zabezpieczenie kredytów.

KNB, nakładając na banki nowe instrumenty ostrożnościowe, musi jednak mieć na uwadze, że pewne usługi mogą być w Europie świadczone transgraniczne. Zbyt restrykcyjne regulacje mogą doprowadzić do dezaktywacji krajowego rynku finansowego i stworzyć przywileje dla podmiotów transgranicznych.

Marek Juraś

analityk, dom maklerski BZ WBK

Marże mogłyby być wyższe Marże na kredytach hipotecznych są niskie i mogą nie pokrywać ryzyka potencjalnego załamania koniunktury w kolejnych dekadach. Byłoby bezpieczniej dla banków, gdyby marże były przynajmniej o 1 pkt proc. wyższe. Przy obecnych poziomach ewentualna szkodowość kredytów mieszkaniowych w przyszłości może okazać się niedoszacowana. Banki, udzielając kredytów, biorą pod uwagę prognozy gospodarcze, ale zwykle na najbliższe 5 lat. Z drugiej jednak strony, trzeba pamiętać, że w Polsce nie ma jeszcze doświadczeń dotyczących przebiegu całego cyklu na rynku nieruchomości, więc szacowanie ryzyka nie jest proste. Wprowadzenie dalszych obostrzeń dotyczących kredytów mieszkaniowych nie powinno mieć znaczącego wpływu na wyniki banków, bo obok pożyczek mieszkaniowych bardzo dobrze sprzedają się też inne usługi bankowe, np. kredyty gotówkowe czy fundusze inwestycyjne.

Pożyczka prawie dla każdego

Według danych NBP, na koniec maja wartość kredytów mieszkaniowych, walutowych i złotowych wynosiła 92,7 mld zł.

4-osobowa rodzina o miesięcznych dochodach 3,5 tys. zł netto może dostać na 30 lat maksymalnie 437 tys. zł kredytu - wynika z majowego raportu Expandera. Największą kwotę pożyczy Kredyt Bank. Coraz więcej banków godzi się kredytować zakup nieruchomości na dłużej. Rekordzistą jest Millennium, udzielający pożyczek złotowych nawet na 50 lat.

Im dłuższy jest czas kredytu, tym jest on bardziej dostępny. Przykładowo wspomniana już rodzina o dochodach 3,5 tys. zł w GE Money Banku nie dostanie kredytu o wartości 200 tys. zł ani na 15 lat (potrzebny jest miesięczny dochód minimum 4100 zł), ani na 20 lat (3750 zł), ale już na 30 lat - tak (wystarczy 3450 zł miesięcznego dochodu). Coraz więcej banków udziela pożyczek przewyższających wartość nieruchomości - klient dostaje dodatkowo środki na sfinansowanie samej transakcji zakupu nieruchomości. Najhojniejszy jest DomBank, który finansuje do 130 proc. wartości lokalu.