Magna Polonia pod lupą inwestorów

Biegły wycenia nieruchomości należące do RT Hotels na ponad 100 mln złotych. Dla drobnych inwestorów to kolejny dowód na to, że Magna dostała za nie za mało

Pod koniec czerwca NFI Magna Polonia sfinalizował sprzedaż 51 proc. udziałów w krakowskiej firmie hotelarskiej RT Hotels - największej spółce z portfela funduszu. Papiery kupiła sama firma. Giełdowy fundusz otrzymał za nie niespełna 30 mln złotych. Inwestorzy indywidualni, którzy są akcjonariuszami Magny, już wtedy twierdzili, że to zdecydowanie za mało. Domagali się ujawnienia wyceny nieruchomości sporządzonej przed

transakcją przez biegłego.

Wycena nieruchomości

RT Hotels już jest

Zgodnie z warunkami umowy sprzedaży po transakcji RT Hotels przekazała aportem spółce komandytowej Polskie Projekty Inwestycyjne Sp. z o.o. SKA (spółka zależna od RT Hotels) posiadane nieruchomości: cztery hotele i dwa małe biurowce. Tymczasem wycenę rynkową tych samych nieruchomości, sporządzoną przez biegłego, można poznać w Monitorze Sądowym i Gospodarczym. Wartość aportu wniesionego przez RT Hotels do PPI Sp. z o.o. SKA wyceniono tam na 100,12 mln zł.

To zdecydowanie więcej niż wycena transakcyjna wynikająca ze sprzedaży udziałów należących do Magny Polonii (około 59 mln zł, biorąc pod uwagę fakt, że fundusz miał w RTH 51 proc. udziałów). Zarząd funduszu tłumaczył wcześniej, że nie mógł wynegocjować wyższej ceny ze względu na uprzywilejowaną pozycję pozostałych akcjonariuszy, zadłużenie RTH i rezerwy na odroczony podatek dochodowy.

- Przed transakcją nasz fundusz zlecił niezależną wycenę nieruchomości należących do RT Hotels. Mogę powiedzieć tylko, że różni się ona od wyceny sporządzonej przez biegłego na potrzeby PPI SKA - mówi Robert Bożyk, wiceprezes Magny. Przypomina jednocześnie, że na transakcję zgodziła się rada nadzorcza giełdowej spółki (zasiadają w niej przedstawiciele Banku Zachodniego WBK i Handlowy Investments, największych udziałowców funduszu). Wiceprezes Magny dodaje, że wycena tej samej nieruchomości może różnić się w zależności od metodologii przyjętej przez biegłego.

PFS i tak zarobi

Ostateczne wpływy funduszu ze sprzedaży udziałów w RTH zostaną dodatkowo pomniejszone o "wynagrodzenie motywacyjne" należne firmie Polonia Financial Services za sprzedaż i likwidację aktywów. Fundusz już teraz szacuje, że za sprzedaż udziałów w firmie hotelarskiej oraz likwidację spółki zależnej Magna Investments zapłaci firmie zarządzającej około 4 mln zł.

Kolejnym obszarem spornym jest także pasywna polityka inwestycyjna funduszu. Inwestorzy indywidualni zwracają uwagę, że w ostatnich miesiącach inwestycje Magny koncentrowały się na zakładaniu i rolowaniu nisko oprocentowanych lokat bankowych. Po sprzedaży RT Hotels fundusz ma na rachunkach około 70 mln zł, ale niska rentowność lokat powoduje, że przychody z tych inwestycji nie pokrywają opłaty za zarządzanie.

SII w grze

W związku z licznymi zastrzeżeniami drobnych inwestorów sprawą sprzedaży udziałów w RTH przez Magnę oraz polityką inwestycyjną i informacyjną Magny zajęło się Stowarzyszenie Inwestorów Indywidualnych. Od końca czerwca SII zbiera deklaracje akcjonariuszy funduszu, zainteresowanych stworzeniem porozumienia. Przede wszystkim ma ono wprowadzić do spółki rewidenta do spraw szczególnych, który zbadałby między innymi kulisy przeprowadzonej hotelowej transakcji.

Drobni akcjonariusze funduszu zapowiadają też nieoficjalnie, że jeżeli okaże się, iż zarząd Magny faktycznie sprzedał udziały w RTH poniżej ich rzeczywistej wartości, skierują do prokuratury doniesienie o popełnieniu przestępstwa (niegospodarność lub działanie na szkodę spółki).

pytania do...

Konrada Smoka

Stowarzyszenie inwestorów indywidualnych

Akcjonariusze chcą wiedzieć, co dzieje się w funduszu

Kiedy SII formalnie powoła porozumienie akcjonariuszy reprezentujące udziałowców Magny?Na pewno zdążymy przed tegorocznym walnym zgromadzeniem Magny (ma się odbyć do końca października - przyp. red.). Na podstawie wstępnych deklaracji już teraz widać, że nie będzie problemu z zebraniem 5 proc. głosów. My chcielibyśmy osiągnąć co najmniej 10 proc. Okres wakacyjny powoduje jednak, że cały proces się przedłuża. Poza tym z doświadczenia wiemy, że dla wielu drobnych inwestorów udział w porozumieniu jest czymś nowym i może wiązać się z komplikacjami natury technicznej (np. koniecznością zablokowania akcji).

Jakie są plany stowarzyszenia, jeżeli uda mu się zebrać wystarczającą liczbę głosów, by powołać porozumienie?

Inwestorzy zgłaszający się do stowarzyszenia chcą przedstawić walnemu zgromadzeniu wniosek w sprawie wprowadzenia na giełdę spółki zależnej TB Opakowania (bezpośrednio lub przez połączenie z funduszem). Część z nich uważa, że w ten sposób można byłoby uzyskać znacznie lepszą wycenę niż sprzedając ją inwestorowi zewnętrznemu. Jednocześnie Magna uniknęłaby dalszych zarzutów i podejrzeń, że wyprzedaje majątek poniżej jego rzeczywistej wartości. Dołączając do stowarzyszenia drobni inwestorzy mogą też uzyskać realny wpływ na decyzje w sprawie podziału gotówki, jaka pozostanie po sprzedaży obecnych aktywów funduszu.

Co się stanie, jeżeli transakcja sprzedaży TB Opakowania zostanie sfinalizowana przed WZA?

Jeżeli w momencie ogłoszenia wstępnej umowy będziemy mieli już ponad 10 proc. akcji, możemy zwołać NWZA i próbować zablokować ten proces. W ostateczności, jeżeli TBO zostanie sprzedane, a obawy inwestorów odnośnie do zaniżonej ceny będą zasadne, możemy próbować udowodnić, że firma zarządzająca działała na szkodę spółki. Chciałbym podkreślić jednak, że nadrzędnym celem porozumienia akcjonariuszy nie jest walka z zarządem funduszu.