W zeszłym roku kilka razy pisałem, że sytuacja niezwykle sprzyja deweloperom i chętnym do sprzedaży mieszkań, bo polityka rządu (podatkowa i brak ustawy o budownictwie społecznym) zmusza Polaków do kupna mieszkania za wszelką cenę. Boom nakręciły również media i pośrednicy, tworząc atmosferę niekończącej się hossy. W tej sytuacji oczywiste było, że w 2007 roku rynek musi odpocząć po wzrostach cen metra kwadratowego, sięgających w wielu miejscowościach ponad 50 procent. Wiadomo było jednak, że nieco zapomniane miasta (Poznań, Łódź) będą jeszcze pokazywały dużą dynamikę zwyżki cen. Tak się też stało. W wielu dużych miastach (Warszawa, Kraków) ceny prawie stanęły w miejscu, a w niektórych miejscach nawet się obniżyły. Pozostaje postawić pytanie:
co dalej?
Wiadomo, że od początku roku błyskawicznie rosły wszystkie elementy składowe kosztu budowy mieszkania. Drożała ziemia, co nie mogło dziwić, bo jest jej mało i jej cena nadal będzie rosła. Gwałtownie rosły ceny materiałów budowlanych (często z powodów czysto spekulacyjnych). Ostatnio staniały, bo pojawił się tańszy import, ale i tak są dużo droższe niż na początku roku, a poza tym - w miarę zbliżania się terminu oddania do użytku obiektów na Mistrzostwa Europy w Piłce Nożnej EURO 2012 (mamy czas do 2010 roku), popyt będzie rósł, a razem z nim również ceny. Brak siły roboczej wyssanej z Polski przez gospodarki europejskie, w których płaca jest kilka razy wyższa, też podnosi koszty, bo zmusza pracodawców do dużych podwyżek wynagrodzeń. Wydawałoby się więc, że skoro wszystkie składowe rosną, to mieszkania też muszą gwałtownie
drożeć.
Są jednak czynniki, które tę hossę mogą, a nawet - śmiem twierdzić - że powinny wyhamować. Trzeba pamiętać o tym, że Polacy kupują mieszkania, korzystając z kredytu hipotecznego. W 2007 roku kontynuowany będzie (w Szwajcarii) lub rozpoczyna się (w Polsce) cykl podnoszenia stóp procentowych. W Szwajcarii sięgną zapewne na przełomie roku (może w marcu 2008) poziomu 3,25 procent, a w Polsce przyszły rok skończymy na 5,25-5,5 procent. To oczywiście podniesie cenę kredytu, co ograniczy jego dostępność, bo płace rosną, ale nie tak szybko, żeby zapewnić wystarczającą zdolność kredytową. Poza tym trzeba pamiętać o tym, że wielu Polaków kupowało kilka mieszkań, traktując je jako inwestycję. Teraz, kiedy cena kredytu będzie rosła, a dynamika wzrostu cen mieszkań jest niewielka, będą chcieli zrealizować zyski, przeznaczając środki na przykład na zakup ziemi rolnej czy rekreacyjnej, na której zarobią kilkadziesiąt procent (może nawet więcej) w ciągu roku. To z kolei zwiększy podaż, przyczyniając się do dalszego wyhamowania (lub nawet obniżki) ceny metra kwadratowego.
