W Hiszpanii sytuacja się stabilizuje

MFW ostrzega, że kraj należy do najbardziej zagrożonych kryzysem hipotecznym. Wielu niezależnych analityków wieszczy ciężkie czasy dla deweloperów. Ci odpowiadają, że mają się całkiem dobrze. Wydaje się, że prawda leży gdzieś pośrodku

Ceny domów w Hiszpanii wzrosły w III kwartale o 0,3 proc. To wiadomość, na którą w ostatnich tygodniach czekali wszyscy. Firmy zajmujące się sprzedażą nieruchomości, ich klienci, pośrednicy, przedsiębiorstwa budowlane, analitycy bankowi, a w końcu ekonomiści przyglądający się całej gospodarce. W tym roku wiadomości z tego rynku obserwowane są baczniej niż jakiekolwiek dane makroekonomiczne, może nawet uważniej niż te dotyczące PKB. Fachowcy, komentatorzy i media szukają odpowiedzi na pytanie: czy to już kryzys, czy jeszcze nie? Ostatnie sygnały napływające z sektora zdają się wskazywać, że choć na półkę odłożyć należy nadzieje na powrót dawnej świetności, tego najgorszego również uda się uniknąć.

Wolno, wolniej, najwolniej

"Chalety", "finki", apartamenty i inne typy nieruchomości mieszkaniowych nie drożały tak wolno od wielu lat. Boom w branży trwał od ponad dwu dekad, a od połowy lat 90. przybrał tempo niespotykane w innych krajach Europy Zachodniej. Tylko w tym wieku ceny wzrosły o ponad 180 proc. Rekordowy był 2003 rok, gdy zyskały 18,5 proc. Na tej fali powstawały dziesiątki i setki firm deweloperskich, które rodzimy rynek zagospodarowały tak szybko, że ich konkurenci z Francji, Wielkiej Brytanii czy Niemiec musieli w większości obejść się smakiem. Co więcej, dynamiczny rozwój sektora pozwolił im na naprawdę szybką ekspansję zagraniczną, poczynając od Portugalii i Francji, przez Amerykę Łacińską, na Europie Środkowej i Południowo-Wschodniej kończąc. Wykreował też wielkie fortuny rodzin takich, jak Del Pino, Fradera, Nozaleda. Popyt na nowe obiekty mieszkaniowe sprzyjał wielkim bankom (Santander, Banco Popular, Bankinter i inne), ściśle współpracującym z deweloperami. Zresztą czytelników naszego dodatku nie trzeba zapewne przekonywać, że Hiszpania jawiła się przez długie lata jako niemalże raj dla wszystkich zarabiających na rozwoju budownictwa.

Inwestorzy stracili zaufanie

Tak więc okres, w którym na rynku zapanowała niemalże stagnacja, nazwać można na pewno kryzysem. Tak też widzą go inwestorzy giełdowi, którzy już dawno stracili dużą część zaufania do spółek deweloperskich. Od kwietnia, kiedy to nastąpiła masowa wyprzedaż ich akcji, uruchomiona przez sprzeczne wiadomości wysyłane przez kierownictwo jednej z nich (Astroc), walory znakomitej większości znacząco taniały. Wymieńmy dla przykładu chociażby największą firmę branży, Metrovacesę, której wartość rynkowa spadła o kilkanaście procent, niewiele mniejszą Inmobiliarię Colonial (strata rzędu 1/3), znaną z działalności w Polsce Fadesę (również około 1/3) czy innego potentata, Urbasa (zniżka o połowę wartości). Wszystkie one stały się ofiarami wcześniejszych wzrostów na iberyjskich giełdach i bańki, której przekłucie prognozowano już od jakiegoś czasu.

Jednak na ruchy cen nieruchomości patrzeć można także z innej perspektywy. Otóż przed ogłoszeniem danych przez Ministerstwo Budownictwa nie brakowało głosów, że deflacja w sektorze już siź zaczźła i że hiszpańska deweloperka stoi przed widmem poważnych trudności finansowych. Można było przywoływać informacje zaprezentowane we wrześniu przez bank centralny, z których wynikało, że w I półroczu spadła liczba udzielonych kredytów hipotecznych, a średni czas spłacania tych zaciągniźtych wydłużył się. Niektóre media eksponowały problemy z wypłacalnością jednego lub dwu "promotorów", jak na Półwyspie Pirenejskim określa się firmy z branży. Pewne opracowania lokalnych organizacji zrzeszających deweloperów mówiły, że w rzeczy samej ceny już spadły, nawet na obleganym przez wczasowiczów wybrzeżu. W tym kontekście 0,3-proc. wzrost kwartalny i 5,3-proc. roczny mógł nieco uspokoić nastroje.

Czy szukać okazji na Costa del Sol?

Dość jednak o oczekiwaniach i nastrojach. Przyjrzyjmy się rzeczywistej sytuacji w szeroko pojętym sektorze nieruchomości przez pryzmat najnowszych danych. Zapewne zainteresują one polskich inwestorów, gdyż zaangażowanie naszego kapitału w Hiszpanii, przede wszystkim zaś na jej śródziemnomorskim wybrzeżu, nieustannie rośnie.

Jeden z największych w Polsce pośredników w transakcjach sprzedaży hiszpańskich mieszkań i domów, firma Carisma, sprzedaje co roku o 10 proc. więcej obiektów, przy czym ich sumaryczna wartość zwiększa się o 100 proc. Czy warto zatem kupować wille na Costa del Sol, czy może lepiej poczekać, aż stanieją?

Większość analityków jest dziś zgodna: Hiszpanię czeka okres stabilizacji cen nieruchomości. W sumie dość stopniowe ich wyhamowanie od początku bieżącego roku pozwala sądzić, że udało się uniknąć wstrząsu i że deweloperzy zdążyli przestawić się na nowe warunki rynkowe. Po kilku miesiącach od rozpoczęcia się niekorzystnego dla nich okresu większość musiała zacisnąć pasa i pokazała gorsze wyniki finansowe, jednak właściwie nie oglądaliśmy żadnych większych bankructw. Przypadek Llanery, dość dużego gracza, który we wrześniu poinformował o utracie płynności, pozostał odosobniony. W "miękkim lądowaniu" mogły pomóc inwestycje rozpoczęte jeszcze w roku ubiegłym, przychody z których zasilają w dużym stopniu obecne budżety. W połowie 2007 r. ukończono aż 297 tysięcy budów - liczba prawie identyczna z ubiegłorocznym rekordem. Tym samym jednak na rynek trafiła potężna dawka domów, która dodatkowo przyczyniła się do zbicia cen. Mniej więcej w tym samym czasie deweloperzy zorientowali się, że 2006 rok, kiedy wartość nowych obiektów rosła w tempie blisko 10-proc., prędko się nie powtórzy i ograniczyli plany na przyszłość. Według danych Ministerstwa Budownictwa, w I kwartale rozpoczęto 286 tys., a w II kwartale 140 tys. inwestycji, co oznacza odpowiednio 11-proc. i 17-proc. spadek w porównaniu z analogicznymi okresami roku ubiegłego. Jeszcze bardziej wyraziste są ostatnie statystyki kolegium hiszpańskich architektów, pokazujące liczbę pozwoleń na budowę, która musi przełożyć się na dynamikę budownictwa w kolejnych miesiącach. W II kwartale urzędy wydały 145 tys. takich dokumentów, o 37 proc. mniej niż rok temu i o 33 proc. mniej niż w pierwszych trzech miesiącach 2007 r. Okazuje się, że ważne są nie tylko same pozwolenia, ale też... ich brak. - Ujemnie na płynność finansową dużych deweloperów wpłynęło kupowanie drogich terenów, które później nie dostały zezwoleń na budowę - komentuje Jacek Szyc, prezes Carismy. To symptomatyczne dla pewnej siebie postawy, jaką jeszcze niedawno prezentowali deweloperzy.

Amerykański wirus coraz bliżej

Zresztą dziś także robią oni wszystko, by przekonać inwestorów i banki, że nie ma powodów do obaw. Powstają kolejne raporty wynajętych instytucji badania rynku, pokazujące silną kondycję firm, identyfikujące wciąż istniejące luki na rynku, które mogą one zapełnić, i wskazujące na zdrowe relacje pomiędzy sektorami nieruchomości i bankowości. Stowarzyszenie deweloperów utrzymuje, że niemal wszystkie z ukończonych w ciągu ostatnich trzech lat 1,6 mln obiektów mieszkaniowych zostały już sprzedane.

Jak dotąd strategia ta się opłaca, bo problemy z uzyskaniem kredytu na rozpoczęcie inwestycji praktycznie nie istnieją. Firmy, mobilizowane przez trwający spadek liczby klientów, musiały też pochylić się nad swymi ofertami i zaproponować korzystniejsze warunki sprzedaży. Przestały podnosić ceny w regionach przez lata najbardziej popularnych, jak Costa del Sol i Costa Blanca (południowo-wschodnie wybrzeże), a skoncentrowały się na regionach o dużym potencjale, a wciąż jeszcze stosunkowo niezabudowanych (przede wszystkim Andaluzja). Sądząc po sukcesie, jakim okazały się ostatnie gigantyczne targi z serii Barcelona Meeting Point, Hiszpanie doceniają te wysiłki - nadal chcą kupować, choć nie zamierzają już przepłacać. Tegoroczną edycję największej branżowej imprezy w Europie odwiedziło około 200 tysięcy osób, z czego ponad 10 proc. stanowili profesjonaliści (wzrost o mniej więcej jedną dziesiątą od ubiegłego roku). Udział w niej wzięło 8715 podmiotów, w tym 642 firmy prezentujące swoją ofertę - nie tylko z Hiszpanii, lecz także z Europy Zachodniej, Ameryki Łacińskiej, Afryki Północnej oraz Polski, Rumunii i Bułgarii. Organizatorzy szacują, że w ciągu trzech dni trwania targów (6-8 listopada) zawarto umowy opiewające na około, bagatela, 5 mld euro. Być może oznacza to, że ceny znalazły się na poziomie jako tako satysfakcjonującym wszystkich.

Wszystkich - to znaczy deweloperów i ich klientów. Powodów do najmniejszej choćby ulgi nie mają pośrednicy. Ich liczba w ostatnich latach, a zwłaszcza od czasu deregulacji rynku w 2000 r., ogromnie wzrosła, sięgając już, według dziennika "Información", 170 tysięcy. Wiele z nich nie było przygotowanych na znaczące spadki cen. Eksperci twierdzą, iż w ciągu tego roku działalność zarzuci 30 proc. agencji nieuchomości. Jak pisze "Información", w ciągu najbliższych lat liczba ta sięgnąć może 75 proc. To oczywiście nie koniec listy zagrożonych. Gorsze wyniki już od dwóch kwartałów notują firmy budowlane, niepewnie czują się ich dostawcy. - Sytuacja różni się w zależności od regionu, niektórzy radzą sobie lepiej niż inni, ale generalnie wszyscy walczą o przyszłość - konkluduje Mark Stucklin, znany analityk hiszpańskiego rynku nieruchomości, związany z serwisem Spanish Property Insight. Międzynarodowy Fundusz Walutowy w jednym z ostatnich raportów ostrzega, że amerykański kryzys hipoteczny może przy niesprzyjających okolicznościach przenieść się na Półwysep Iberyjski. Za podobnie zagrożone eksperci MFW uznali jedynie Francję, Belgię, Holandię i Irlandię. To w Hiszpanii szeroko pojęta branża budowlana odgrywa największą rolę dla całej gospodarki: jej udział w produkcie krajowym sięga 18-20 proc. Z tego względu Komisja Europejska obniżyła ostatnio prognozę przyszłorocznego wzrostu hiszpańskiego PKB do 3 proc. (w III kwartale rósł w tempie 3,8 proc.).

Jacek Szyc

prezes agencji nieruchomości Carisma

Sto dwadzieścia ze sprzedanych przez nas w tym roku 458 nieruchomości przypadło na Hiszpanię. W Bułgarii sprzedaliśmy pod wzglźdem ilości dwa razy więcej niż tam, natomiast suma sprzedaży w euro jest

w Hiszpanii pięciokrotnie wyższa. Średnia sprzedaż w Bułgarii

to 40 tys. euro, podczas gdy w Hiszpanii 200 tys. euro, a zdarzają się również obiekty w kwotach kilkumilionowych. Coraz więcej jest

sprzedaży w sektorze cenowym 500 tys.-1 mln euro. Zmieniają się również potrzeby: wcześniej mieliśmy do czynienia tylko

z inwestorami, dziś większość to osoby, które stać na posiadanie

tak zwanej daczy nad Morzem Śródziemnym, do skorzystania

przez cały rok. Nie znam danych dotyczących Brytyjczyków

i Niemców, gdyż to oni są największą grupą kupujących,

ale wnosząc po Polsce, można ocenić, że portfele zagranicznych

inwestorów rosną i że kupują oni coraz to droższe nieruchomości.

Sytuacji w Hiszpanii nie nazwałbym generalnym kryzysem,

mamy tu raczej do czynienia z zastopowaniem olbrzymich wzrostów cen, takich, jakie mieliśmy w Polsce w ubiegłym roku.

Rynek się stabilizuje, co automatycznie sprawia, że niektórzy

spekulanci muszą dostosować swoje ceny do realiów. Nie ma żadnych oznak problemów z finansowaniem, banki współpracują cały czas bez zmian, udzielają kredytów do 80 proc. wartości i do 30 lat spłaty.

Jest to oznaka, że bankowe działy ryzyka nie widzą żadnego

zagrożenia. Polskim inwestorom nieruchomości w Hiszpanii

oczywiście polecam, ale nie pierwsze lepsze, tylko dobre osiedla,

blisko morza i o dobrym standardzie wykończenia. Te cieszą się

największym powodzeniem i jest szansa na spokojny wzrost cen. Natomiast dla typowego inwestora mamy również atrakcyjne propozycje w BNasza firma sprzedaje rocznie kilkadziesiąt nieruchomości

na południu Europy i liczba ta rośnie z roku na rok. Większość

transakcji realizujemy w Chorwacji i tendencja ta jest stale rosnąca.

W Hiszpanii realizowanych jest dziś około 20 proc. naszych transakcji. Niestety, mimo sporego zainteresowania nieruchomościami

w Hiszpanii ich sprzedaż ma tendencję malejącą.

Największą popularnością wśród naszych klientów cieszy się

Costa Blanca, w ostatnim czasie mamy też sporo zapytań o Wyspy

Kanaryjskie. Średnia cena sprzedawanych przez nas nieruchomości kształtuje się na poziomie150-300 tys. euro, ale odnotowaliśmy

już w tym roku transakcje na poziomie powyżej 1 mln euro. Z naszych obserwacji wynika, że w najbliższych miesiącach ceny w Hiszpanii

nie będą raczej rosnąć. Myślę, że malejące jednak w ostatnim czasie

zainteresowanie nabywaniem nieruchomości w Hiszpanii i spora liczba nowych inwestycji pojawiających siź na rynku mogą spowodować

nawet nieznaczny spadek cen. Nic nam nie wiadomo, by

deweloperzy w Hiszpanii mieli coraz wiźkszy problem z finansowaniem

inwestycji. Jednak ich wzmożona w ostatnim czasie aktywność

w kontaktach z takimi firmami jak nasza, szukanie na zewnątrz zbytu na swoje nieruchomości na pewno świadczy o tym, iż mają

świadomość, że taki problem może niebawem powstać. Doradzając

naszym klientom chcącym inwestować w nieruchomości, mówię o trendach panujących na hiszpańskim rynku nieruchomości,

a także o nadal sporym zainteresowaniu wynajmem nieruchomości

w Hiszpanii. Osobiście mam sporo więcej argumentów

przemawiających za inwestowaniem w nieruchomości w Chorwacji.

Mówiąc krótko: nie polecam inwestowania w Hiszpanii.