Zmniejszymy ryzyko budowlane

Z Olgierdem Dziekońskim, wiceministrem infrastruktury odpowiedzialnym za budownictwo, rozmawia Piotr Rosik

Jakie ma Pan plany w kwestii ułatwień procesów inwestycyjnych w budownictwie? Zdaje się, że czekają na to zarówno deweloperzy, jak i osoby indywidualne.

Zasadnym pytaniem jest: czy deweloperzy są zainteresowani ułatwieniami czy obniżeniem ryzyka?

Ryzyko jest wpisane w każdy biznes. A procesy inwestycyjne są w Polsce bardzo zagmatwane...

Ale każdy inwestor, dokonując inwestycji, szacuje, jakie procedury przynoszą ze sobą ryzyko jakiej wielkości. Procedury mogą być proste, ale ryzykowne. Wolałbym raczej, abyśmy mówili o zmniejszaniu ryzyka inwestorów niż o ułatwianiu procedur inwestycyjnych. Ułatwianie może być korzystne w danym momencie, ale powodować duże ryzyko w przyszłości. Tak było m.in. ze specustawą Barszcza.

Jakie więc cele stawia Pan przed sobą, jako przed wiceministrem infrastruktury?

Moim zadaniem jest obniżanie ryzyka inwestycyjnego graczy na rynku nieruchomości poprzez racjonalizację przepisów. Oczywiście oznacza to także skracanie procesu inwestycyjnego. Bo przecież w przypadku inwestycji w nieruchomości czas to są pewne zamrożone środki. To są koszty.

Jakie zmiany w prawie są konieczne do przeprowadzenia?

Konieczne są dwa rodzaje zmian: o charakterze systemowym i porządkującym. Jeśli chodzi o ten drugi rodzaj zmian, to musimy poprawić wiele ustaw. Usprawnić procedury uzyskiwania map z zasobu geodezyjnego czy procedury związane ze zmianami gruntów rolnych. Bardzo ważne będzie też poprawienie procedur przy inwestycjach budowlanych, związanych z infrastrukturą typu wodociągi czy kanalizacja.

A zmiany systemowe?

Trzeba sobie odpowiedzieć na pytanie, jak uporać się z sytuacją, w której mamy trzy rodzaje zezwoleń w procesie budowlanym. Mamy zezwolenie o charakterze urbanistycznym, zezwolenie na budowę i pozwolenie na użytkowanie obiektu. Największe zagrożenie dla inwestorów niesie ze sobą ten pierwszy rodzaj zezwolenia. Bo ma na nie wpływ władza, a nie można powiedzieć, że nieważny jest interes mieszkańców, samorządu czy organizacji społecznych. Przecież interesy mieszkańców są często sprzeczne z interesem deweloperów. A płaszczyzną, na której te interesy się realizują, jest miasto.

W jaki sposób więc zracjonalizować kształt tych trzech zezwoleń?

Trzeba ustanowić nowy kształt przepisów związanych ze sferą urbanistyczną. Pozostawić natomiast do typowego ryzyka inwestycyjnego kwestie związane z procesem stricte budowlanym. Za proces konstrukcyjny odpowiada przecież inwestor, projektant i wykonawca. Ten pierwszy decyduje, kogo zatrudni jako projektanta i wykonawcę. Projektant, zgodnie ze swoją wiedzą fachową, przygotowuje szkielet inwestycji. Z tym wiąże się ryzyko konstrukcyjne. Wykonawca ponosi ryzyko związane z odpowiednim wykonaniem projektu. Tak więc przy wznoszeniu obiektu administracja nie ma wiele do czynienia, bo to jest sprawa wzajemnych relacji między tymi trzema partnerami. Oczywiście w tym procesie uczestniczą także banki czy też nadzór budowlany.

Jak ważna jest według Pana rola nadzoru budowlanego i czy powinna się zwiększać?

To musi być rodzaj instytucji publicznej, czuwającej nad tym, czy na budowie wszystko przebiega zgodnie z prawem. Musi pilnować, czy powstaje to, co było w planach. I tylko do nadzoru budowlanego powinna być zminimalizowana interwencja państwowa w proces budowy.

Czy może Pan podać szczegóły związane z racjonalizacją sfery przepisów urbanistycznych?

Mamy już w prawie procedurę uchwalania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli plan jest sporządzony i zatwierdzony, to ta zgoda urbanistyczna istnieje.

Ale przecież jest bardzo mało planów zagospodarowania przestrzennego...

To wcale nie jest sytuacja szczególna. W Republice Federalnej Niemiec również mamy stopień pokrycia obszarów zagospodarowanych na poziomie 20-35 proc. To znaczy, że pozostałe obszary, szczególnie w małych miejscowościach, nie mają planów. A skoro Niemcy są świetnie zurbanizowane, to widocznie planyCo może zastąpić plan zagospodarowania przestrzennego?

Zestaw elementów prawa materialnego, jak standardy zabudowy dla obszaru zurbanizowanego. Można by też przyjąć, że granica obszaru zurbanizowanego jest określona studiami zagospodarowania, skoro 99 proc. gmin w Polsce ma je przygotowane. Dyrektywa europejska o budowie sieci kanalizacyjnej nakazuje nam do 2015 r. stworzenie systemu ścieków na wszystkich terenach zurbanizowanych. Dokument studium powinien być w takim razie traktowany jako wyraz polityki urbanistycznej i przestrzennej gminy. Czyli inwestor, który chciałby budować na terenie objętym studium, w zgodzie z ustalonymi standardami zabudowy, powinien mieć możliwość automatycznego otrzymania zgody urbanistycznej. Gmina mogłaby wprowadzać lokalne przepisy.

To wszystko, co musiałby zrobić inwestor: przedstawić plan budowy zgodny z planem urbanistycznym?

Prawo do wyrażenia opinii powinni mieć też okoliczni mieszkańcy i posiadacze sąsiadujących z terenem inwestycji gruntów, bo może być ona dla nich szkodliwa. Wiodącym organem w procesie konsultacji społecznych powinien być inwestor, gdyż to głównie on jest zainteresowany jej powodzeniem. Jeśli plan przebrnąłby przez konsultacje, zatwierdzałaby go albo rada gminy, albo uzyskiwałby poparcie w trybie administracyjnym. Będziemy się konsultowali w tej sprawie z deweloperami i samorządem.

Skąd się wezmą standardy zabudowy, o których Pan wspomina?

Zostaną one określone w rozporządzeniu ministra infrastruktury. Muszą zawierać obowiązek budowy skwerów, placów zabaw dla dzieci, a jeśli zespół zabudowań jest większy, to także obiektów użyteczności publicznej, jak przedszkola, szkoły. Oprócz zmian systemowych dotyczących procesu zagospodarowania, chcemy zaproponować ustawę o zasadach realizacji zorganizowanego budownictwa mieszkaniowego. Ta ustawa pozwoliłaby nam określić, jak realizować infrastrukturę techniczną, jeśli gmina nie ma pieniędzy.

Czy można więc powiedzieć, że w procedurze, o której Pan mówi, deweloper bierze na siebie ciężar przygotowywania planów, który do tej pory spoczywał na władzy?

Można tak powiedzieć. Inwestorem nie musi być jednak tylko deweloper. To może być także spółdzielnia lub TBS.

Co trzeba zrobić, by pojawiło się partnerstwo publiczno-prywatne w budownictwie?

Obecna ustawa o PPP nie nadaje się do tego rodzaju przedsięwzięć. Nakłada konieczność sporządzania długotrwałych i kosztownych analiz ich opłacalności. W przypadku osiedla cena takiej analizy to 1,5 proc. kosztów. Może więc przekraczać 1 mln zł. Skoro trzeba wydać te pieniądze przed decyzją, powinna to zrobić władza publiczna. A nie jest ona skłonna do przekazywania środków na taką analizę. Mamy więc niespójność ustawy o PPP z celami budowlanymi.

Ale czy nie jest tak, że inwestorowi przy budowie dużego osiedla będzie się w sposób naturalny opłacało wybudować np. szkoły? To przecież podnosi atrakcyjność inwestycji.

Tak. Ale przecież to nie on będzie tam prowadził działalność edukacyjną. Dlatego trzeba wymyślić formułę tzw. małego PPP. Część środków powinna pochodzić z kredytów, bez obciążania kieszeni mieszkańców.

Wspominał Pan, że specustawa Barszcza wiąże się z pewnym ryzykiem. O co dokładnie chodzi?

Przeglądaliśmy ją. Było w niej zawarte wielkie ryzyko inwestycyjne. Zakładała utrzymanie obecnego systemu prawnego z dodatkiem milczącej zgody na wydanie decyzji o warunkach zabudowy, jeśli w ciągu 30 dni gmina nie odpowie na wniosek inwestora. Tu pojawia się groźba, że przecież gminy mogą pytać: ile kosztuje zamknięcie oczu? To byłby korupcjogenny przepis. Poza tym nasz pomysł powoduje, że odrolniane byłyby te grunty, które rzeczywiście powinny być odrolniane. Automatyczne odrolnienie gruntów w granicach administracyjnych nie jest dobrym pomysłem, bo są gminy podmiejskie, wiejskie, które się prężnie rozwijają, np. Raszyn pod Warszawą. One byłyby poszkodowane.

Jakie inne zmiany, oprócz wprowadzenia planów urbanistyMożna pomyśleć o kredytach preferencyjnych z Banku Gospodarstwa Krajowego na inwestycje samorządowe. Albo o emisji obligacji gwarantowanych przez gminę, z których przychód przeznaczany byłby na mieszkania komunalne.

Czy zamierzają Państwo coś zrobić z przyśpieszeniem wydawania decyzji podziałowych nieruchomości?

Będzie mała nowelizacja, która określi terminy, w których władze samorządowe będą musiały wydawać decyzje o podziale.

Co Pan sądzi o opłacie adiacenckiej. Czy jej istnienie naprawdę jest uzasadnione. Może to niepotrzebny podatek?

Jest ona uzasadniona, bo odzwierciedla wzrost wartości nieruchomości. W pewnym sensie zastępuje podatek katastralny. Ale jest z nią pewien problem. Gmina ustala na drodze odpowiedniej uchwały jej wysokość. A rada nie ma odwagi mówić swoim mieszkańcom, ile mają płacić. Mogłaby ta opłata być częścią miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a jej wysokość ustalona przez samorząd na stałym poziomie.

Czy jednak te wszelkie regulacje nie ograniczają prawa własności? Czy człowiek nie ma prawa postawić na swojej ziemi tego, co chce?

Jestem liberałem, ale muszę szanować także prawo własności i wolność drugiego. Dlatego prawo musi wprowadzać pewne regulacje w przestrzeni publicznej. Musi uwzględniać to, że żyjemy w pewnej społeczności.

Dziękuję za rozmowę.

FOT. a. cynka