Normalny rynek powinien mieć kształt piramidy

Z Robertem Chojnackim, prezesem zarządu redNet Property Group, rozmawia Tomasz Miarecki

Jak ocenia Pan mijający rok na rynku nieruchomości?

Nie brakuje takich, którzy twierdzą, że hossa na rynku wyraźnie się kończy.

Mijający rok można podzielić na dwa okresy. Pierwszy, gdzieś do czerwca, to okres bardzo dynamicznego wzrostu cen, głównie w miastach, które wcześniej tego wzrostu nie doświadczyły - czyli nie Warszawa, Wrocław i Kraków, ale przede wszystkim Poznań i Trójmiasto. Tam był naprawdę galopujący wzrost cen. Ponad 67 procent wzrostu.

Ale po czerwcu...

W okresie wakacyjnym ten wzrost został wyhamowany i tak naprawdę weszliśmy w okres stabilizacji, czy też stagnacji. Dwa czynniki zahamowały popyt: wzrost stóp procentowych i wzrost cen. Ten rynek w ciągu trzech lat rósł zbyt szybko i musi w naturalny sposób odpocząć. Oczywiście, stabilizacja nie oznacza, że ceny się nie zmieniają. Ogólnie można przyjąć, że w większości inwestycji deweloperzy cen nie zmieniają, ale oczywiście wahania średniej następują. Na przykład na niedowartościowanym Górnym Śląsku ceny cały czas rosną, ale już na przykład w Krakowie możemy obserwować spadek cen mieszkań.

Rozumiem, że to tendencja chwilowa. Co będzie później?

Taka stabilizacja potrwa jeszcze przynajmniej przez dwanaście miesięcy. Powrotu do ciut lepszej koniunktury nie dostrzegałbym jednak w jakieś lepszej ofercie kredytowej, ale w poziomie wynagrodzeń - we wzroście płac. A to jest bardzo pozytywny czynnik. Przy czym mówiąc o zmianie tendencji, trzeba rozgraniczyć różne segmenty rynku. Normalny rynek powinien mieć kształt piramidy.

Czyli?

W segmencie dolnym mamy bardzo dużo mieszkań i wraz ze wzrostem cen zmniejsza się ich podaż. Nasz polski rynek ma w większości strukturę betoniarki, czyli jakby za bardzo jest uwypuklony segment środkowy. Ten bardzo często nazywany jest apartamentami, a tak naprawdę jest to wyrób apartamentopodobny.

Chodzi o mieszkania o ciut podwyższonym standardzie?

Nawet nie. To są zwykłe mieszkania z segmentu najniższego, podpicowane troszeczkę, zlokalizowane bliżej centrum. I to wystarcza, by sprzedający obwieszczał światu, że u niego na chętnych czekają apartamenty. Ale to nie ma nic wspólnego z apartamentami. Dla wyraźnego odróżnienia wprowadziliśmy u nas w firmie własną definicję apartamentu. Krótko mówiąc, jest to mieszkanie o powierzchni minimum 90 metrów kwadratowych, o minimalnej wysokości 3 metrów, musi być koniecznie garaż, musi być winda i bez znaczenia jest liczba kondygnacji w budynku. Co jeszcze? Z sypialni musi być dostęp do prywatnej łazienki i garderoby, w mieszkaniu musi być wydzielona część dzienna i nocna... I tak naprawdę mieszkań o takim standardzie w zasadzie na rynku nie ma.

Skoro ich brakuje, to znaczy, że ten kawałek rynku jest perspektywiczny?

Bez wątpienia tak. Po pierwsze, nie ma podaży apartamentów. A pod drugie, jeżeli już nawet jest jakaś oferta na rynku, to cena takiego lokalu jest niska.

W Ursusie średnia cena to 7,5 tys. złotych za metr kwadratowy, a jest to dzielnica definitywnie tania, a wciąż na Mokotowie czy Ochocie można kupić apartamenty w cenie 10-11 tysięcy złotych za metr. Są to apartamenty naprawdę ładne, z olbrzymimi tarasami, pięknym widokiem na Warszawę. To jest ewidentna dysproporcja. Ten rynek powinien się bardziej "rozjechać".

No, ale powstają już także budynki, w których ceny dochodzą do 40 tysięcy złotych za metr.

Mówi się o takich cenach w niektórych projektach, ale to są pojedyncze apartamenty. Tego typu mieszkań tak naprawdę na rynku nie ma. A jeśli są, to są niedoszacowane. W tych krajach, które analizowałem, różnica pomiędzy najtańszym mieszkaniem a najdroższym była na poziomie 1000-1500 procent.

Gdyby rozpiętość cenowa pomiędzy najtańszym i najdroższym mieszkaniem była u nas na takim poziomie, znaleźliby się chętni na tę najwyższą półkę?Oczywiście. Pamiętajmy jednak, że mówimy o tym najmniejszym segmencie rynku, tym z samego szczytu piramidy. I jeżeli weźmiemy pod uwagę rozpiętość pomiędzy najniższą i najwyższą płacą, to jest ona zdecydowanie większa niż różnica w cenach mieszkań.

Takich mieszkań, które określiliśmy mianem prawdziwych apartamentów, jest, moim zdaniem, w Warszawie kilkadziesiąt. Natomiast chętnych do ich kupna jest naprawdę o wiele

więcej.

Alternatywą mogą być jednak domy.

Oczywiście. I są. Podobnie jak mieszkania modernizowane we własnym zakresie. Nie zmienia to jednak rzeczywistości, czyli tego, że prawdziwych apartamentów w ofercie rynkowej w zasadzie nie ma. Dlaczego? Odpowiedź jest prosta. Deweloperzy celowali w środkowy segment rynku, bo tam budowało się stosunkowo tanio, a uzyskiwało interesujące marże. Jednak segment mieszkań luksusowych nie jest jedynym, który ma przyszłość. Drugim jest segment mieszkań najtańszych, bo tych mieszkań też brakuje. Trochę biegamy tu "po skrzydłach", ale taki właśnie jest nasz rynek. W każdym razie bez wątpienia to wszystko co w segmencie mieszkań najtańszych będzie trafiać na rynek, będzie się bardzo dobrze sprzedawać.

Tam jednak nie ma wielkich marż.

Tak, ale w przypadku tego dolnego segmentu zyski generowane będą przez obroty.

Gdzie w takim razie czyha inwestycyjne ryzyko?

Bez wątpienia spadać będą ceny mieszkań z tak zwanego segmentu średniego, czyli udawanych apartamentów. No, bo jeśli ktoś będzie potrzebował apartamentu i na rynku będą takie lokale za, powiedzmy, 15 tysięcy, to nie kupi czegoś z klasy średniej za 10 czy 11 tysięcy za metr kwadratowy. A jednocześnie, jeśli ktoś będzie szukał mieszkania nieco lepszego, to raczej prędzej zdecyduje się na duże, dalej od centrum za 6 tysięcy niż za to niewielkie w centrum za 10 czy 11 tysięcy złotych za metr. To co dotychczas działo się w tym średnim segmencie, to był efekt braku podaży. A jednocześnie tam powstawało najwięcej mieszkań, bo marża uzyskiwana przy sprzedaży była największa.

Czyli tak zwanego segmentu średniego na rynku mieszkaniowym należy unikać?

Moim zdaniem w najbliższym czasie tak.

Czyli ci, którzy zainwestowali w ten segment, a traktowali kupno mieszkania jako inwestycjź kapitałową, mogą stracić?

Tak, mogą stracić. Jednak wszystkie inwestycje kapitałowe niosą z sobą jakieś ryzyko. Rynek nieruchomości nie jest od tego wolny, chociaż w dłuższej perspektywie jest oceniany jako najbardziej stabilny. Natomiast bez wątpienia skończył się w Polsce rynek dla spekulantów.

Poza tym pamiętajmy, że na zyskowność rynku nieruchomości składa się zarówno czynnik wzrostu ceny, jak i czynnik przychodu z wynajmu. Na pewno ta składowa jest ciekawsza z inwestorskiego punktu widzenia niż średnia dywidenda, jaka otrzymują giełdowi inwestorzy od spółek, których akcje mają w swoich portfelach.

Ale te przychody z wynajmu też są niższe niż jeszcze niedawno.

Oj, chyba nie. Wzrost cen wynajmu na pewno jest. Natomiast rzeczywiście można mówić o mniejszej stopie zwrotu, jeżeli porównamy dochód z wynajmu mieszkania kupionego trzy lata temu i w tym roku.

Profesjonalne inwestowanie w nieruchomości polega na tym, że jest to inwestycja długoterminowa i jej elementem składowym jest przychód z wynajmu. Jeżeli zysk z wynajmu będzie pokrywał chociażby odsetki od kredytu, to już jest to dobra inwestycja. Poza tym, jeżeli chodzi o wynajem mieszkań, to jest to działanie perspektywiczne. Drożeją kredyty. Coraz mniej osób stać tym samym na kupno mieszkania. Ich zdolności kredytowe są ograniczone. A mieszkać gdzieś muszą. Co im pozostaje? Wynajem. To spowoduje wzrost cen...

Są jednak granice tego wzrostu.

Oczywiście. To wszystko tworzy jednak mechanizm naczyń połączonych, w którym rynek mieszkań do wynajęcia na pewno będzie istniał - bo najzwyczajniej jest potrzebny. Dlatego inwestowanie tutaj ma sens.

Trochę innym obszarem na rynku wynajmu są inwestycje w miejscoNa przykład jeżeli chodzi o polskie wybrzeże, to racjonalne inwestowanie dzisiaj ma sens wyłącznie w obiekty o co najmniej podwyższonym standardzie - z recepcją, basenami, spa, salami konferencyjnymi. Warto wydać pieniądze na projekty, które będą pracować - czyli zarabiać - nie tylko przez dwa czy trzy miesiące w roku.

Czyli bardzo ostrożnie trzeba wybierać projekty.

Na pewno tak - w końcu wydajemy własne pieniądze.

Jak z tego widać, jest na rynku nieruchomości trochę miejsca do inwestycyjnego działania. Tym najkorzystniejszym na najbliższe dwa-trzy lata jest jednak, o czym już wspomniałem, segment mieszkań luksusowych. Niestety, znalezienie tutaj czegoś jest ogromnie trudne. Natomiast zyskowność takiej inwestycji oceniam dzisiaj nawet na 30-40 procent w ciągu trzech lat. Jednak ci, którzy na rynku nieruchomości chcą zarabiać, powinni skupić się na rynku zagranicznym. No, bo skoro kilka lat temu mogli u nas kupować Irlandczycy, Brytyjczycy, Hiszpanie, to nie ma żadnego powodu, by dzisiaj Polak nie kupował mieszkania gdzieś poza granicami naszego kraju?

Ale czy dzisiaj nie jest już za późno na inwestowanie w Rumunii, Bułgarii?

Oczywiście, dzisiaj jest już za późno na Rumunię. Na Bułgarię może nie do końca, bo wchodzi tam chociażby 10-proc. podatek liniowy. Natomiast są jeszcze inne miejsca, które warto dostrzec. Na przykład, patrząc na apartamenty górskie, można znaleźć chociażby na Słowacji, niedaleko Zakopanego, apartamenty, które są o połowę tańsze od oferty pod Giewontem. A przeszkód, granic żadnych nie ma, żeby tam kupować.

Jeżeli chodzi o apartamenty wakacyjne, to ciągle na Karaibach można kupić bardzo interesujące nieruchomości nawet o połowę taniej niż nad Bałtykiem. Są też inne kraje, które bardzo szybko się rozwijają. My mieliśmy na przykład apartamenty w Malezji w cenie 3 tys. zł za metr kwadratowy. A był to luksusowy obiekt, z basenem na dachu, z widokiem na dwie najwyższe wieże na świecie Petronas Twin Towers, całkowicie wykończony pod klucz, z garażami. Dodatkowo jest tam całkowite zwolnienie z zysków kapitałowych.

A jakim ryzykiem obarczone są te inwestycje?

Ryzyko jest bardziej psychologiczne niż faktyczne. Wiąże się z tym, że kupujemy coś, co się znajduje tysiące kilometrów stąd i trzeba tam lecieć 15 godzin samolotem. Poza tym innego ryzyka nie dostrzegam. Ale żeby dokonać tam zakupu, nie trzeba wcale opuszczać Polski. Poza tym jakże często inwestujemy na przykład na giełdzie, kupując akcje spółki, o której wiemy bardzo niewiele, a w samej firmie też nigdy nie byliśmy. A dla inwestorów globalnych to taka Malezja jest chyba mniej ryzykowna niż Polska - tam obowiązują wyjątkowo ostre regulacje prawne dotyczące deweloperów, cały system prawny jest bez wątpienia dużo bardziej stabilny niż nasz... To ryzyko, o które pan pyta, tkwi naprawdę w mentalności. My w dużej części jeszcze nie przełamaliśmy pewnych schematów. Polacy dopiero uczą się inwestować na szerokim

rynku.

Inny przykład kraju, w którym można zarobić, inwestując w nieruchomości, to Brazylia. Dobra sytuacja gospodarcza plus obniżki stóp procentowych stwarzają tam bardzo perspektywiczny rynek.

W Ameryce Południowej pojawia się jednak ryzyko polityczne. I to chyba spore.

Nie przesadzałbym z tym. Zapewne dla Europejczyka stabilność polityczna Starego Kontynentu jest większa, ale w Europie nie da się już tak spektakularnie zarabiać na rynku nieruchomości. Dlatego, moim zdaniem warto, to ryzyko ponieść.

Dziękuję za rozmowę.

fot. archiwum