Budownictwo mieszkaniowe

Ze Sławomirem Najnigierem, prezesem Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast, rozmawia Marek Chądzyński

Ile należałoby wybudować mieszkań, aby zaspokoić głód mieszkaniowy?Powszechnie podawaną liczbą jest 1,5 mln. Ale jest to wskaźnik fikcyjny - pokazuje on jedynie różnicę między liczbą gospodarstw domowych a statystyczną liczbą mieszkań, określa, jak dużo brakuje nam do krajów, gdzie jedno gospodarstwo domowe oznacza jedno mieszkanie. Jest to zatem wskaźnik pokazujący lukę cywilizacyjną - z ekonomicznego punktu widzenia nie oznacza nic.Jakie jest więc "realne" zapotrzebowanie?O liczbie mieszkań decydują dochody - czy to publiczne, czy też prywatne. Szacuje się, że do 2010 roku co rok w Polsce może być budowane nie więcej niż 150 tys. mieszkań - bo tyle może znaleźć nabywców. To jest próg odpowiadający poziomowi dochodów społeczeństwa. Według różnych szacunków, około 60% Polaków nie jest w stanie odłożyć na mieszkanie własnościowe. Społeczeństwo bardzo się różnicuje pod względem ekonomicznym. Wniosek jest jeden: państwo powinno kierować swoją pomoc głównie do tych osób, które nie są w stanie uczestniczyć w rynku mieszkań własnościowych.Jak obecnie wygląda ta pomoc?Gdyby się dokładnie przyjrzeć wydatkom z budżetu, to okazałoby się, że wsparcie otrzymuje przede wszystkim sektor własnościowy. Ogółem na budownictwo mieszkaniowe wydaliśmy z budżetu ponad 2,9 mld zł. Jeśli jeszcze dodać do tego nie zrealizowane dochody budżetu z tytułu ulg mieszkaniowych, to wsparcie z budżetu wynosiło prawie 6,5 mld zł. Wspieranie budownictwa pod wynajem kosztowało zaledwie ok. 280 mln zł. Jak widać, stanowi ono margines w wydatkach budżetowych.Czy jest szansa na zmianę tego stanu rzeczy?To, czy uda się zmienić strukturę wydatków budżetowych będzie zależeć od kilku czynników. Przede wszystkim od tego, czy szybko uda się zrestrukturyzować stare kredyty spółdzielcze, czy też nadal co rok będzie musiała wypływać z kasy państwa kwota porównywalna z wartością ok. 10 tys. mieszkań. W ub.r. pomoc budżetowa w spłacie kredytów spółdzielczych starego portfela wynosiła 1,105 mld zł. Moim zdaniem, należy jeszcze w tym roku zaproponować parlamentowi ustawę o restrukturyzacji tego długu - żeby nie "wykrwawiać" budżetu i umożliwić prywatyzację PKO BP, który te kredyty obsługuje.Jak duże nakłady na budownictwo pod wynajem byłyby optymalne?Nie chcę tego przesądzać - ciągle prowadzimy dyskusje na ten temat z Ministerstwem Finansów. Naszym zdaniem, ten rodzaj budownictwa powinien otrzymać wsparcie w wysokości 40% wszystkich "mieszkaniowych" wydatków budżetowych. Restrukturyzacja tych wydatków będzie też zależeć od tego, czy uda się stopniowo wycofywać ulgę budowlaną. Gdyby proces ten rozpocząć w tym roku, prawa do ulg ostatecznie wygasłyby w 2003 r. Jeśli udałoby się go przeprowadzić tzw. nie zrealizowane dochody budżetu z tytułu tych ulg zaczęłyby systematycznie maleć. Ale tu pojawia się problem: czy będzie wola polityczna, aby zamienić równowartość ulgi na realne wydatki budżetowe na cele mieszkaniowe. Wówczas można by je przeznaczyć na realizację niektórych programów, jak np. rozwój infrastruktury technicznej, remonty, budownictwo socjalne, termomodernizację, wspieranie prywatnego budownictwa czynszowego i umacnianie programu budownictwa społecznego.A gdyby takiej woli zabrakło?Rząd do kwietnia powinien podjąć decyzje dotyczące nowego systemu podatkowego. Konsekwencją np. zmian w systemie ulg budowlanych będzie zmiana polityki mieszkaniowej. Już teraz jest jasne, że wraz ze zniesieniem tych ulg należy znaleźć "zastępcze" metody wspierania budownictwa mieszkaniowego. Jednym z takich programów branych pod uwagę jest program wspierania budownictwa prywatnego pod wynajem - jak już mówiłem, ono staje się naszym priorytetem.Na czym miałyby polegać te metody?Przede wszystkim na udzielaniu preferencyjnych kredytów długoterminowych, np. z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego. O taki kredyt mógłby się starać każdy inwestor, który zobowiąłby się do wynajmowania mieszkań na okres co najmniej 10 lat. Czynsz nie mógłby przekraczać określonego pułapu - np. 5% wartości odtworzeniowej. Propozycje tego typu rozwiązań już złożyliśmy.Budownictwo własnościowe również może liczyć na taką pomoc?Ten rodzaj budownictwa zostałby poddany rygorom komercyjnym. Jedynym odstępstwem byłby jeden system wspierania oszczędzania na budownictwo mieszkaniowe. Nie zdecydowaliśmy jeszcze, czy mają to być kasy mieszkaniowe, czy kasy oszczędnościowo-budowlane. Poza tym sektor ten będzie musiał szukać wsparcia w instytucjach typowo komercyjnych.Jakiego typu?Jego szansą jest przede wszystkim kredyt hipoteczny. Stanowi obecnie w aktywach banków ok. 4%, podczas gdy w krajach rozwiniętych 30-40%. Ten rynek praktycznie w Polsce jeszcze nie powstał. Warunki makroekonomiczne sprawiają, że dopiero teraz ma szansę się rozwinąć. Aby tak się stało, musi być spełnione kilka warunków, jak chociażby stabilny system bankowy czy też niska inflacja. Zdolność kredytowa osób o najwyższych dochodach - a więc tych, które mają największe szanse na zakup własnego mieszkania - może też zwiększyć się dzięki zmianom w systemie podatkowym. Oznaczają one bowiem dla nich realnie wyższe dochody.Przed nami jest też budowanie rynku bankowości hipotecznej. Szacuje się, że w Polsce jest miejsce dla 6-7 banków hipotecznych. Jak dotąd licencję otrzymał tylko jeden.Czyli w tę dziedzinę państwo nie będzie się angażować.W samo tworzenie rynku - jak najbardziej. Z bardzo prostego względu: na razie ryzyko prawne udzielania kredytów hipotecznych jest wysokie. Funkcjonuje ciągle hipoteka ustawowa rodem z innej epoki. Wierzytelność Skarbu Państwa nie musi być ujawniana w hipotece, wierzytelność banku - owszem, ale i tak prawo stawia go na przegranej pozycji. Druga rzecz to księgi wieczyste - państwo musi zapewnić przejrzystość i sprawność systemu. Bez tego nie ma sprawnego systemu kredytów hipotecznych. Po trzecie - powinniśmy również występować jako gwarant na rynku wtórnym kredytów hipotecznych. To dużo tańsza metoda wspomagania, niż bezpośrednie kredytowanie.Dziękuję za rozmowę.