Zakup nieruchomości może być atrakcyjną formą lokowania kapitału, jednak jest ona dostępna przeważniedla podmiotów posiadających znaczne środki.
Do najważniejszych zalet inwestycji w nieruchomości należy niski stopień ryzyka. Zainwestowane pieniądze są bezpieczne i dobrze bronią się przed inflacją (w dłuższej perspektywie wartość nieruchomości rośnie wraz z inflacją lub ją przewyższa), mogą przynosić dochody z czynszu lub dzierżawy. Podstawową wadą lokowania w nieruchomości jest mała płynność inwestycji oraz mała przejrzystość rynku i konieczność korzystania z fachowej obsługi transakcji i konieczność późniejszego zarządzania. Inwestowanie w nieruchomości może mieć również spekulacyjny charakter. W tym przypadku zakup dotyczy obiektów o ukrytym potencjale i ma na celu jego wydobycie, a następnie szybką sprzedaż.GruntZ faktu posiadania gruntu rzadko można czerpać satysfakcjonujące korzyści w postaci dzierżawy. Jest to możliwe pod warunkiem poniesienia dodatkowych nakładów na jego zagospodarowanie, czyli na przykład utwardzenie pod parking, plac składowy lub targowisko. Nakłady te są niewielkie, również i wysokość dzierżawy nie wszystkich satysfakcjonuje.Inwestując w grunt należy dokładnie zdać sobie sprawę z czynników, jakie kształtują jego wartość i szukać takich nieruchomości, dla których te czynniki znajdują się w trakcie zmian lub dadzą się zmienić w sposób powodujący wzrost jego wartości.LokalizacjaJest to najważniejszy czynnik wśród wszystkich, kształtujących wartość nieruchomości. Wszystkie pozostałe cechy można większym czy mniejszym kosztem zmienić. Na walory lokalizacyjne jest się skazanym. Lokalizacja odnosi się przede wszystkim do sieci komunikacyjnej i otoczenia nieruchomości. Sprawę komplikuje fakt, że te same cechy lokalizacji mogą mieć znaczenie pozytywne dla jednych i jednocześnie negatywne dla innych sposobów wykorzystania. Na przykład ruchliwa ulica będzie zaletą dla sklepu, ale wadą dla mieszkania.Podejmując decyzję o kupnie gruntu, należy szukać takich lokalizacji, co do których istnieje największe prawdopodobieństwo szybkiej poprawy systemu komunikacyjnego oraz realna możliwość zmiany otoczenia poprzez na przykład budujące się lub planowane budowy na terenach sąsiednich obiektów poprawiające atrakcyjność lokalizacji. Zabudowa działek sąsiednich może przyczynić się do podniesienia wartości pod warunkiem, że nowe obiekty będą estetyczne, o rozsądnej wielkości (nie zasłaniające światła słonecznego czy perspektywy) i nieuciążliwe dla otoczenia. Budowa warsztatu samochodowego z pewnością obniży atrakcyjność otaczających terenów pod kątem mieszkaniowym, jednak może podnieść atrakcyjność dla zagospodarowania pod kątem innych usług.Wskazania planu przestrzennegoPlanowanie przestrzenne zostało stworzone specjalnie dla rynku nieruchomości po to, by jakoś pogodzić sprzeczne interesy sąsiadów, a także interes ogółu z interesem jednostki. Plany wskazują dozwolony sposób zabudowy i użytkowania terenu, dzięki czemu zmniejsza się ryzyko, lokowania obok siebie inwestycji oddziałujących na siebie w sposób negatywny (na przykład rezydencja i fabryka). Kluczowym dla wartości gruntu ma wskazanie planu, z którego na przykład wynika, czy na działce można wybudować osiedle mieszkaniowe, czy też musi pozostać ona w użytkowaniu rolniczym.Zapisy planów zagospodarowania mogą przyczyniać się do całkowitej utraty wartości rynkowej niektórych gruntów. Jeśli działka znajduje się na terenie rezerwy pod planowaną trasę komunikacyjną, to nie ma szansy na otrzymanie zgody na jej trwałe zagospodarowanie. W tej sytuacji działka jest bezużyteczna, a właściciel może tylko czekać (nie wiadomo jak długo) na wywłaszczenie za odszkodowaniem. Gracze rynkowi wyszukują tereny, dla których nie opracowano jeszcze planu zagospodarowania przestrzennego, zabiegając później o korzystne z punktu widzenia wartości zapisy planu, lub kupują tereny rolne, rekreacyjne czy przemysłowe z nadzieją na poszerzenie możliwości ich zagospodarowania.Tytuł prawnyNajwiększą wartość na rynku posiadają działki o jasnej sytuacji prawnej, dla których prowadzona jest księga wieczysta, której działy trzeci i czwarty nie zawierają wpisów. Często zdarza się, że oferowane do sprzedaży działki posiadają wady prawne. Wady te wynikają najczęściej z toczących się postępowań spadkowych lub roszczeń osób trzecich. Rynkowa wartość takich nieruchomości jest niska i może stanowić okazję dla nabywcy spekulacyjnego.Najważniejsze jest, aby w chwili kupna nabywca miał świadomość tych wad i umiał ocenić ryzyko związane z możliwością i czasochłonnością ich usuwania. Skrajnym przykładem takich transakcji jest kupowanie roszczeń do nieruchomości. "Właścicielami" roszczeń są często ludzie, których nie stać jest na prowadzenie długotrwałych postępowań sądowych. Dlatego zaspokajają się ułamkiem wartości nieruchomości, której praw się domagają.Uzbrojenie gruntuJest to czynnik ważny, powszechnie rozumiany i doceniany. Pamiętać trzeba, że nie wystarczy sprawdzić, czy w pobliżu nieruchomości lub bezpośrednio na niej znajdują się instalacje miejskie. Należy upewnić się, czy media dysponują odpowiednią rezerwą umożliwiającą przyłączenie kolejnego odbiorcy. Różne będzie też zapotrzebowanie na media w zależności od sposobu wykorzystania działki i skali przyszłego projektu. Pełne uzbrojenie terenu może kilkakrotnie zwiększyć jego wartość. Większa wartość nie wynika tylko z prostej kalkulacji kosztów rozwoju infrastruktury, lecz przede wszystkim z możliwości natychmiastowego rozpoczęcia budowy.Cechy indywidualne działkiDo najważniejszych cech wpływających na wartość działki można zaliczyć jej kształt i wielkość. Najdroższe są działki o optymalnej wielkości z uwagi na sposób zagospodarowania. Zdarzają się działki bardzo małe lub o niekorzystnym kształcie (wąskie zagony pól uprawnych lub niewielkie działki w kształcie zbliżonym do trójkąta równobocznego), których nie da się sensownie zagospodarować. Takie działki są rynkowo nieatrakcyjne i przez to osiągają niskie ceny. Jednym z typowych działań inwestycyjnych o spekulacyjnym charakterze jest skupowanie działek trudnych do zagospodarowania z uwagi na ich kształt czy wielkość, scalanie ich, wtórny podział i sprzedaż pełnowartościowych działek o znacznie większej wartości. Atrakcyjne jest również kupowanie ("hurtem") dużych terenów inwestycyjnych, ich podział i sprzedaż ("detaliczna")Duże znaczenie z punktu widzenia wartości działki mają jej cechy geologiczno-hydrologiczne. Chodzi oczywiście o nośność gruntu i poziom wód gruntowych. Mała lub zróżnicowana nośność gruntu i wysoki poziom wód ograniczają możliwość zabudowy lub wymuszają znacznie zwiększone nakłady na wyrafinowane technologie budowy fundamentów.
Jerzy Muszyński
Szef działu Analiz i Wycen
Agencji Nieruchomości Unikat
