10 lat wolnego rynku nieruchomości w Polsce
Transformacja ustrojowo-gospodarcza pomogła Polakom odkryć m.in. smak własności ziemi i budynków. Wprawdzie już w latach wcześniejszych część majątku trwałego zmieniała właścicieli, jednak szeroki obrót nieruchomościami zaistniał dopiero w ostatniej dekadzie ? w tym okresie właściciela zmieniło blisko 40% wszystkich nieruchomości w kraju. Rozwój, jaki przeszliśmy, jest ogromny. W 1990 r. zawarto w Polsce 11 transakcji nieruchomościami na 1000 mieszkańców, po 10 latach liczba ta wzrosła już do 17. Odpowiada to rozmiarom rynku nieruchomości takich krajów, jak: Francja ? 16, USA ? 14 czy Wlk. Brytania ? 24.
Prognozując, ok. 2005 r. ogólna liczba transakcji nieruchomościami może przybliżyć się z obecnych ok. 700 tys. do 1 mln rocznie, z czego 800 tys. będą to transakcje rynkowe (z udziałem pieniędzy).W końcu lat 90. Polacy dysponują areałem gruntów, wynoszącym 0,8 ha na jednego mieszkańca i wartością budynków ok. 20 tys. zł. Cała populacja mieści się w 11,6 mln mieszkań, młodzież uczęszcza do 33 tys. szkół, dorośli pracują na 15 mln stanowisk pracy obudowanych w kształt biur, warsztatów, hal fabrycznych. Leczymy się w 1000 szpitali i 6300 przychodniach ambulatoryjnych, kupujemy leki w 7500 aptekach. Zmotoryzowani zajmują tysiące garaży, kupują paliwo w ponad 6000 stacji benzynowych na terenie całego kraju.Tak generalnie można postrzegać zasób nieruchomości, który ? choć nie musi ? może wejść na rynek zgodnie z wolą jego właścicieli i podlegać różnym formom władania tym mieniem.Około 40% wymienionego majątku nieruchomego jest własnością Skarbu Państwa i gmin, które stopniowo udostępniają grunty i budynki do wolnej sprzedaży lub oddają w użytkowanie wieczyste.Transakcje rynkowe (czyli za ekwiwalentem pieniężnym) stanowiły w tym okresie 65% ogółu transakcji nieruchomościami. Zalicza się do nich sprzedaż przez Skarb Państwa, oddania w użytkowanie wieczyste oraz sprzedaż przez inne osoby. Ta ostatnia, obejmująca 40% transakcji rynkowych, najlepiej odzwierciedla rozmiary wolnego rynku nieruchomościami. Transakcje pozarynkowe, stanowiące pozostałe 35% ogółu obrotu nieruchomościami, w poszczególnych latach były wielkością względnie stałą i wynosiły ok. 200 tys. transakcji (darowizny, spadki, dożywocie itp.) rocznie.Praca dla ponad 200 tys. osóbRynek nieruchomości w Polsce jest znaczącym pracodawcą. W połowie 1999 r. funkcjonowało blisko 85 tys. firm, w tym 65 tys. posiadało osobowość prawną, dalsze 20 tys. zaś należało do osób fizycznych. Zajmują się one zagospodarowaniem i sprzedażą nieruchomości (developing) ? ok. 5 tys. firm, kupnem i sprzedażą (ok. 2 tys. firm), wynajmem lokali (ok. 15 tys. firm), działalnością agencyjną pośrednictwa i rzeczoznawstwa (ok. 30 tys. firm), wreszcie zarządzaniem nieruchomościami (35 tys. firm). Są to firmy nieduże, zatrudniające przeciętnie 3 osoby. Ok. 70% z nich traktuje obsługę rynku nieruchomości jako działalność podstawową, zatrudniają one łącznie ponad 200 tys. pracowników. Obok nich działa dalsze 25 tys. firm, które służą rynkowi nieruchomości sporadycznie lub dorywczo.Poza wymienioną zbiorowością ponad 200 tysięcy pośredników, rzeczoznawców i zarządców nieruchomości, na polskim rynku nieruchomości funkcjonuje również rzesza pracowników notariatu, banków, urzędów skarbowych, komorników.Na wschodzie kraju najsłabiejKrajowy rynek nieruchomości jest silnie zróżnicowany regionalnie pod względem liczby zawieranych corocznie transakcji. Najszybciej, bo prawie dwukrotnie, rozwinął się rynek nieruchomości w zachodniej i północnej Polsce. Najwięcej ? powyżej 80 tys. transakcji ? zawarto ostatnio w województwie mazowieckim, najmniej w województwach: lubuskim, świętokrzyskim, opolskim i podlaskim ? po ok. 20 tys. Szacuje się też, że mniej więcej 40% transakcji nieruchomościami dokonuje się w stolicach województw.Sprzedano 2,3 mln mieszkańZ pewnym przybliżeniem można ocenić rozmiary wtórnego rynku mieszkaniowego w Polsce. W całym minionym 10-leciu miało miejsce 2,3 mln transakcji mieszkaniowych, co stanowiło 63,2% ogółu rynkowych transakcji nieruchomościowych w tym czasie, ze stałą tendencją do wzrostu obrotów mieszkaniami. Jeżeli przyjąć, że w tym czasie oddano do użytku 780 tys. nowych mieszkań, to wtórny rynek w skali blisko trzy razy większej pozwolił dostosować sytuację znacznej liczby rodzin do ich zmieniających się potrzeb mieszkaniowych.W zakresie rynkowych transakcji gruntami rolnymi obrót dokonywał się w blisko 80% pomiędzy osobami fizycznymi, sprzedaż gruntów przez SP lub gminy wynosiła zaś nieco ponad 20% tych transakcji. Można zatem stwierdzić, że w minionym 10-leciu transakcje gruntami w Polsce stanowiły ponad 1/3 ogółu transakcji nieruchomościami oraz że wykazywały systematycznie tendencję spadkową udziału z ponad 50% na początku okresu transformacji do poniżej 30%. Zawarto ich 1,8 miliona, daje to 550 transakcji na 100 km kw. terytorium kraju (najmniej w woj. pomorskim ? 260, najwięcej w woj. lubelskim ? 1062).
W 1998 r. z ogólnej powierzchni kraju 31 269 tys. ha? 59% obejmowały użytki rolne, ? 29% ? lasy, ? 3,3% tereny osiedlowe, ? 3,1% tereny komunikacyjne, ? 1,6% nieużytki.
Na każde dwa nowo zbudowane mieszkania w 1998 r. sprzedano 5 mieszkań na rynku wtórnym. Relacje te obrazują proces uzupełniania przez rynek luki mieszkaniowej, spowodowanej nikłymi rozmiarami nowego budownictwa mieszkaniowego w ostatnim okresie.
