Kredyty hipoteczne na zakręcie

Kupno mieszkania lub budowa domu zależą dziś niemal w każdym wypadku od możliwości otrzymania kredytu hipotecznego

Z uwagą obserwowaliśmy kryzys na rynku amerykańskich subprime mortgage (generalnie kredytów udzielanych bez zdolności kredytowej). Czy wnioski, jak to robią niektórzy, możemy wprost przekładać na Polskę? Niestety, nie jest to takie proste. Rozwój kredytowania hipotecznego w Stanach Zjednoczonych trwa już od kilkudziesięciu lat, u nas zaledwie od kilku. Wielkość kredytów hipotecznych na cele mieszkaniowe przekracza za oceanem 70 proc. Produktu Krajowego Brutto, u nas dopiero niedawno przekroczyła 10 proc. PKB. Zupełnie również odmienne są mechanizmy pozyskiwania środków na finansowanie akcji kredytowej i wreszcie zupełnie inna jest "mobilność" finansowa Amerykanów i Polaków. Ci pierwsi podchodzą do spraw finansowych dużo bardziej elastycznie, my natomiast jesteśmy ciągle bardziej zachowawczy. Ceną tej większej "mobilności" Amerykanów jest jednak to, że ich oszczędności netto są ujemne, co oznacza narastanie pętli zadłużenia.

Unia zmieniła Polaków

Do boomu na rynku kredytów hipotecznych nasz kraj dołączył też dosyć niedawno. O ile na światowych rynkach ceny nieruchomości wraz z kredytami hipotecznymi rosły niemal nieprzerwanie od kilkunastu lat, o tyle w Polsce przełom na rynku nastąpił dopiero w ostatnich dwóch-trzech latach. Generalnie impulsem dla wzrostu zainteresowania inwestycjami w nieruchomości było przystąpienie Polski do Unii Europejskiej. Polacy po raz pierwszy od kilkunastu lat poczuli, że są częścią większej wspólnoty, co zmieniło postrzeganie chociażby ryzyka inwestycyjnego. Staliśmy się też bogatsi. Zdolność finansowa przeciętnego gospodarstwa domowego zwiększyła się w ciągu ostatnich 8 lat około pięcio-, sześciokrotnie. Większość tego to oczywiście zasługa zmiany polityki kredytowej banków w efekcie ustabilizowania sytuacji makroekonomicznej i obniżania się w ślad za tym rynkowych stóp procentowych. Wyższa zdolność kredytowa po części jest też zasługą rosnących dochodów. Mimo iż dynamika realnego wzrostu dochodów według oficjalnych danych nie jest imponująca, to można oczekiwać, że dzięki transferom z zagranicy (tylko w ubiegłym roku w sumie ponad 20 mld zł) i lepszej sytuacji gospodarczej w rzeczywistości dochody są znacznie wyższe.

Szansa we frankach dla wybranych?

Analizując koszty kredytów hipotecznych, w pierwszym rzędzie oczywiście zauważa się ich oprocentowanie nominalne. Wielkość odsetek w racie kredytu będzie decydowała o całkowitym koszcie kredytu, a także ma zawsze pierwszorzędny wpływ na zdolność kredytową. Średnie oprocentowanie kredytów udzielanych w złotych na cele mieszkaniowe w ciągu ostatnich trzech lat zmniejszyło się z około 8 proc. do prawie 6,5 proc., przy minimum w tym okresie na poziomie nieco ponad 5,5 proc. Porównując te wartości z oprocentowaniem sprzed kilkunastu lat można odnieść wrażenie, że kredyty są niesłychanie tanie. Zmieniła się jednak też ich wielkość, stąd dzisiejszym kredytobiorcom wbrew pozorom nie jest wcale łatwiej spłacać. Po podwyżkach stóp procentowych, sukcesywnie dokonywanych w ostatnim czasie przez RPP, niektórzy kredytobiorcy mogą już mieć dość znaczne problemy z utrzymaniem regularności spłat. Na pewno jest to duży dyskomfort, gdy z budżetu domowego znikają coraz to wyższe kwoty. W zmian przecież nic nie otrzymujemy.

Tu pokazuje się słabość polskiego systemu kredytowego, czyli brak stałych stóp procentowych w całym okresie kredytowania. Banki z uwagi na brak długoterminowych źródeł finansowania, w tym potentaci na rynku, jak np. PKO BP, finansują wieloletnie kredyty środkami w postaci krótkoterminowych depozytów. Nawet będąc laikiem w sprawach finansowych, widać, że banki nie mogą zaoferować stałego oprocentowania kredytów. Z drugiej jednak strony, stosując formułę WIBOR + marża, LIBOR + marża, ryzyko wzrostu stóp procentowych przerzucają na klientów. Warto jednak mieć świadomość, że jeśli ci ostatni będą mieć poważne kłopoty, to i banki zaczną realizować straty. Częściowym rozwiązaniem tego problemu jest stosowanie powszechnie denominowanych kredytów w CHF. Większa stabilność szwajcarskiego systemu finansowego pozwala mieć nadzieję, że stopy procentowe kredytów indeksowanych oprocentowaniem w CHF nie będą tak szybko rosły, jak te w złotych. Pozostaje nadal istotna kwestia ryzyka walutowego i tzw. spreadów walutowych banków.

Słabi będą eliminowani

Wybór waluty kredytu obecnie, pomimo silnego trendu aprecjacyjnego w złotych, wcale nie jest łatwiejszy niż kilka lat temu. Nadzór finansowy zaostrzając poprzez sławną Rekomendację S warunki przyznawania kredytów denominowanych tylko uwypuklił ten problem. Klient patrząc na obecną sytuację na rynkach finansowych nie ma praktycznie wyboru. Albo kredyt w CHF, albo żaden, bo na złotowy go nie stać. Podobna sytuacja miała już miejsce tuż przed wprowadzeniem w życie przytaczanej już rekomendacji w 2006 roku. Paniczne wręcz przyspieszenie akcji kredytowej w reakcji na zaostrzanie warunków kredytowania było gwałtownym, choć przejściowym, skutkiem tych obostrzeń. Gwałtowny wzrost cen nieruchomości z jednej strony był odreagowaniem łatwego i dostępnego kredytowania, ale w efekcie wzrostu cen kolejno zwiększał się również wolumen udzielanych kredytów. Wzrosty zahamowane zostały przez ograniczenie zdolności kredytowej osób zainteresowanych zakupami mieszkań. Warto zauważyć także, że na rynek wchodziły ostatnio osoby o coraz słabszej zdolności kredytowej. W przyszłości może mieć to wpływ na ewentualne pogorszenie jakości portfela kredytowego. Dla nowych klientów oznaczać to może po prostu wyższe koszty z tytułu marży odsetkowej. Obecnie np. klienci w Wielkiej Brytanii nieposiadający znaczącego udziału własnego już mają problemy z uzyskaniem kredytu, a jeśli nawet go dostaną, to z dużo wyższym oprocentowaniem. W Polsce zjawisko to może przebiegać podobnie, chociaż oczywiście nasze banki nie mają takich problemów, jak brytyjskie czy amerykańskie. Niemniej jednak z rynku eliminowani będą kredytobiorcy o najsłabszej zdolności kredytowej. Warto podkreślić jeszcze mniejszą dostępność kredytów we frankach szwajcarskich. Banki zobligowane regulacjami nadzoru muszą dla tych kredytów liczyć zdolność kredytową, jak dla złotego plus 20 proc. Przy rosnących kosztach kredytów w złotych oznacza to brak szansy na niżej oprocentowane finansowanie w CHF dla jeszcze większej rzeszy kredytobiorców.

Co bździe po wprowadzeniu euro

Wszystkie oferty kredytów hipotecznych w naszym kraju mają jedną cechę wspólną. Jest nią zmienne oprocentowanie, które uzależnione jest co prawda od stóp na rynku międzybankowym, ale nie chroni kredytobiorców od problemów, gdy te ostatnie rosną. A że rosną, o tym już możemy się przekonać, gdyż stopy idą w górę w ślad za rosnącą inflacją.

W szerszej perspektywie Polska jest przed przystąpieniem do Strefy Euro. Dla kredytobiorców może oznaczać to, że dopiero po przyjęciu euro będziemy mogli zaciągać kredyty o stałej stopie procentowej na cały okres kredytowania (nawiasem mówiąc, średnie oprocentowanie kredytów w euro jest też niższe). Osoby spłacające już kredyty w różny sposób będą narażone na skutki wprowadzenia nowej waluty. W przypadku kredytów złotowych plusem może okazać się utrzymanie niższej marży odsetkowej, a na minus zadziałać może ewentualnie niekorzystny kurs przeliczeniowy. W tym ostatnim przypadku jest to jednak niezależne od banków, a sam kurs będzie ustalony na drodze urzędowej. Dobrze, jeśli określi się go na w miarę neutralnym poziomie z punktu widzenia zachowania równowagi wolumenu kredytów i depozytów w systemie finansowym. Trwająca aprecjacja złotego powoduje, że opóźnianie momentu wprowadzenia euro działa na niekorzyść kredytobiorców w tym też sensie, że suma kredytu po przeliczeniu na euro będzie wyższa. Kolejna sprawa to kredyty denominowane, które z uwagi na zapisy umowne nie są przecież sensu stricto kredytami walutowymi. W takim wypadku może konieczne okazać się przewalutowanie na złote po kursie banku i dopiero ze złotych po kursie urzędowym na zadłużenie w euro i ewentualnie znów na CHF. W takim negatywnym scenariuszu klienci ponieśliby koszty spreadu walutowego. Z punktu widzenia więc kredytobiorców mających do spłaty kredyty denominowane wprowadzenie euro nie byłoby tak korzystne, jak dla posiadaczy kredytów w złotych.

Po podpisaniu umowy koniec sielanki

Dokonując oceny dostępnej oferty kredytowej warto zauważyć relatywnie dużą konkurencję na rynku kredytów hipotecznych. Klienci banków szczególnie kuszeni są przez różnego rodzaju promocje w celu refinansowania kredytów. Zwykle sielanka kończy się jednak po podpisaniu umowy. Analizując warunki kredytowania w złotych okazuje się, że pod względem oprocentowania nie ma znaczących różnic. Oczywiście niektóre banki walczą o klienta rekordowo niską marżą, ale gdy przychodzi do podpisania umowy okazuje się, że na promocyjną marżę trzeba np. mieć 70 proc. środków własnych lub prowizja za udzielenie jest dużo wyższa.

Generalnie wybierając ofertę kredytową warto określić własne preferencje. Dopiero w takiej sytuacji można określić ofertę najlepszą dla siebie. Przykładowo: planując szybką spłatę kredytu, poszukiwać będziemy banku z brakiem prowizji za spłatę i marżą obniżoną w ciągu pierwszych lat finansowania. W przypadku gdy zmuszeni jesteśmy nastawiać się na długi okres spłaty, wtedy będzie ważna stała, możliwie najniższa marża w całym okresie kredytowania, a także niska prowizja za udzielenie. W przypadku kredytów hipotecznych kluczową sprawą jest też ustanowienie hipoteki, gdyż w okresie przejściowym trzeba dodać od 1 do 2,5 proc. w skali rocznej ubezpieczenia pomostowego.

Potrzebna stabilność, a nie cuda

Polski rynek kredytów hipotecznych jest tak naprawdę dopiero na początku drogi rozwoju. Specyficzne ryzyko finansowania nieruchomości nie jest jeszcze w Polsce rozpoznane. Decyzje o zakupie mieszkania, budowie domu na kredyt zwykle są priorytetem dla stanu finansów każdego gospodarstwa domowego. Warto pamiętać o tym, że właścicielami w pełni można poczuć się dopiero po spłacie kredytu. W takiej sytuacji zupełnie inaczej odbiera się perspektywę kredytowania. Z drugiej strony kredyty hipoteczne w naszym kraju pozwalają na osiągnięcie samodzielności mieszkaniowej przez coraz większą grupę osób. Kapitał zgromadzony w ten sposób w przyszłości będzie procentował nie tylko dla tych osób, ale dla całej gospodarki. Warto, gdyby i u nas śladem innych krajów rozwiniętych jeszcze bardziej skupić się na stworzeniu dobrych warunków dla spłaty kredytów hipotecznych. I nie chodzi tu tylko o bezpośrednią pomoc finansową, a raczej dbanie o długookresową stabilność ekonomiczną państwa i obywateli. Powinno to dawać do myślenia decydentom proponującym różne "cudowne" sposoby na kolejne miliony mieszkań. Najprostsze rozwiązania nie zawsze, jak widać, są najłatwiejsze.

fot. W. Wasyluk

Bankier.pl SA