Wschód wciąż kusi inwestorów

Zawirowania polityczne i zwiększona awersja zagranicznych inwestorów do Rosji nie powinny poważnie wpłynąć na dynamikę jej rynku nieruchomości Michał Kowalczyk

Zapewne dopiero za kilka lub kilkanaście miesięcy dowiemy się tak naprawdę, ile pieniędzy odpłynęło z Rosji po kilkudniowej wojnie z Gruzją. Jednak już od paru tygodni pojawiają się szacunkowe opracowania, pokazujące, jakiego rzędu kwoty opuściły tamtejszą gospodarkę i system finansowy. Nie ma na razie danych pozwalających wyrokować o konsekwencjach obecnego kryzysu w stosunkach Moskwa-Zachód dla rynku nieruchomości, ale wielu ekspertów twierdzi, że będą one nieznaczne.

Rosyjski rynek nieruchomości w 2007 r. należał do najbardziej dynamicznych na świecie. 40-proc. wzrost cen domów i mieszkań przyciągał tam deweloperów z coraz bardziej odległych krajów; swojego miejsca na poważnie zaczęły tam szukać również firmy polskie. W tym roku wzrost cen nieco zwolnił, wciąż jednak nie na tyle, by uradować potencjalnych nabywców lokali mieszkalnych. Według firmy doradczej Knight Frank, w II kwartale były one średnio o 26 proc. droższe niż rok wcześniej. W kolejnych miesiącach dynamika ta zdaje się utrzymywać.

Jak dotąd bez paniki

Po wojnie w Gruzji rosyjski system finansowy opuściły miliardy dolarów - według analityków BNP Paribas, 34 mld USD. Jeszcze wcześniej agresywne poczynania Kremla wobec naftowego joint venture TNK-BP czy wobec koncernów stalowych stanowiły negatywne sygnały pod adresem zagranicznych firm szykujących się do dokonania w Rosji inwestycji bezpośrednich. Jednak z oczywistych względów rynek nieruchomości nie uległ tej pierwszej fali ucieczek. Zaangażowanie inwestorów ma tu charakter długoterminowy, a szybkie wycofanie kapitału oznaczałoby konieczność sprzedaży posiadanych aktywów z dyskontem wobec cen rynkowych. Władimir Pinajew, dyrektor zarządzający ds. obsługi firm i lokatorów w firmie doradczej Jones LaSalle, przypomina na łamach "Moscow News Weekly", że "żadnej nieruchomości nie można sprzedać w pięć minut, więc inwestorzy rynku nieruchomości postrzegają kwestie polityczne w sposób bardziej oderwany". Jak podaje agencja Ria Nowosti, Jones LaSalle i jej konkurencja nie narzekają na brak klientów. - Obecnie prowadzimy rozmowy z kilkoma zachodnimi firmami inwestycyjnymi i, szczerze mówiąc, jak dotąd nie widzimy żadnego ryzyka, że któraś z nich opuści rosyjski rynek nieruchomości z powodu obecnej sytuacji politycznej. Rynek rosyjski jest teraz bardziej atrakcyjny niż jakikolwiek inny - rynek nieruchomości w Londynie przechodzi kryzys, tak jak w Hiszpanii, więc zagraniczne firmy inwestują pieniądze w sektor nieruchomości w Rosji - tłumaczy Maksim Gasijew, dyrektor regionalny ds. nieruchomości i usług inwestycyjnych w Colliers International.

Wielkiego napływu też nie będzie

O ile funduszom inwestującym w domy i mieszkania w Moskwie, Sankt Petersburgu i innych miastach ciężko było szybko "wyemigrować" za granicę, o tyle pozostaje pytanie, jak zachowają się w dłuższym terminie i czy nadal dołączać do nich będą kolejne. W tym przypadku większość obserwatorów też nie przewiduje exodusu. Rynek nieruchomości postrzegany jest jako ta "działka", na której władzom ciężko byłoby położyć rękę. Poza tym niektórzy obserwatorzy przypominają, że kremlowskie zapędy w kierunku interwencji w gospodarkę były zapewne przez firmy wliczone w koszty funkcjonowania w oferującym niezwykłe możliwości kraju.

- Jeśli sytuacja inwestycyjna w Rosji poważne się pogorszy ze względu na rozwijający się kryzys między Moskwą i Zachodem, krajowe rynki inwestycyjne ucierpią, łącznie z rynkiem nieruchomości. Jednakże nie powinniśmy oczekiwać spadku podobnego do tego na rynku papierów wartościowych. Sektor nieruchomości jest bardziej namacalny i sprzedanie na nim dużej liczby obiektów jest niemożliwe, a inwestorzy, którzy wchodzą na ten rynek, są świadomi ryzyka i przygotowani na długoterminowe inwestycje - mówi "Ria Nowosti" Michaił Zak, kierujący analizami w firmie inwestycyjnej Veles Capital.Kiedy w styczniu tego roku doszło do poważnego tąpnięcia na światowych giełdach, w tym rosyjskiej, znaczący strumień kapitału inwestycyjnego popłynął na rynek nieruchomości. Znalazło to wyraz w znaczących podwyżkach cen. Dziś jednak analitycy nie przewidują podobnego scenariusza. Po pierwsze, jak podkreśla serwis RosBusinessConsulting, w Rosji jest już za mało zagranicznego kapitału spekulacyjnego. Po drugie, inwestorzy, którzy decydują się opuścić rynek finansowy, robią to z powodu zwiększonej awersji do ryzyka, a to dotyczy Rosji w ogóle, jeśli nie generalnie rynków wschodzących.

Zdrowe fundamenty

Choć raz na jakiś czas masowy napływ zagranicznego kapitału może w krótkim okresie windować ceny mieszkań, nie należy zapominać, że to nie na nim opiera się dynamika rosyjskiego rynku nieruchomości. Ponad 140 mln obywateli ma wciąż ogromne potrzeby mieszkaniowe. W sposób decydujący nie może ograniczyć ich ani władza, ani nawet dwucyfrowa inflacja. - Rynek jest tak ogromny, a potrzeby są tak wielkie, że nawet to zamieszanie nie będzie miało wpływu - twierdzi w rozmowie z Reuterem Wojciech Ciurzyński, prezes giełdowego Polnordu, dla którego Rosja jest najważniejszym kierunkiem ekspansji. Pamiętać też trzeba, że regionalne rynki mieszkaniowe gdzieś za Uralem w stosunkowo niewielkim stopniu odczuwają tendencje obserwowane w Moskwie, a konsekwencji zachodniego kryzysu kredytowego doszukać się tam byłoby naprawdę trudno. W niektórych miastach i obwodach koniunktura zaczęła się całkiem niedawno. Wszystko to sprawia, że nawet jeśli część inwestorów opuści rosyjski rynek, pozostali mogą liczyć na godziwe stopy zwrotu.