Tani kredyt dezorientuje rynek. Jak reagują deweloperzy, klienci i ceny mieszkań

Projekt ustawy o tanim kredycie wywołał zamieszanie na rynku. Klienci w blokach startowych, deweloperzy zwiększają podaż, sprzedający używane lokale niepewni. Ceny części mieszkań już wzrosły. Niewykluczone, że jeszcze poszybują.

Mieszkaniówka wstrzymuje oddech. Rząd przyspiesza prace nad programem tanich kredytów „Na start”. Klienci i sprzedający głowią się, jakie przyjąć strategie. Decydować się na transakcje dziś czy czekać na dopłaty? Deweloperzy dorzucają do pieca, szykując ofertę dla beneficjentów programu. Tymczasem jego twórcy, szefowie Ministerstwa Rozwoju i Technologii, Krzysztof Hetman i Krzysztof Kukucki, szykują się do odlotu. Pierwszy ma wystartować w wyborach do Parlamentu Europejskiego, drugi w niedzielę 21 kwietnia powalczy o fotel prezydenta Włocławka. Chaos w mieszkaniówce może się pogłębić.

Skoki popytowe

Projekt ustawy o kredycie „Na start” ujrzał światło dzienne 8 kwietnia. – Zapowiada się kolejny program wspierający popyt, a doświadczenie uczy, że kończy się to dalszym wzrostem cen – mówi Marcin Krasoń z Otodom Analytics. – Część osób może się wstrzymać z zakupem do czasu wejścia w życie dopłat, co spowoduje skoki popytowe. Dla rynku nie jest to korzystne. Jak zauważa Łukasz Browarczyk z trójmiejskiej agencji BIG Property, ceny mieszkań już zaczęły rosnąć. – Spodziewamy się dalszych wzrostów, podobnie jak w przypadku „Bezpiecznego kredytu 2 proc.” – dodaje. Jego zdaniem najmocniej mogą wzrosnąć ceny mieszkań trzypokojowych i większych.

Zgodnie z projektem programu premiowane mają być głównie duże gospodarstwa domowe, z co najmniej trójką dzieci. Mogą one liczyć na zerowe oprocentowanie kredytu, nie muszą też, inaczej niż pozostali beneficjenci, kupować swojej pierwszej nieruchomości. Gorsze warunki proponuje się np. singlom, którzy z założenia kupują mniejsze mieszkania. Na spadki cen mniejszych lokali nie ma jednak co liczyć. Takie mieszkania, jak mówi Browarczyk, są nadal bardzo pożądane m.in. przez inwestorów.

Wzrost cen ofertowych niektórych mieszkań zauważył także Marcin Jańczuk z agencji Metrohouse. Zaznacza, że sporo mieszkań zostało przecenionych. Obniżki są niewielkie, ale są. Jańczuk nie jest też przekonany, że tanie kredyty mocno zwiększą popyt na duże mieszkania. – W Warszawie koszt zakupu takiego lokalu zbliża się do 1,5 mln zł, więc grupa zainteresowanych może być ograniczona. Jak dużą część społeczeństwa stać na mieszkania w takiej cenie? – pyta ekspert Metrohouse.

Odraczanie transakcji

Część kupujących mieszkania na rynku wtórnym czeka w blokach startowych, odkładając transakcje. – Kupujący czekają na program dopłat. Dziś popyt jest więc mniejszy – mówi Katarzyna Liebersbach-Szarek, pośredniczka z krakowskiej agencji Nieruchomości Łobzowskie. – Czas pokaże, czy odraczanie transakcji jest słuszne – podkreśla, zaznaczając, że średnie ceny mieszkań w Krakowie są już tak wysokie, że ich kupowanie staje się powoli nieopłacalne.

W przeciwieństwie do kupujących, gotowych podjąć ryzyko czekania na państwowe dopłaty, sprzedający jak na razie nie wycofują ofert nieruchomości ze sprzedaży. – Podaż mieszkań się zwiększa, co raczej świadczy, że większość sprzedających nie odkłada decyzji o sprzedaży – zauważa Marcin Jańczuk. Ekspert Metrohouse mówi o pewnej dezorientacji sprzedających. – Klienci nie do końca wiedzą, jaka strategia jest dobra, czy warto czekać ze sprzedażą. Podstawową niewiadomą jest czas wejścia w życie ustawy, a to przecież dopiero początek drogi – akcentuje.

Pamiętajmy, że czas obsługi wniosków o „Bezpieczny kredyt 2 proc.” był długi. – Zakładając, że dopłaty będą dostępne np. po wakacjach, zamknięcie transakcji nastąpiłoby pod koniec roku. Być może są tacy, którzy zaryzykują i będą czekać, ale nie każdy ma takie możliwości – mówi Marcin Jańczuk.

Wstrzymywania ofert sprzedaży nie spodziewa się także Tomasz Rożek z warszawskiej agencji Akces. Jego zdaniem ceny mieszkań do końca roku raczej się nie zmienią, jeśli tylko nie wydarzy się nic niespodziewanego. – Kupujący są dość mocno wydrenowani finansowo – mówi Rożek, zwracając uwagę na wzrost kosztów utrzymania nieruchomości – czynszów, energii, podatków. – To też nie napawa kupujących optymizmem – mówi. – A nowy program kredytowy nic nie zmieni, bo wprowadza zbyt duże ograniczenia – uważa.

Będą rezerwacje

Sama zapowiedź programu w styczniu br. wywarła wpływ także na rynek pierwotny. – Klienci planujący skorzystać z dopłat wstrzymują się z zakupem, zwłaszcza na kredyt komercyjny – mówi Anna Karaś, ekspertka firmy doradczej JLL. – Bezpośrednim efektem jest zmniejszenie sprzedaży mieszkań w I kw.: na sześciu największych rynkach było to 11 tys. lokali, o 23 proc. mniej kwartał do kwartału.

Przy okazji programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.” wielu deweloperów umożliwiało rezerwowanie mieszkań na elastycznych warunkach, tak by mogli skorzystać ze wsparcia. – Spodziewam się, że teraz będzie tak samo – mówi Marcin Krasoń. Z programem „Decyzja na raty” wystartował już Atal. Deweloper umożliwia rezerwację lokalu z gwarancją niezmiennej ceny. Transakcja może być odroczona do września.

Przez cały I kw. dokładne warunki programu nie były znane. – Nadal nie mamy pewności, czy na etapie procesu legislacyjnego nie pojawią się nowe kryteria, np. limity cen – zaznacza Anna Karaś. – Mimo ogromnej niepewności deweloperzy wprowadzali już jednak na rynek inwestycje dostosowane do potencjalnych beneficjentów dopłat. Nie dość, że nowa oferta wprowadzona do sprzedaży na sześciu głównych rynkach w I kw. była o 5 proc. większa niż kwartał wcześniej i aż o 144 proc. większa niż w I kw. 2023 r., to była skierowana do kupujących mieszkania z segmentu podstawowego. Na razie można mówić o pewnej stabilizacji cen. Z danych portalu RynekPierwotny.pl wynika, że średnia cena ofertowa mkw. nowych mieszkań w Krakowie (ok. 16 tys. zł/mkw.), Wrocławiu (13,3 tys. zł) i aglomeracji katowickiej (ponad 10,6 tys. zł) w ciągu miesiąca (luty/marzec br.) się nie zmieniła, w Łodzi (10,8 tys. zł) spadła o 2 proc. W Warszawie średnia cena ofertowa nowych mieszkań poszła w górę o 2 proc., do 17,5 tys. zł za mkw. Czy nowy program kredytowy mocno je podkręci?