Jarosław Zagórski: Ghelamco spokojne o biura w Warszawie

Uśmiercano już i centra handlowe, i hotele. Dziś nikt nie kwestionuje, że biura będą potrzebne. Rozmawiamy z korporacjami, które chcą wchodzić do Polski, a w banku ziemi mamy znakomite lokalizacje – mówi Jarosław Zagórski, dyrektor zarządzający Ghelamco Poland.

Jesienne emisje obligacji firmy dla detalu o wartości 125 mln zł rozeszły się na pniu, przy bardzo dużych redukcjach. Inwestorzy wierzą zatem w wasz biznes – budowanie i sprzedawanie biurowców. Jest to jednak rynek poddawany turbulencjom. Jak pan ocenia perspektywy popytu z jednej strony najemców, a z drugiej funduszy inwestujących w tę klasę nieruchomości.

Bardzo cieszymy się z zaufania rynku. Rynek biurowy faktycznie jest w stanie przejściowym, ale ja o biurowce jestem spokojny – i nie dlatego, że pracuję w Ghelamco. Już uśmiercano centra handlowe, hotele – teraz próbowało się uśmiercać biura. Był taki moment, że mówiliśmy, że biur w ogóle nie będzie, w tej chwili już wszyscy pogodzili się z hybrydowym modelem pracy, nikt nie kwestionuje, że biura są potrzebne. Pytanie, w jakim zakresie. Rynek po prostu się przeobraża, a my go obserwujemy i reagujemy.

Jeśli chodzi o najemców, nic się nie zmieniło, to wciąż duże korporacje. Z perspektywy rynku warszawskiego mamy bardzo pozytywne sygnały. Jest kilku nowych graczy, którzy wchodzą i będą tworzyć swoje duże operacje od zera. Rozmawiamy i myślę, że w najbliższym czasie będziemy informować o umowach.

Jak ocenia pan rynek transakcyjny? W erze drogiego pieniądza inwestycji w nieruchomości komercyjne jest wyraźnie mniej. Negocjujecie sprzedaż hotelowej części The Warsaw HUB, gotowym do zbycia produktem jest The Warsaw Unit…

Dużo rozmawiamy z brokerami inwestycyjnymi i oni przewidują powrót koniunktury na rynku w II połowie 2025 r., niektórzy trochę wcześniej. Wszystko jest oczywiście uzależnione od wysokości stóp procentowych w strefie euro. Przewidywania są dosyć optymistyczne, więc wtedy spodziewamy się powrotu takich core’owych inwestorów (nastawionych na kupowanie najlepszych nieruchomości, z najlepszymi najemcami – by czerpać zyski z czynszów – red.). Dzisiaj mamy na rynku graczy oportunistycznych, biorąc pod uwagę charakter i skalę naszych nieruchomości to nie jest produkt dla nich. Ze sprzedażą The Warsaw Unit czekamy, nikt nie twierdzi, że rynek inwestycyjny umarł, po prostu reaguje na obecną sytuację makroekonomiczną.

Co do części hotelowej The Warsaw HUB mówiłem, że chcemy zamknąć transakcję do końca tego roku i zamierzam dotrzymać słowa. Rozmowy z core’owym inwestorem specjalizującym się w branży są bardzo zaawansowane i myślę, że będziemy ogłaszać transakcję na Gwiazdkę. To jest dobry prognostyk dla rynku. Hotel działa bardzo dobrze, mamy ponad 80-proc. obłożenie.

W Warszawie trwa budowa kameralnego biurowca VIBE i dużego The Bridge. W banku ziemi są kolejne duże stołeczne projekty biurowe – Wola Project II i większa faza VIBE, Sobieski Towers, Plac Grzybowski, Warszawa Mokotów. W jakiej perspektywie te inwestycje będą ruszać?

Na początku tego roku zdefiniowaliśmy naszą strategię, mieliśmy długie spotkania z właścicielem, i doszliśmy do wniosku, że Ghelamco jako deweloper biurowy ma koncentrować się na stolicach, ograniczamy naszą aktywność na tzw. rynkach regionalnych, czyli aglomeracjach poza Warszawą. Po prostu uważamy, że stopy kapitalizacji wrócą do racjonalnych z naszego punktu widzenia poziomów dużo szybciej w stolicach niż na rynkach regionalnych. W przyszłym roku wybieramy się w Warszawie na zakupy, będziemy szukać nowych projektów, by powiększyć trochę naszą odnogę związaną z rynkiem mieszkaniowym, także w segmencie premium. Chcemy też inwestować w kurortach, w miejscowościach wypoczynkowych, czego przykładem jest aparthotelowy projekt Nowa Marina Gdynia w centrum miasta. Będziemy szukać takich unikalnych, wysokomarżowych projektów, które – jak to określił nasz właściciel – będą licować z logo Ghelamco. Na pewno odpuszczamy segment popularny w mieszkaniówce. Mamy więc zawężone pole działania, ale to zostało bardzo ciepło przyjęte przez inwestorów.

Co do harmonogramu projektów biurowych w Warszawie to nie mogę w tej chwili go określić. Wszystko zależy od rynku. Był czas, kiedy realizowaliśmy dwie duże wieże równolegle. Warszawskie projekty dają nam duży komfort, bo znajdują się w najlepszych lokalizacjach.

Wróćmy jeszcze na rynek długu. Ostatnie emisje to były zielone obligacje. Na czym polega ich „zieloność”?

Nasze projekty spełniają kryteria ESG. Dla nas uzysk jest taki, że zielone obligacje są preferencyjnie oprocentowane i myślę, że nie tylko my będziemy szli w tym kierunku. Bardzo duży nacisk przykładamy do technologii i efektywności naszych budynków – zarówno w fazie budowy, jak i już w trakcie użytkowania. W The Warsaw Unit zastosowaliśmy technologie, które umożliwiają zmniejszenie zużycia energii o 27 proc. wobec The Warsaw Spire – te budynki dzieli tylko kilka lat. Nawet dobrze, że Unit cały czas mamy w portfelu, bo dużo się uczymy, jeśli chodzi o ciągłą optymalizację systemów, i to pozwoli nam realizować jeszcze lepsze budynki.

Skąd pomysł na emisję obligacji w euro?

To tylko 5 mln euro, bo rynek jest płytki, a nam chodzi o domknięcie programu. Mamy już kolejny.