Mieszkaniówka się rozpędza

Według szacunków JLL sprzedaż mieszkań w II kwartale wróciła do solidnych poziomów, a kolejny okres zapowiada się jeszcze lepiej.

Ponad 15,4 tys. mieszkań sprzedali deweloperzy w sześciu największych aglomeracjach w II kwartale – wynika z szacunków firmy doradczej JLL. Oznacza to kolejny kwartał odbicia po jesiennym dołku i powrót do solidnych poziomów. Rok do roku wynik jest lepszy o 57 proc., a kwartał do kwartału o 35 proc.

Choć program "Bezpieczny Kredyt na 2 proc." wystartował dopiero w lipcu, to miał wpływ na sprzedaż i rezerwację lokali w I półroczu.

Sprzedaż rośnie

- Na sześciu największych rynkach znalazło nabywców ponad 15,4 tys. nowych mieszkań. Niestety, na razie nie wiemy dokładnie, ile z tych mieszkań zostało zarezerwowanych lub kupionych z zamiarem wzięcia kredytu z rządową dopłatą. Wiemy jednak, że sam fakt wejścia programu w życie spowodował, że na rynek mieszkaniowy wrócili pozostali nabywcy, zmobilizowani rosnącymi cenami i kurczącą się ofertą – wskazała Aleksandra Gawrońska, szefowa działu badań rynku mieszkaniowego w JLL. - Ponad 15 tys. sprzedanych mieszkań oznacza taki sam poziom, jak w III i IV kwartale 2021 r., kiedy sprzedaż była wysoka, ale nastroje nabywców już zaczynały się pogarszać wraz z rosnącymi stopami procentowymi. Jest wysoce prawdopodobne, że szczyt sprzedaży dopiero przed nami, a wynik kolejnego kwartału może być jeszcze lepszy - przy założeniu, że zainteresowanie rządowym programem będzie nadal duże, a przede wszystkim – wystarczy mieszkań w ofercie – dodała.

O ile w I kwartale deweloperzy bardzo ostrożnie (raczej w oczekiwaniu na nową ustawę) badali możliwość podpisywania umów z wydłużonym terminem płatności, o tyle w II kwartale firmy coraz mocniej akcentowały w przekazach reklamowych możliwość zakupu mieszkania ze wsparciem w postaci "Bezpiecznego Kredytu 2 proc."

- W odróżnieniu od poprzednich programów mieszkaniowych tym razem nie mamy limitu ceny metra kwadratowego, ale limit wkładu własnego i kwoty kredytu, co w sumie określa maksymalną cenę mieszkania. Tak skonstruowany program daje nabywcom dużo większy wybór w porównaniu z "Rodziną na Swoim" i "Mieszkaniem dla Młodych". Na koniec czerwca na sześciu największych rynkach udział lokali spełniających kryterium ceny (przy kredycie dla dwojga) wynosił od 59 proc. w Warszawie do aż 93 proc. w Łodzi – powiedziała Gawrońska. - Problemem na największych rynkach nie jest jednak udział lokali w ramach limitu cenowego, ale malejąca całkowita liczba dostępnych mieszkań – podkreśliła.

Nierównowaga popytu i podaży mieszkań

Łącznie w sześciu największych aglomeracjach na koniec czerwca w ofercie było nieco ponad 40 tys. mieszkań, 7 proc. mniej kwartał do kwartału (to kolejny z rzędu spadek oferty).

- Począwszy od III kwartału 2022 r. liczba nowych mieszkań wprowadzanych kwartalnie na rynek największych miast utrzymywała się poniżej 7 tys. Minione trzy miesiące przyniosły pewne ożywienie: deweloperzy wprowadzili do sprzedaży ponad 10 tys. mieszkań, co jest wynikiem lepszym aż o 46 proc. kwartał do kwartału. Lepszy wynik nie oznacza jednak, że nowych mieszkań jest wystarczająco dużo, aby zrównoważyć ofertę z popytem. Na części rynków obserwujemy coraz większą lukę podażową a przewaga liczby sprzedanych mieszkań nad nowo wprowadzonymi utrzymuje się od kilku kwartałów – powiedziała Gawrońska. - Jeśli weźmiemy pod uwagę tempo sprzedaży tylko z II kwartału i porównamy je z ofertą, okaże się, że na wszystkich dużych rynkach jesteśmy poniżej granicy równowagi popytowo-podażowej, określanej jako 4-5 kwartałów wyprzedaży. W Krakowie czy Warszawie wskaźnik wyprzedaży oferty jest nawet na poziomie 2 kwartałów – dodała

Rząd podbił ceny

Według szacunków JLL, we wszystkich sześciu dużych aglomeracjach średnie ceny mieszkań w ofercie osiągnęły rekordowe poziomy. W Trójmieście i Wrocławiu przekroczyły 13 tys. zł za mkw., w Krakowie dobiły do aż 14,7 tys. zł, ustępując już niewiele Warszawie, gdzie pułap na koniec czerwca wyniósł 15,2 tys. zł. W Poznaniu i Łodzi ceny wzrosły do 11,5 tys. i 9,6 tys. zł za mkw., odpowiednio. 

- Zeszłoroczne nadzieje na stabilizację cen wskutek słabszej sprzedaży zmienił diametralnie nowy program rządowy. Dziś klienci nie mogą już liczyć na promocje i upusty, które jeszcze pół roku temu zachęcały do przyjścia do biura sprzedaży. Dziś zachętą jest obawa, że w następnym kwartale może być jeszcze drożej. Tymczasem na horyzoncie widać kolejne zmiany w zakresie warunków technicznych, budowanie z zastosowaniem rozwiązań dotyczących niskiej energochłonności i inne efekty dyrektyw unijnych w zakresie ESG – podsumowała Gawrońska.