Prezes Dom Development: Mieszkaniówka na niskim biegu

Nie należy liczyć, że rynek kredytowy tak szybko się odbuduje. Zobaczymy, jak w ogóle zachowa się system, uważam, że takiej łatwości brania kredytu, jaką widzieliśmy w ostatnich latach, już nie będzie – mówi Jarosław Szanajca, prezes spółki Dom Development.

W 2022 r. sprzedaliście nabywcom indywidualnym prawie 3,1 tys. mieszkań, o 24 proc. mniej niż rok wcześniej, średni spadek w spółkach powiązanych i spokrewnionych z rynkiem kapitałowym sięgnął 37 proc., a w sześciu największych aglomeracjach według JLL – 50 proc. Zgodnie z rynkowym trendem IV kwartał przyniósł lepszy wynik niż najsłabszy dla branży III kwartał, w waszym przypadku wzrost sięgnął 18 proc. Jak zapowiada się 2023 r.?

Cały czas odkłada się popyt nabywców, którzy muszą posiłkować się kredytem. Widzieliśmy już to w czasie covidu, kiedy nastroje konsumenckie się pogorszyły, banki przykręciły kurek z kredytami, początkowo sprzedaż spadła, a potem popyt wrócił ze wzmożoną siłą i rynek mocno odbił. Dziś oczywiście głównym czynnikiem jest brak zdolności kredytowej dużej części nabywców.

Obserwujemy, że nastroje konsumenckie może nie idą w stronę szczególnego optymizmu, ale jednak pewnego przeświadczenia, że to może już dobry moment na zakupy. Zatrzymały się podwyżki stóp procentowych, WIBOR nawet lekko się obniżył. Ruch w biurach sprzedaży, naszych i konkurencji, trochę się zwiększył. Co będzie dalej, zależy od czynników makroekonomicznych, od inflacji, stóp procentowych, bo przy nawet największym optymizmie problemem jest niska zdolność kredytowa. Uważamy, że w 2023 r. będzie wciąż w cieniu tego problemu. Moim zdaniem nie należy liczyć, że rynek kredytowy tak szybko się odbuduje. Zobaczymy, jak w ogóle zachowa się system, uważam, że takiej łatwości brania kredytu, jaką widzieliśmy w ostatnich latach, już nie będzie.

Patrząc na fundamenty – dalej rozwierają się nożyce między podażą a zapotrzebowaniem, co znakomicie obrazuje sytuacja na rynku najmu. Strukturalny niedobór mieszkań jest faktem i to oznacza, że deweloperzy będą mieli co robić.

Nastawiamy się na rok nie gorszy niż 2022 r. Gdyby Komisja Nadzoru Finansowego zgodziła się na poluzowanie przez banki zasad badania zdolności kredytowej, to byłby krok czytelny i we właściwym kierunku, czego nie da się powiedzieć o innych inicjatywach.

Program dopłat do kredytów na pierwsze mieszkanie coś zmieni?

Generalnie to ruch w dobrym kierunku i jakoś by pewnie pomógł, ale diabeł tkwi w szczegółach, a tych do końca nie znamy. Czy i co z tego wyjdzie, trudno dziś powiedzieć. Nie sposób odnieść wrażenia, że ma to związek z wyborami – tak zapowiedziany start tego programu jest umiejscowiony w kalendarzu. Niestety, ostatnie działania decydentów nie są do końca czytelne, pojawiła się też inicjatywa opodatkowania „hurtowych” zakupów mieszkań – najpierw miało to objąć fundusze inwestycyjne i nabywców indywidualnych, teraz słyszymy, że Kowalskich już nie. O ile tani kredyt jest pomysłem co do zasady dobrym, to opodatkowanie zakupów inwestycyjnych złym.

Tutaj informacji mamy jeszcze mniej niż przy programie tani kredyt, choć prace są bardziej zaawansowane – projekt ustawy wyszedł z resortu rozwoju do kancelarii premiera, przy czym koncepcje cały czas się zmieniają...

Strukturalny niedobór mieszkań jest w Polsce faktem. Dziś ludzie nie mogą kupować mieszkań, szukają alternatywy w postaci najmu, a oferta jest niewspółmierna wobec popytu, co winduje czynsze, a za tym zwiększa niedostępność najmu.

Było okienko, by rynek najmu rozruszać, przyjechało do nas pół świata, inwestorzy zainteresowani tworzeniem portfeli PRS. Dlaczego są straszeni podatkami? Po co blokować możliwości kupowania Kowalskim, którzy tak chcą lokować pieniądze? Trudno mi uwierzyć w te opowieści o wielkim zasobie pustych mieszkań przy tak rozgrzanym rynku najmu.

Jeśli dobrze interpretuję wypowiedzi decydentów, chodzi raczej o kupowanie mieszkań w charakterze czystej lokaty czy wręcz spekulacji, bez zamiaru wystawiania ich na rynek najmu. Więc teoretycznie nie jest to wymierzone w PRS. W przestrzeni publicznej krążą opowieści o spekulacyjnym kupowaniu paczek mieszkań przez osoby zamożne czy całych pięter przez firmy – ale czy to jest zjawisko masowe? Rejestrujecie takie transakcje?

Ludzi, którzy kupują od nas więcej niż trzy mieszkania na raz, mogę policzyć na palcach jednej ręki. Firm kupujących większe partie, o ile nie mówimy o PRS, też nie ma – ba, nawet nie mamy takich zapytań, a przecież jesteśmy dużą firmą.

Naprawdę trudno mi powiedzieć, na podstawie jakich danych decydenci się wypowiadają i przygotowują przepisy.

W 2022 r. zawarliśmy jedną „hurtową” transakcję – z inwestorem PRS, zbudujemy 400 mieszkań, które trafią na potrzebujący podaży rynek najmu.

W porównaniu z konkurencją długo zbieraliście się, by zawrzeć transakcję z inwestorem PRS. Czy ostatnie wydarzenia na rynku nie skłaniają do mocniejszego stanięcia na dwóch nogach? Budowania dla Kowalskich i na wynajem?

Każda firma ma swoją strategię. Dla dewelopera inwestor PRS to trudny partner. Nie jest prawdą, że to firmy, które mają nie wiadomo ile pieniędzy, oni też mają swoje kłopoty z finansowaniem, z ryzykiem kursowym, ruch jest niby duży, rozglądanie się, ale transakcji wcale nie ma dużo. W dzisiejszej formie PRS w Polsce to bardziej hotelarstwo, wymaga więc zupełnie innych kompetencji.

Systemowej zmiany raczej nie będzie: ludzie, którzy będą wynajmować przez całe życie, będą wciąż w mniejszości. Co więcej, chęć posiadania mieszkania na własność, nawet więcej niż jednego, jeśli jest taka możliwość, motywowana jest też tym, że ludzie wiedzą, że emerytury będą mieli realnie bardzo niskie. Jest chęć zabezpieczenia w postaci dodatkowego strumienia pieniędzy z najmu, w postaci posiadania aktywa stanowiącego konkretną wartość.

Owszem, to my w pewnym momencie podjęliśmy decyzję, że chcemy współpracować z inwestorem PRS i zwróciliśmy się do kilku graczy. To długo trwało, bo m.in. otoczenie się gwałtownie zmieniało. Pierwsze duże transakcje w Polsce niestety odbyły się w niefortunnym momencie, bo przed gwałtownym skokiem kosztów budowy, co doprowadziło do pewnych tarć. Inwestorom wzrosły też koszty finansowania, bo stopy wzrosły nie tylko w Polsce.

Co do naszej transakcji, cena, jaką wynegocjowaliśmy, jest godziwa i przez nas oczekiwana. To dla nas pilotażowy projekt, nabywca instytucjonalny to zupełnie innego rodzaju klient niż rozproszeni nabywcy indywidualni.

Jak będziecie ją księgować? Jak klasyczną sprzedaż mieszkań, czyli wraz z przekazaniem kluczy?

Nie. Sprzedaliśmy grunt, co pojawi się w wynikach za IV kwartał 2022 r., a budowa będzie księgowana jak kontrakt budowlany – czyli na bieżąco, wraz zaawansowaniem prac.

W 2022 r. w skali kraju produkcja mieszkań przez deweloperów skurczyła się o 31 proc., do 115 tys., a Polski Związek Firm Deweloperskich prognozuje spadek w 2023 r. do 70–80 tys., co cofnie rynek do roku 2016 r. Jaką wy macie strategię inwestycyjną?

Mamy podejście bardzo pragmatyczne, po prostu budujemy to, co się sprzedaje. Dzielimy inwestycje w miarę możliwości na mniejsze etapy. Uruchamiamy przedsprzedaż i jeżeli wynik jest obiecujący, to rozpoczynamy budowę. Jeśli wynik jest słaby, to opóźniamy start. W 2022 r. wszystkie projekty, które osiągnęły formalnoprawną możliwość uruchomienia, uruchomiliśmy.

W tym roku też nie planujemy zwalniać tempa „na wszelki wypadek”. Będziemy konsekwentnie robić swoje.

Po trzech kwartałach 2022 r. marża brutto ze sprzedaży była wysoka i wynosiła 32 proc. Jakie są perspektywy w 2023 r., jak wyglądają koszty budowy?

Będziemy się starali utrzymywać zbliżony poziom marży. Koszty wykonawstwa się uspokoiły, jeszcze nie znamy skutków podwyżek cen energii dla producentów materiałów – tu scenariusze są różne i stanowi to pewne ryzyko dla kontraktów zawartych w ostatnim czasie. Z drugiej strony, ewidentne i mocne spowolnienie inwestycji na szerokim rynku budowlanym w 2023 r. może przełożyć się na spadek cen usług podwykonawców, a po części też materiałów.

Mamy bardzo mocną pozycję finansową, ujemne zadłużenie. Czasem jesteśmy za to krytykowani, że mamy tyle pieniędzy, które nie pracują, ale my zawsze wolimy mieć bufor bezpieczeństwa.

Czy ograniczenie zakupów ziemi przez deweloperów w związku ze spadkiem sprzedaży mieszkań przełożyło się na korektę cen, większe okazje?

W połowie 2022 r. wydawało się, że rzeczywiście rynek trochę zamarł i że będą się pojawiały okazje, będą niższe ceny. Kilka transakcji zawarliśmy na warunkach lepszych niż wcześniej, ale w tej chwili ofert sprzedaży ziemi jest bardzo mało. Wydaje się, że wśród właścicieli gruntów panuje przekonanie, że ten kryzys szybko się skończy, a ich parcele dopiero nabiorą wartości. Na pewno optymizm w tej grupie jest większy niż u samych deweloperów, stąd pewne zabetonowanie rynku gruntów lub wysokie oczekiwania co do ceny.

Co do korzystania z okazji, to chyba nie interesują nas inne, jak cenowe. Lubimy mieć w banku grunty o uregulowanym statusie, pod budownictwo mieszkaniowe.

Takich działek jest coraz mniej, stąd trend, by kupować parcele z obiektami do wyburzenia, pod realizację inwestycji w ramach lex deweloper itp. Sami kupiliście grunt w Warszawie z niedokończoną siedzibą EuRoPol GAZ-u…

Owszem, jest to teren przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową, więc w zasadzie jedyną komplikacją jest wyburzenie tego gmachu – wielkiego kubaturowo i stojącego blisko bloków mieszkalnych. Mogę zapewnić, że będzie to wzorcowa rozbiórka, jakiej jeszcze chyba nie było w Polsce w rozumieniu tempa i możliwie minimalnej uciążliwości dla sąsiadów.

Warto pamiętać, że dla dewelopera zakup gruntu to inwestycja wiążąca się z dużym ryzykiem, a mówimy o lokowaniu potężnych kwot. Deweloperom zarzuca się, że mają wysokie marże brutto, ale rentowność wynika wprost ze skali ryzyka.

Jarosław Szanajca to jeden z założycieli Dom Development w 1996 r., od początku jest prezesem spółki. Karierę zawodową rozpoczął w 1985 r. Związany był m.in. ze Społecznym Zjednoczeniem Przemysłowym Libella, a w latach 1992–1996 był prezesem przedsiębiorstwa budowlanego Gres-Investi. Jest prezesem honorowym Polskiego Związku Firm Deweloperskich.