Spadek sprzedaży lokali nie musi ograniczyć przychodów

Popyt na lokale wciąż sprzyja, ale problemy z wykonawstwem i administracją ograniczają podaż. Część firm zmniejszyła sprzedaż. Priorytetem są marże.

Po trzech kwartałach 21 deweloperów związanych z rynkiem kapitałowym sprzedało blisko 20 tys. mieszkań, o 8,4 proc. mniej niż w takim samym okresie ubiegłego, rekordowego roku.

Uwagę zwraca to, że wyniki spółek są mocno zróżnicowane. Część zanotowała mocne dwucyfrowe spadki, ale kilka firm zdołało znacząco poprawić wynik rok do roku.

Nie ma też prawidłowości, jeśli chodzi o sam III kwartał – dla niektórych deweloperów był to najsłabszy okres roku, ale dla innych wręcz przeciwnie.

Rośnie zróżnicowanie

– Jest rzeczą zupełnie naturalną, że wobec zmieniających się czynników wpływających na rynek sytuacja firm będzie się coraz bardziej różnicować – mówi Katarzyna Kuniewicz, partner w REAS, szefowa zespołu badań i analiz rynku. Firma w przyszłym tygodniu opublikuje dane o sprzedaży lokali na sześciu największych rynkach w Polsce.

– Część firm – czekając na przełomie 2016 i 2017 r. na spadek cen gruntów – wstrzymała zakupy i nie uzupełniła na czas banku ziemi, co spowodowało, że weszła w bieżący rok z niewielką ofertą – kontynuuje Kuniewicz. – Podobne skutki wywołały długie negocjacje z wykonawcami, którzy w II połowie 2017 r. skokowo podnieśli ceny. Klienci co prawda wciąż przychodzili, ale towar był u konkurencji – dodaje.

Ekspertka podkreśla, że nie bez znaczenia dla różnicowania się sytuacji poszczególnych firm jest również rynek, na którym się działa. REAS obserwuje różnicowanie się relacji popyt–podaż i cenowych w aglomeracjach od połowy 2017 r., a to musi wpływać na deweloperów.

– Warto również pamiętać, że liczba sprzedanych mieszkań nie może być i w praktyce nie jest jedynym czynnikiem decydującym o sytuacji firmy deweloperskiej. Nie mniej ważnym jest marża. Znane są nam firmy, które w sytuacji spadku sprzedaży na danym rynku zdecydowały się na zmniejszenie planowanego celu sprzedaży przy jednoczesnej optymalizacji i maksymalizacji wysokości uzyskiwanej marży. Efektem takich decyzji jest zazwyczaj spadek liczby mieszkań sprzedanych, który jednak nie wywołuje żadnych kłopotów finansowych dewelopera – wskazuje Kuniewicz.

Ze względu na standardy sprawozdawczości bieżąca sprzedaż znajdzie odzwierciedlenie w wynikach za mniej więcej dwa lata. Marvipol podał jednak wartość sprzedanych w ciągu trzech kwartałów lokali, by zobrazować, jakie są dysproporcje. Na spadającym rynku deweloper zanotował 5,6-proc. wzrost sprzedaży w ujęciu ilościowym, za to w ujęciu wartościowym zwyżka wyniosła 55 proc.

Kondycja branży

– Po trzech kwartałach dynamika sprzedaży widocznie spadła, jednak warto podkreślić, że bazą jest rekordowy ubiegły rok – komentuje Mateusz Mucha, menedżer w DM Navigator, który po raz ósmy sporządził raport o stanie deweloperów (przede wszystkim tych notowanych na Catalyst).

– Uważamy, że spadek sprzedaży w ujęciu ilościowym to w głównej mierze efekt sytuacji po stronie podaży, w tym mocnego wyprzedania oferty. Branży wciąż sprzyja dobra sytuacja makroekonomiczna. Biorąc pod uwagę kontynuację polityki niskich stóp procentowych, bogacące się społeczeństwo oraz fakt, że popyt na lokale pozostaje wysoki, jesteśmy zdania, że w IV kwartale deweloperzy poprawią sprzedaż, cały czas pilnując uzyskiwanych marż. W naszej ocenie sprzedaż w całym 2018 r. zanotuje jednocyfrowy spadek w stosunku do rekordowego ubiegłego roku – mówi menedżer.

Zdaniem analityków DM Navigator głównymi czynnikami ryzyka dla deweloperów są kondycja firm budowlanych i tempo pracy administracji samorządowej. – Budowlańcy kolejny kwartał z rzędu borykają się z niedoborem siły roboczej, dynamicznym wzrostem kosztów wykonawstwa i materiałów. Deweloperzy odczuwają też problemy związane z wydłużającymi się procesami administracyjnymi, co w widoczny sposób ograniczało podaż mieszkań. Sytuację utrudniają dodatkowo jesienne wybory – mówi Mucha. – Branży nie pomaga duża konkurencyjność na rynku zakupu gruntów. Ograniczona dostępność działek wywindowała ceny do poziomów, które coraz częściej nie były akceptowane przez deweloperów. Uważamy jednak, że u większości deweloperów banki ziemi są na poziomie zapewniającym stabilną produkcję – dodaje.

Wzrost kosztów pociąga za sobą podwyżki cen lokali. – W najbliższym czasie, do roku naprzód, spodziewamy się dalszego wzrostu, choć dynamika powinna nieco wyhamować. Znaczący wzrost powinien być wciąż napędzany głównie przez Gdańsk i Warszawę – mówi Mucha.

Analitycy spodziewają się za to, że ten rok będzie rekordowy pod względem przekazań lokali, co przełoży się na dobre wyniki firm w kolejnych latach.

Według szacunków DM Navigator w III kwartale deweloperzy pozyskali z emisji obligacji 237 mln zł. Niewielka aktywność firm w tym zakresie to efekt zbyt wysokich wycen gruntów, ale i afery GetBacku oraz spadku popytu na papiery dłużne. Na koniec I półrocza udział obligacji w strukturze finansowania deweloperów wynosił blisko 75 proc.