Liderzy i maruderzy indeksu WIG-nieruchomości

Trudno się dopatrywać klucza, którym posługiwali się inwestorzy, lokując w papiery spółek z indeksu. Jest jednak oczywiste, że najgorzej byli postrzegani deweloperzy biurowi i handlowi.

Rok 2020 to prawdziwy rollercoaster, jeśli spojrzeć na wykres indeksu WIG-nieruchomości. Przez cały wcześniejszy rok kurs parł mocno w górę, by w lutym 2020 r. dojść do wieloletniego maksimum 2,62 tys. pkt. Dlatego tym boleśniejszy był krach spowodowany lockdownem. W ciągu kilku marcowych sesji wyparował z naddatkiem cały wzrost z 2019 r.: wartość indeksu spadła do 1,84 tys. pkt. Druga fala pandemii nie wystraszyła już inwestorów, ale mimo dobrego finiszu w listopadzie i grudniu indeks ukończył rok o 3 proc. niżej niż w 2019 r. Mocna przecena objęła przede wszystkim deweloperów działających na rynkach biurowym i handlowym, najbardziej poturbowanych przez pandemię.

Co z mieszkaniówką?

Po lockdownie, w III kwartale sprzedaż mieszkań odbiła, a ceny dalej rosną. Dane GUS za październik i listopad dowodzą, że deweloperzy nie wahają się ruszać z nowymi inwestycjami.

Anna Karaś, starszy analityk rynku nieruchomości w Cenatorium, zwraca jednak uwagę na zestawienie liczby mieszkań w ramach uzyskanych pozwoleń (145,3 tys. po 11 miesiącach) z liczbą lokali, których budowa ruszyła (118,3 tys.).

– Wiele pozwoleń uzyskano na zapas i część deweloperów wstrzymuje się z realizacją inwestycji do czasu, kiedy sytuacja gospodarcza ustabilizuje się. Zmniejszona akcja inwestycyjna, czyli rozpoczynanie mniejszej liczby budów, wynika również ze zmniejszonego obecnie popytu na mieszkania – ocenia Karaś. – Od II kwartału 2020 r. obserwujemy spadek liczby transakcji na rynku mieszkaniowym, a więc deweloperzy zasilają ofertę mniejszą liczbą nowych lokali. W przeciwnym razie na rynku przybywałoby więcej mieszkań, niżby się sprzedawało, co prowadziłoby do nadwyżki, a ta wywoływałaby presję na spadki cen mieszkań – wskazuje.

Zdaniem ekspertki deweloperzy za wszelką cenę chcą wyjść z pandemii obronną ręką, przeczekać trudny okres, aby po opanowaniu koronawirusa wrócić na tory z 2019 r. – Dane GUS pokazują, że deweloperzy mają w zanadrzu wiele inwestycji, których sprzedaż i budowa rozpocznie się wtedy, kiedy popyt na rynku ponownie zacznie rosnąć. W tej chwili ciężko przewidzieć, kiedy to będzie. Aktualnie popyt na rynku stymulowany jest przez inwestorów, którzy nieruchomości traktują jako bezpieczną formę lokowania kapitału. W większej mierze spadł popyt wśród młodych osób, w największym stopniu uzależnionych od sytuacji na rynku pracy i dostępności kredytów mieszkaniowych. Jak będzie wyglądała sytuacja w 2021 r.? Dużo zależy od stopy bezrobocia oraz kondycji finansowej polskich rodzin. Czy będzie ich stać na mieszkania czy wręcz przeciwnie. Przed nami raczej jeszcze co najmniej pół roku spowolnienia na rynku mieszkaniowym – podsumowuje Karaś.

Co z cenami? Ilu ekspertów, tyle opinii. Zdaniem Konrada Płochockiego, dyrektora generalnego Polskiego Związku Firm Deweloperskich, należy spodziewać się raczej kilkuprocentowego wzrostu cen – m.in. z powodu wzrostu kosztów wykonawstwa, niedoboru działek i opóźnień administracyjnych.

Z kolei Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu Rynekpierwotny.pl, spodziewa się zmiany trendu. – Myślę, że najbardziej prawdopodobna jest korekta cen transakcyjnych. Na rynku panuje duży optymizm i mało kto prognozuje dziś spadek cen. Spodziewam się kilkuprocentowej korekty cen mieszkań i kilkuprocentowego spadku sprzedaży. Dlaczego? 2021 r. przyniesie już prawdziwy dyskomfort odczuwania przez społeczeństwo pogorszenia sytuacji gospodarczej z powodu pandemii. Klienci inwestycyjni są jeszcze aktywni, ale mamy zdecydowany trend spadkowy rentowności wynajmu, co może się utrzymać w najbliższych miesiącach i spowodować mniejszy popyt na nowe mieszkania na rynku pierwotnym. Zwłaszcza że podaż lokali na rynku wtórnym rośnie. W 2020 r. widzieliśmy, że deweloperzy chętnie organizowali promocje, udzielali klientom rabatów, byli elastyczni w czasie negocjacji. W 2021 r. możemy widzieć nasilenie tego trendu. Firmy niespecjalnie chcą obniżać ceny ofertowe, ale to właśnie promocje, bonusy i rabaty powodują obniżenie cen transakcyjnych – mówi Jędrzyński.

Magazyny wciąż górą

Co może wydarzyć się na rynku nieruchomości komercyjnych? Eksperci CBRE spodziewają się, że magazyny nadal będą rosnąć napędzane rozwojem e-commerce. Rośnie m.in. znaczenie magazynów miejskich tzw. ostatniej mili, odpowiedzialnych za dostawy i zwroty produktów zamówionych w internecie.

Na rynku biurowym 2020 r. to czas zawieszonych decyzji i zawierania umów przejściowych. CBRE spodziewa się w 2021 r. wzrostu popytu, ponieważ firmy zaczną wracać do normalności. Należy się spodziewać zwiększonej elastyczności (np. mała część wynajmowana na stałe z opcją czasowego powiększania i zmniejszania w zależności od realnych potrzeb), zwłaszcza że nie wiadomo do końca, jaki będzie udział pracy zdalnej.

Obiekty handlowe w 2020 r. zmagały się z trzema lockdownami, kiedy najemcy byli administracyjnie zwalniani z konieczności płacenia czynszów. Uderzyło to głównie w wyniki finansowe dużych centrów, które nie otrzymały żadnego wsparcia. Mniejsze parki i tzw. centra convenience trzymają się dobrze.