Stopy oraz inflacja będą nadawać ton popytowi

Gościem Adama Roguskiego była Katarzyna Kuniewicz, analityk Obido.

Rosnące koszty wykonawstwa, spadek ilościowy sprzedaży mieszkań w III kwartale wobec rekordowego I półrocza, dane o trudnościach z uzupełnianiem podaży w aglomeracjach – nic nie mogło popsuć nastrojów inwestorów, dopóki RPP nie rozpoczęła podnoszenia stóp. WIG-nieruchomości od razu stracił kilkanaście procent. Jak podwyżki stóp mogą przełożyć się na mieszkaniówkę?

Deweloperzy robili swoje i żadne podwyżki cen materiałów – stali o 100 proc. – ich nie powstrzymywały. Starali się zdobywać pozwolenia i ruszać z kolejnymi projektami, co nie było nieracjonalne, tylko wynikało z niesłabnącego popytu. To popyt jest zazwyczaj bardziej płochliwy, ale ta płochliwość była dotychczas wyraźnie hamowana pewnymi zjawiskami makroekonomicznymi. Do zakupu mieszkań skłaniała przede wszystkim drastyczna, powiększająca się różnica między niskimi stopami procentowymi i wysoką inflacją. Przy w zasadzie nieoprocentowanych rachunkach, stojących w miejscu stopach, kiedy inflacja zaczynała taniec, nawet coraz wyższe ceny mieszkań nie były tak silnym impulsem hamującym popyt.

W tej chwili dzieją się bardzo ciekawe zjawiska. Zastanawiamy się, co będzie ze stopami, czy będzie to miało przełożenie na popyt, a deweloperzy po prostu dalej działają, starają się zdobyć pozwolenia, rozglądają się po różnych rynkach. Deweloperzy działają w perspektywie długoterminowej.

Czy jest jakiś konkretny poziom stóp, który można by uznać za taki, który realnie wyhamuje popyt?

Zespół ekonomiczny w Narodowym Banku Polskim wyraźnie wskazuje nam, że inflacja będzie rosła, więc mimo że prawdopodobnie będą kolejne podwyżki stóp, to dalej rosnąć też będzie inflacja. Ważniejsze jest właśnie to, jak na związek tych dwóch czynników zareaguje popyt.

Na razie chętnych do kupowania nie brakuje, to co najmniej trzy grupy. Pierwsza to ci, którzy po prostu muszą kupić mieszkanie – oni są w trudnej sytuacji, ponieważ wraz z rosnącymi stopami i cenami mieszkań spadają ich możliwości. Z drugiej strony ta grupa wstrzymywana jest przez zapowiedzi z Nowego Ładu – to grupa nabywców, która może zostać wsparta przez program, więc czeka na pewne rozstrzygnięcia.

Druga grupa to osoby, które mają pieniądze i mogą kupić mieszkanie, może zamienić mniejsze na większe. Ci ludzie bardzo aktywnie obserwują rynek, szukają okazji.

Trzecia grupa to ci, którzy szukają możliwości jak najlepszego ulokowania oszczędności. Jeśli tylko nie będą widzieć lepszej alternatywy, pozostaną na rynku mieszkaniowym.

Popyt jest więc bardzo zaangażowany w obserwowanie rynku, a oferta deweloperów jest niska z uwagi na absolutnie rekordowe tempo wyprzedaży. Gdyby dziś deweloperzy przestali budować, ofertę w największych miastach wyprzedaliby w zaledwie dwa kwartały – to szaleństwo.

Już od jakiegoś czasu głównym problemem rynku jest niska podaż wobec popytu, co wpływa na ceny mieszkań. Na ceny mają też wpływ rosnące koszty wykonawstwa. Wskaźnik dostępności mieszkań – mierzony tym, ile metrów kwadratowych można kupić za przeciętne wynagrodzenie – od kilku lat spada.

Wskaźnik dostępności spada, ale proszę pamiętać, że do tego, co widzieliśmy w latach 2007–2008, jeszcze nam daleko.

Co do kosztów, wiele wskazuje na to, że mamy do czynienia ze stabilizacją, a nawet pewnymi obniżkami po rekordach, jak w przypadku stali czy styropianu, a więc to nie koszty wykonawstwa będą odpowiadać za ceny, tylko raczej ta klasyczna gra popytu i podaży. Podaż nie nadąża i jest to spowodowane niewydolnością systemu administracyjnego, jeśli chodzi o udzielanie pozwoleń i generalnie procedury.

Warto zwrócić uwagę, że najpoważniejsze kłopoty mają w tej chwili trzy rynki w Polsce: Warszawa, Wrocław i Kraków. Nie zamykajmy jednak budownictwa mieszkaniowego w Polsce w granicach sześciu największych aglomeracji – to już nie jest nawet połowa rynku, połowa tego, co budują deweloperzy w Polsce. Polska powiatowa rozwija się, ludzie wskazują mniejsze miasta jako dobre miejsce do życia. Tamtejsze rynki rozwijają się nie dzięki największym deweloperom, tylko firmom lokalnym. To bardzo ciekawe zjawisko i będzie się ono wzmacniało. Myślę, że w najbliższych dwóch, trzech latach to będą wiodące rynki w Polsce.

W „Parkiecie" co miesiąc wnikliwie badamy dane GUS o aktywności deweloperów poza aglomeracjami. Siłą rzeczy musimy się jednak koncentrować na wiodących aglomeracjach – bo tam po prostu budują giełdowi deweloperzy...

Nie jest tak, że wiodących deweloperów interesują wyłącznie największe aglomeracje. Jeszcze dwa, trzy lata temu w JLL wykonywaliśmy na ich zlecenie analizy mniejszych rynków – czy można tam wejść, czy byłoby to opłacalne. Największym problemem są skala i koszty wejścia. Wykonując wszystko przy dość dużych stałych kosztach związanych z rozpoczęciem działalności, przy dużej lokalnej konkurencji, trudno jest wykonać skok ze skali 500 mieszkań kwartalnie do 2 tys. kwartalnie.