Mieszkaniowy boom się kończy, pytanie o tempo

W scenariuszu bazowym w 2022 r. ceny mieszkań będą dalej rosły, choć wolniej. Jeśli jednak inflacja się rozszaleje i stopy będą szybko rosnąć, czeka nas większa korekta, bo wyhamowany popyt zderzy się z wyższą podażą.

Od połowy października do końca listopada indeks WIG-nieruchomości stracił prawie 15 proc., z wieloletnich maksimów w dół ciągnęli go deweloperzy mieszkaniowi – to reakcja inwestorów na start podwyżek stóp procentowych. Grudzień przyniósł zatrzymanie spadków, ale kierunek nie jest przesądzony.

Zdaniem analityków PKO BP nadchodzi koniec boomu w mieszkaniówce.

Zmiana trendu

– W 2022 r. osłabnie popyt na lokale. Wraz z szybkim wzrostem cen mieszkań spada dostępność wyrażona liczbą metrów do nabycia za przeciętne wynagrodzenie. Drożeje też kredyt, a stopniowo rośnie oprocentowanie alternatywnych dla rynku mieszkaniowego bezpiecznych lokat kapitału – mówi Wojciech Matysiak, szef działu analiz rynku nieruchomości w PKO BP. – Przy prognozowanym spadku inflacji wzrost stóp procentowych osłabi motyw zakupu mieszkania w celu ochrony oszczędności przed deprecjacją. Zmienia się także perspektywa dalszego szybkiego wzrostu cen, co może wyłączyć z rynku część kupujących z zamiarem szybkiej odsprzedaży. Konsekwencją schłodzenia rynku może być także zaostrzenie polityki kredytowej banków, co dociśnie hamulec popytu – dodaje.

GG Parkiet

Zdaniem eksperta bardzo niska obecnie podaż mieszkań zacznie się w 2022 r. stopniowo odbudowywać. – Liczba rozpoczynanych inwestycji jest teraz bowiem o prawie jedną trzecią wyższa niż rok temu, szybko rośnie także liczba wydawanych pozwoleń na budowę. W 2022 r. do oferty trafi znacznie więcej mieszkań i należy się liczyć z tym, że część z nich, np. te z gorszymi rozkładami, może dłużej pozostawać niesprzedanych. W przyszłym roku rynek nieruchomości opuści zatem fazę boomu i wkroczy w etap spowolnienia. Stabilizatorem słabnącej koniunktury może być wejście w życie gwarantowanego kredytu mieszkaniowego, jednej z inicjatyw tzw. Polskiego Ładu – podsumowuje Matysiak.

Kwestia stóp

W scenariuszu bazowym analitycy PKO BP w przyszłym roku spodziewają się wzrostu cen mieszkań o ok. 5 proc., czyli wyhamowania tempa podwyżek. Czynnikami hamującymi wzrost cen będą kolejne podwyżki stóp procentowych, przekładające się na wzrost ceny kredytu, prawdopodobne zaostrzanie polityki kredytowej banków, pogorszenie dostępności mieszkań przy szybszym wzroście cen mieszkań niż dochodów ludności oraz duży portfel lokali w budowie z terminem oddania do użytku w przyszłym roku i później.

Czynnikami wywierającymi presję na wzrost cen będą z kolei realnie ujemne stopy procentowe, które będą motywować do lokowania oszczędności na rynku nieruchomości, wciąż niska podaż mieszkań i strukturalne czynniki wzrostu kosztów budowy (wysokie ceny działek, wysokie koszty materiałów, presja płacowa), a także czynniki regulacyjne, czyli zaostrzone normy efektywności energetycznej budynków, deweloperski fundusz gwarancyjny oraz kredyty mieszkaniowe z gwarantowanym przez państwo wkładem własnym.

Z kolei scenariusz pesymistyczny związany jest z szokową reakcją na kolejne podwyżki stóp procentowych w odpowiedzi na szybko rosnącą inflację. Wywołane tym zahamowanie popytu zderzyłoby się z rosnącą podażą lokali, co przełożyłoby się na znaczną korektę cen mieszkań. Z tyłu głowy warto mieć też, że pandemia jeszcze się nie skończyła.