Zerowe stopy wesprą popyt na mieszkania

Sprzedaż hipotek, mimo ograniczeń banków, wciąż będzie niezła i w połączeniu z odpływem pieniędzy z lokat pomoże w stabilizacji cen lokali.

Bankowcy sugerują, że hipoteki będą jedynym rodzajem kredytów, których sprzedaż w tym roku mimo wszystko urośnie (więcej w ramce poniżej). Sprzedaż będzie mniejsza niż w najlepszym od dekady 2019 r., ale to wciąż dość pozytywny sygnał dla rynku nieruchomości. Tym bardziej że niskie stopy procentowe prawdopodobnie spowodują ucieczkę sporej gotówki z banków i znaczna ich część może trafić na zakupy lokali. Czy te czynniki zneutralizują spadek popytu na mieszkania spowodowany zadyszką gospodarki wskutek pandemii?

Gotówka odpłynie z lokat i wesprze popyt

Wprawdzie banki zacieśniały ostatnio polityki kredytowe i sytuacja gospodarcza oraz rynku pracy wciąż są niepewne, ale z drugiej strony stopy procentowe spadły niemal do zera. Który czynnik przeważy i czy dostępność hipotek zmaleje? – Można by oczekiwać, że spadek WIBOR, czyli podstawy oprocentowania hipotek, przełoży się na wzrost zdolności kredytowej klientów. Jednak niektóre banki zaostrzyły kryteria oceny zdolności kredytowej z powodu np. wzrostu kosztów utrzymania i buforów na możliwe przyszłe zwyżki oprocentowania. Również urosły marże za ryzyko kredytowe (od 0,05 do 0,6 pkt proc.) w porównaniu do 2019 r. Efektem jest spadek zdolności kredytowej. Podsumowując: wzrost wkładu własnego i spadek zdolności kredytowej, które w szczególności będą dotyczyć osób młodych, ograniczą dostępność do kredytu – prognozuje prof. Waldemar Rogowski, główny analityk Biura Informacji Kredytowej.

Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments, spodziewa się spadku sprzedaży w tym roku do 190–200 tys. kredytów z 238 tys. w 2019 r. – Fakt, że kredyty mieszkaniowe są dziś najtańsze w historii, nie zmienia tego, że banki są bardziej wybredne przy akceptowaniu wniosków kredytowych. Nawet więc jeśli chętnych na kredyty byłoby więcej, to banki zaakceptują mniej wniosków – uważa ekspert HRE. Zdaniem Jarosława Sadowskiego, głównego analityka Expandera, także wartość udzielonych w tym roku hipotek będzie znacznie niższa. – Banki podniosły wymogi w zakresie wkładu własnego i zaostrzyły kryteria przyznawania kredytów. Dodatkowo potencjalni kredytobiorcy obawiają się utraty pracy, a w przypadku zakupów inwestycyjnych tego, czy znajdą chętnych do najmu. W najbliższym czasie te elementy będą miały większą siłę oddziaływania niż rekordowo niski koszt kredytów. Niski koszt kredytów Polacy dostrzegą dopiero, gdy znów poczują finansowe bezpieczeństwo – ocenia Sadowski.

Popyt wspierany kredytem będzie więc w pewnym stopniu niższy. Co z gotówką, która – jak wskazywały dane NBP sprzed pandemii – w niektórych kwartałach stanowiła połowę, a czasem nawet dwie trzecie finansowania zakupów mieszkań? Lokaty w bankach będą nadal przynosić realne straty (odpowiada za to inflacja oraz zerowe stopy procentowe i duża płynność banków pozwalające na prawie brak oprocentowania depozytów) i wzmocni się trwający od lat trend ucieczki gotówki z lokat do innych aktywów. Rynek nieruchomości ma spore szanse, by stać się tego beneficjentem, bo w przeciwieństwie do instrumentów finansowych jest postrzegany przez Polaków jako bezpieczny. – Trudniejszy dostęp do kredytów i niemal zerowe oprocentowanie lokat spowoduje, że zakupy inwestycyjne, często gotówkowe, będą jeszcze ważniejsze dla rynku mieszkaniowego. Spadek popytu już jednak ma bardzo duży wpływ na kształtowanie się cen. Jeszcze w styczniu i lutym mieszkania w dużych miastach drożały po kilkanaście procent rocznie. Teraz wzrost wyhamował i mamy raczej do czynienia ze stabilizacją przy spadku cen ofertowych o 100–300 zł w przeliczeniu na mkw. w największych miastach – wskazuje Turek. Zdaniem Sadowskiego prawdopodobnie spadnie popyt inwestycyjny, jak i od osób kupujących na własne potrzeby. – Jest jednak zbyt wiele niewiadomych, by przewidzieć, który z nich będzie teraz odgrywał większą rolę – zaznacza ekspert Expandera.

Ceny raczej będą stabilne lub urosną

– Popyt na rynku nieruchomości będzie tworzony głównie przez transakcje gotówkowe. Przy prawie zerowym nominalnym oprocentowaniu bankowych lokat i obligacji skarbowych, a realnym ujemnym, czyli płacenia swoistego ukrytego podatku od majątku, nieruchomości mogą stać się jeszcze bardziej atrakcyjną alternatywą dla ludzi z większymi oszczędnościami. Polacy raczej nie pójdą falą na rynek finansowy, którego mechanizmów nie rozumieją. Zwiększa to ryzyko dalszego spekulacyjnego wzrostu cen mieszkań. Osoby, które teraz i niebawem planują zakup nieruchomości, muszą liczyć się z utrzymaniem wysokich cen, a nawet ich wzrostem. Tym bardziej że deweloperzy mają strategię utrzymania marż – uważa prof. Rogowski.

– W tym roku najbardziej prawdopodobnym scenariuszem wydaje się względna stabilizacja cen transakcyjnych. W IV kwartale w siedmiu największych miastach będzie to +/- 5 proc. r./r. Utrzymaniu się cen będzie sprzyjała np. strategia deweloperów, którzy zamiast obniżek cen będą oferowali tańsze lub darmowe miejsca postojowe czy komórki lokatorskie. Wpływ będzie też miała zmiana struktury sprzedaży. Zakupów będą dokonywały głównie osoby o bardzo dobrej sytuacji finansowej, które kupują mieszkania w lepszej lokalizacji, w lepszym standardzie itp. Ci w gorszej sytuacji nie otrzymają kredytu lub będą się obawiali go zaciągnąć, więc tańsze mieszkania będą się gorzej sprzedawały i nie będą zaniżały średniej. Kupującym teraz łatwiej wynegocjować atrakcyjną cenę, ale spadku prawdopodobnie nie będzie widać w statystykach dotyczących cen transakcyjnych lub będzie widać, ale nieznacznie. Kredyty hipoteczne są tanie, a ceny w dużej mierze postrzegane przez pryzmat raty kredytu. Raty są dość niskie w porównaniu z poziomem wynagrodzeń, więc nie pojawi się tak mocna presja na obniżki cen, jak miało to miejsce w poprzednim kryzysie – prognozuje Sadowski.

Ekonomiści PKO BP prognozują, że na koniec roku ceny mieszkań spadną o 15 proc. Zdaniem Turka to niemożliwe, bo o tyle w sumie spadły przez kilka lat w wyniku wybuchu kryzysu finansowego, gdy wcześniej mieliśmy do czynienia z faktyczną bańką na rynku mieszkaniowym. – Teraz sytuacja jest stabilniejsza, wzrost cen nie był napędzany zbyt łatwo dostępnym kredytem na 140 proc. wartości mieszkań. Większość nieruchomości była kupowana za gotówkę. Do tego Polacy inwestowali w mieszkania głównie w modelu długoterminowym, a nie dla spekulacji jak przed kilkunastoma laty – mówi ekspert HRE Investments, spodziewając się raczej stabilizacji cen mieszkań z co najwyżej kilkuprocentowymi odchyleniami w ciągu najbliższych dwóch miesięcy. – A nawet jeśli górę wezmą zjawiska kryzysowe, to ceny nie powinny spaść w ciągu roku o więcej niż kilka procent. Z drugiej strony nie możemy też zapomnieć, że mamy niemal zerowe stopy procentowe, co już w maju i czerwcu oddziaływało na skalę popytu inwestycyjnego. Jeśli ceny mieszkań miałyby się w najbliższym czasie zmienić, to szanse na zwyżki cen mieszkań są mniejsze niż na spadki, ale też nie sposób zupełnie wykluczyć takiego scenariusza, w którym napływ miliardów złotych oszczędności szukających zyskownej i w miarę bezpiecznej inwestycji popłynie na rynek nieruchomości, podbijając ich cenę – mówi Turek.

Zdaniem Sadowskiego scenariusz mocnych spadków cen też jest prawdopodobny, szczególnie jeśli dojdzie do drugiej fali epidemii. Gdyby konieczny był kolejny lockdown, gospodarka mocno by ucierpiała. Bezrobocie mogłoby wystrzelić, co przełożyłoby się na mocne spadki cen mieszkań. – Kluczowe dla cen mieszkań będzie właśnie bezrobocie. Ono decyduje bowiem o tym, jak dużo osób może uzyskać kredyt. Im wyższe i dłużej utrzyma się na wyższym poziomie, tym większe prawdopodobieństwo znacznych spadków cen. Bezrobocie ma wpływ również na popyt inwestycyjny, ponieważ im mniej osób pracuje, tym mniej stać na najem mieszkania. Zmniejsza się więc atrakcyjność zakupów inwestycyjnych – zaznacza Sadowski.