Rynek biurowy powoli wraca do aktywności sprzed pandemii

Popyt na powierzchnie biurowe w bieżącym roku będzie kontynuował stopniowy trend wzrostowy, który rozpoczął się w drugiej połowie ubiegłego roku – przewidują analitycy. To z podażą będą problemy w najbliższym czasie.

Według szacunków Polskiej Izby Nieruchomości Komercyjnych (PINK) w 2021 r. w Warszawie popyt brutto na powierzchnie biurowe sięgnął 647 tys. mkw., z tego ponad 250 tys. w IV kwartale. To o kilka procent więcej niż w 2020 r., kiedy uderzyła pandemia, ale wciąż o ponad jedną czwartą mniej niż w rekordowym 2019 r. Deweloperzy dostarczyli na stołeczny rynek 325 tys. mkw. biur, przez co zasoby wzrosły do 6,15 mln mkw. Na koniec 2021 r. wskaźnik pustostanów sięgnął 12,7 proc. – o 2,8 pkt proc. więcej rok do roku.

Z kolei na ośmiu rynkach regionalnych wynajęto 595 tys. mkw. biur, o 2 proc. więcej niż rok wcześniej oraz o kilkanaście procent mniej niż w 2019 r. Deweloperzy oddali ponad 226 tys. mkw., przez co zasoby wzrosły do 6,04 mln mkw. Wskaźnik powierzchni niewynajętej wynosił 14,1 proc., o 1,4 pkt proc. więcej niż na koniec 2020 r.

Jeśli chodzi o rynek transakcyjny, w 2021 r. inwestorzy kupili biurowce za około 1,7 mld euro, co cofa nas o kilka lat (w rekordowym 2019 r. było to 3,9 mld euro). Biura utraciły prymat na rzecz magazynów.

Czego eksperci spodziewają się w trzecim roku od wybuchu pandemii, jeśli chodzi o podaż, popyt, a także rynek inwestycyjny?

Będzie luka

– Mimo znaków zapytania, jakie pojawiły się wobec rynku biurowego w wyniku pandemii, po blisko dwóch latach od wprowadzenia pierwszych obostrzeń widzimy, że biura pozostają dla najemców ważnym elementem działalności biznesowej oraz wciąż są w orbicie zainteresowań inwestorów – mówi Daniel Czarnecki, dyrektor działu powierzchni biurowych (reprezentacja właściciela) w Savills. – Wraz z popularyzacją pracy zdalnej i rozwojem rynku elastycznych powierzchni biurowych zmieniły się preferencje najemców. Częściej łączą oni tradycyjny najem z zabezpieczeniem części powierzchni u operatorów typu flex. Niektóre firmy zdecydowały się przeprojektować biura, tworząc miejsca do współpracy i pracy kreatywnej. Potrzeba również więcej salek, nie tylko do spotkań na żywo, ale i uczestniczenia w wideokonferencjach, których liczba nie spada nawet po powrocie części pracowników do biur. Częściej stosowane są biurka w modelu hot-desk, który umożliwia wykorzystywanie tych samych stanowisk pracy przez różne osoby. W połączeniu z pracą hybrydową, np. w systemie trzy dni na miejscu, dwa zdalnie, pozwala to firmom na optymalizację wykorzystywanej powierzchni – dodaje.

GG Parkiet

Ekspert zaznacza, że choć dla największego rynku – warszawskiego – pod względem podaży ubiegły rok wypadł okazale, to przyszłość nie jest różowa.

– Blisko 325 tys. mkw. oddanych w ubiegłym roku przez deweloperów w Warszawie to drugi wynik po rekordowym 2016 r. Jednak powierzchnia w budowie jest obecnie najniższa od dekady (około 308 tys. mkw. – red.). W konsekwencji, wobec stopniowego zapełniania się projektów rozpoczętych jeszcze przed pandemią, powoli zaczynamy obserwować pierwsze symptomy luki podażowej – wskazuje Czarnecki.

Co z rynkiem transakcyjnym?

– Fundusze w dalszym ciągu są zainteresowane inwestowaniem w nieruchomości biurowe. Część z nich, skupiająca się na inwestycjach typu value add (obarczone wyższym ryzykiem inwestycyjnym, obliczone nie tyle na czerpanie wpływów z czynszów, ile na skorzystanie z potencjalnego wzrostu wartości w odróżnieniu od inwestycji typu core – red.), szuka aktywów do przebudowy lub wręcz wyburzenia czy zmiany funkcji. Takie okazje inwestycyjne mogą pojawić się np. na warszawskim Służewcu. Ponadto wśród kryteriów ocen budynku przez inwestorów i najemców rośnie znaczenie ESG – podsumowuje Czarnecki.

GG Parkiet

Jan Szulborski, starszy konsultant w Cushman & Wakefield, zaznacza, że w 2021 r. na rynku najmu obserwowane było ożywienie, a jednocześnie widoczne było znaczne ograniczenie liczby nowych projektów, których budowa rozpoczęła się w ciągu ostatnich dwunastu miesięcy.

– Całkowita aktywność najemców w 2021 r. na dziewięciu największych rynkach biurowych wyniosła 1,2 mln mkw. i była o 5 proc. wyższa niż w 2020 r. Niemniej aktywność transakcyjna ciągle znajduje się poniżej średniej z lat przed wybuchem pandemii – mówi Szulborski. – Wzrost popytu był widoczny od połowy 2021 r. i jest związany ze stopniowym ożywieniem gospodarczym oraz rosnącą przewidywalnością funkcjonowania firm w trakcie pandemii. Utrzymująca się niepewność co do dalszego przebiegu pandemii oraz popularyzacja hybrydowego modelu pracy wpływają na decyzje najemców odnośnie do wykorzystania powierzchni biurowych. Jej wykorzystanie podlega ciągłej modyfikacji i optymalizacji. Niemniej, według wstępnych szacunków, popyt na powierzchnie biurowe w 2022 roku będzie kontynuował stopniowy trend wzrostowy, który rozpoczął się w II połowie 2021 r. – prognozuje.

Szulborski podkreśla, że całkowita wartość transakcji na polskim rynku nieruchomości komercyjnych wyniosła 5,7 mld euro, o blisko 7 proc. więcej niż rok wcześniej.

– Pozytywne nastawienie inwestorów do rynku biurowego potwierdza chociażby transakcja Generation Park Y pod sam koniec 2021 r. (jej wartość to 285 mln euro – red.). W kolejnych kwartałach możemy się spodziewać rosnącego zainteresowania nieruchomościami charakteryzującymi się dużą stabilnością i przewidywalnością przychodów – uważa Szulborski.

– Nie ma wątpliwości co do tego, że biuro jest kluczowe w cyklu życia organizacji. Pełni funkcję integratora, inkubatora pomysłów i miejsca wymiany doświadczeń, co w bezpośredni sposób wpływa na efektywność organizacyjną – zgadza się Małgorzata Fibakiewicz, szefowa działu Business Intelligence Hub w BNP Paribas Real Estate Poland. – Powroty do biur to szansa na odmrożenie procesów najmu, zwłaszcza że za chwilę kończyć się będą dwu-, trzyletnie covidowe przedłużenia, a zatem to będzie miało istotny wpływ na popyt – dodaje.

Ocenia, że warszawski rynek w bieżącym roku będzie pod wpływem dwóch ścierających się trendów: powrotów do biur oraz luki podażowej, która zaczyna się już materializować.

– W budowie pozostaje niecałe 350 tys. mkw., z czego prawie 290 tys. planowane jest do dostarczenia w tym roku. Najemcy nie będą mieć zatem takiego komfortu wyboru biura jak w latach ubiegłych. W okresie 2014–2019 średniorocznie na stołeczny rynek dostarczano 460 tys. mkw. Dalszej zmianie ulegać więc będzie struktura najmu, tj. większy udział w transakcjach będą miały odnowienia umów, a nie kontrakty nowe, przednajmy czy powiększenia. Ten wskaźnik już rośnie: w 2019 r. odnowienia odpowiadały za 33 proc., w 2020 – za 36 proc., a w 2021 już za 45 proc. – wylicza Fibakiewicz.

Zdaniem ekspertki wskaźnik pustostanów będzie się sukcesywnie zmniejszać, przy czym powierzchnia, która będzie dostępna, na ogół znajdować się będzie w budynkach starszych, liczących ponad dziesięć lat – te stanowią 52 proc. całkowitego warszawskiego zasobu.

– W dużej mierze trendy obserwowane w Warszawie będą widoczne również w regionach, jakkolwiek może się to dziać z lekkim opóźnieniem. Widzimy już rosnący udział odnowień w strukturze najmu (tak jak w stolicy, 45 proc.). W budowie jest 715 tys. mkw. biur, z czego w tym roku na rynek trafi 544 tys. – mówi Fibakiewicz.

Co do rynku transakcyjnego, analityczka podkreśla, że w 2021 r. blisko 44 proc. całkowitej zainwestowanej w nieruchomości komercyjne nad Wisłą kwoty przypadło na biura – głównie warszawskie. W 2020 r. było to 54 proc., ale w rekordowym dla polskiego rynku 2019 r. 43 proc.

– Daleko więc do twierdzenia, że mimo zadyszki, jaką złapał sektor biurowy na skutek opustoszenia biur oraz wdrożenia hybrydowego modelu pracy, fundusze wycofują się z inwestowania w tę klasę aktywów. W 2020 r. to właśnie fundusze inwestycyjne pozostały stabilnym inwestorem. Fundusze lubią stabilne przepływy i długie horyzonty czasowe, a takie właśnie oferuje rynek biurowy. Paradoksalnie, luka podażowa przy stabilnym popycie spowoduje zmniejszanie się wskaźników pustostanów, zbalansowanie oczekiwań finansowych najemców oraz prognozowane zwyżki czynszów bazowych na skutek inflacji, wzrostu kosztów mediów czy materiałów budowlanych. To z kolei może sprawić, że rynek nieruchomości biurowych stanie się jeszcze atrakcyjniejszy z punktu widzenia funduszy – podsumowuje Fibakiewicz.

Deweloperzy w gotowości

W styczniu prospektową emisję obligacji dla inwestorów indywidualnych przeprowadziło Echo Investment, deweloper mieszkaniowo-biurowy. Firma pozyskała 50 mln zł, stopa redukcji zapisów wyniosła 79 proc. – choć progiem wejścia było 50 tys. zł. Firma w poprzednim miesiącu sprzedała dwa biurowce: liczącą 22 tys. mkw. część wielofunkcyjnego kompleksu Fuzja w Łodzi za ponad 56 mln euro oraz liczący prawie 16 tys. mkw. pierwszy etap wrocławskiego West 4 Business Hub za 38,2 mln euro.

W trakcie publicznej oferty obligacji jest Cavatina Holding, deweloper czysto biurowy. Spółka liczy również na zebranie do 50 mln zł. Cavatina przypuściła prawdziwy szturm inwestycyjny, licząc na skorzystanie z oczekiwanej przez analityków luki podażowej. W realizacji jest jedenaście obiektów (w tym etapów) – na różnym etapie zaawansowania budowy i najmu – które w większości będą oddawane w tym i przyszłym roku. W przygotowaniu jest siedem kolejnych inwestycji, w większości do odpalenia w tym roku.