Marże coraz bardziej pod presją

Wyniki finansowe budowniczych mieszkań po trzecim kwartale br. pokazują, że przerzucanie na klientów kosztów wykonawstwa, które gwałtownie rosły od połowy 2017 r., nie jest takie proste – a wyzwań przybywa.

23,9 proc. wyniosła po trzech kwartałach br. marża brutto ze sprzedaży liczona dla 14 deweloperów z rynku kapitałowego. To wynik o 1,6 pkt proc. słabszy niż rok wcześniej, ale też o 0,8 pkt proc. lepszy niż w analogicznym okresie 2018 r. Wydaje się więc, że spółki trzymają fason, jednak analiza samego III kwartału przynosi niespodzianki.

Elita wciąż ponad 30 proc.

Licząc po dziewięciu miesiącach, elita wciąż szczyci się średnią rentownością rzędu 30 proc. – przypomnijmy, że pierwsza marża to przychody pomniejszone o koszty wytworzenia: nie uwzględnia kosztów marketingu, sprzedaży, zarządzania spółką ani finansowania.

Stawkę otwiera Lokum Deweloper, wyspecjalizowany w inwestycjach o podwyższonym standardzie. Widać jednak wyraźny spadek marży względem poprzednich lat, a konkurencja depcze już po piętach. Na drugim miejscu znalazł się Dom Development, który z roku na rok małymi krokami konsekwentnie poprawia wynik. Na trzecim miejscu uplasowała się Develia, która – podobnie jak Lokum – zanotowała spadek parametru względem poprzednich lat.

Jeśli spojrzeć na wyniki za sam III kwartał, bardzo mocne spadki wobec tego, do czego inwestorzy byli przyzwyczajeni w ostatnich latach, widać w przypadku Develii (marża wyniosła zaledwie 15,1 proc.), Ronsona (12,3 proc.), J.W. Construction (11,2 proc.). Tylko parametr Lokum (zdecydowany spadek poniżej 30 proc., do 25,6 proc.) można tłumaczyć niską reprezentatywnością wynikającą z niewielkiej liczby przekazanych w III kwartale lokali.

GG Parkiet

– Rentowność działalności deweloperskiej w poszczególnych kwartałach może znacznie wahać się ze względu na przekazywanie mieszkań w różnych etapach inwestycji i charakteryzujących się różnymi marżami – tłumaczy Paweł Ruszczak, członek zarządu Develii ds. finansowych. – Niższy poziom rentowności w III kwartale wynikał z planu na 2020 r., który zakładał przekazania mieszkań o wysokiej rentowności w pierwszym półroczu i przekazania lokali o niższych marżach w III kwartale. Planujemy wysoki poziom marży w ostatnim kwartale – zapewnia.

– Marża w III kwartale była niższa ze względu na mniej korzystny miks projektów – komentuje Yaroh Shama, wiceprezes Ronsona ds. finansowych. – Na początku roku mieliśmy bardzo duży wpływ na wyniki projektu City Link III z marżą 38,5 proc., jednak to projekt był wyjątkowy i żaden deweloper nie ma banku ziemi pełnego takich działek. Szukamy kolejnych projektów o tak dużym potencjale zysku, co nie jest proste.

Kto pokryje koszty

Deweloperzy to specyficzna grupa przedsiębiorstw, których bieżące sprawozdania finansowe obrazują przeszłość: zaksięgowanie sprzedaży następuje wraz z przekazaniem lokalu klientowi, a nie w momencie podpisania umowy deweloperskiej (do czego dochodzi zazwyczaj na etapie dziury w ziemi). Od rozpoczęcia budowy do oddania inwestycji do użytkowania mijają mniej więcej dwa lata, zatem wyniki w raportach za III kwartał br. to efekt głównie przekazywania lokali, których budowa wystartowała w okolicach 2018 r. W połowie 2017 r. na rynku budowlanym doszło do gwałtownego wzrostu kosztów wykonawstwa spowodowanego inwestycyjnym boomem w praktycznie wszystkich gałęziach.

Według danych JLL, w ciągu roku mieszkania w ofercie na sześciu głównych rynkach podrożały o prawie 9 proc., w ciągu dwóch lat o blisko 20 proc., a trzech o 31 proc. Wzrost cen tłumaczony jest głównie przerzucaniem rosnących kosztów wykonawstwa na klientów. Relatywnie stabilna średnia marża giełdowych deweloperów po III kwartale 2020 r. świadczy o tym, że większości firm rosnące koszty udało się skompensować, choć wyniki indywidualne sygnalizują, że staje się to coraz trudniejszą sztuką.

...tymczasem rentowność w przypadku szczecińskiego projektu Panoramika IV wyniosła tylko 0,9 proc. Fot. mat. prasowe

Lamus Antykwariaty Warszawskie

Rentowność to również pochodna kosztów ziemi. W przypadku projektów, których budowa ruszała w 2018 r., zakup musiał odbyć się dużo wcześniej. Deweloperski boom przełożył się na wzrost cen parceli. Czy zatem w kolejnych latach presja na raportowane marże będzie się nieuchronnie zwiększać?

Trudno, by lokale taniały

– Już od 2017 i 2018 r. widać było, że w nowych projektach możliwe do osiągnięcia marże są co raz niższe, co teraz pokazują sprawozdania. Wynikało to z przedłużających się procedur i szybkiego wzrostu kosztów, często większego niż wzrost cen sprzedaży – komentuje Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich. – Obecnie rentowność projektu w okolicach 20 proc. jest uważana za bardzo przyzwoitą. W przypadku najtańszych mieszkań to około 15 proc., przy droższych projektach jest powyżej średniej. Wyniki osiągane przez spółki giełdowe, które są istotnie powyżej średniej, to co do zasady creme de la creme. Spółki te mają często po kilkadziesiąt lat doświadczenia, w trakcie których doskonaliły procesy projektowania, przygotowania i realizacji inwestycji. Mają też duże kapitały, dzięki czemu mogą podejmować się największych projektów, gdzie skala pozwala na oszczędności z tytułu dużych zamówień, a konkurencja jest mniejsza, bo niewiele firm może sobie pozwolić na projekty, gdzie na samą działkę trzeba wyłożyć kilkadziesiąt i więcej milionów złotych. To wszystko pozwala deweloperom z giełdy osiągać wyniki ponad średnią rynkową – podkreśla.

Płochocki ocenia, że w październiku i listopadzie popyt na mieszkania jest stabilny, być może w IV kwartale deweloperom uda się sprzedać więcej niż w III kwartale. – Jeśli chodzi o ceny mieszkań, nie spodziewamy się spadków ze względu właśnie na stałe koszty wytworzenia i ograniczenie podaży nowych inwestycji – podsumowuje.

Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments podkreśla, że obecnie księgowane wyniki biorą się z projektów z lat 2017–2018, kiedy to deweloperzy starali się rekompensować wzrost kosztów pracy, materiałów i ziemi podnoszeniem cen mieszkań. Jego zdaniem na rentowność obecnie realizowanych inwestycji może mieć wpływ koronawirus. – Na początku pandemii dochodziło do renegocjacji umów między deweloperami a wykonawcami i dostawcami. W kolejnych kwartałach spodziewam się dalszej presji na marże ze względu na rosnące koszty wytworzenia. Okazuje się, że epidemia nie doprowadziła do wyczekiwanych przez wielu spadków cen ziemi ani tym bardziej spadku cen materiałów czy robocizny – wskazuje Turek. – Jednocześnie przynajmniej w najbliższych kwartałach nie spodziewam się u deweloperów problemów ze sprzedażą mieszkań ze względu na rekordowo tanie kredyty, powolne odkręcanie przez banki kurków z pieniędzmi, spodziewane dynamiczne ożywienie gospodarcze oraz fakt, że lokale są postrzegane jako w miarę bezpieczna i zyskowna forma inwestowania. Nie tylko nie spodziewam się więc spadków cen mieszkań, ale nawet tego, że w nadchodzącym roku ceny będą dalej rosły – podkreśla.

Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, ocenia, że deweloperzy sprawnie przerzucili wzrost kosztów wykonawstwa na klientów, utrzymując dobre marże. – W przyszłym roku niewykluczona jest kolejna fala zwyżki kosztów m.in. za sprawą zmian warunków technicznych i próby obciążenia nimi nabywców. Może to być tym razem znacznie trudniejsze zadanie, stąd bardzo prawdopodobne wydaje się pojawienie większej presji na rentowność już w perspektywie kilku miesięcy – mówi Jędrzyński. – Poza tym utrzymanie widocznego obecnie ożywienia sprzedaży w nowym roku stoi pod sporym znakiem zapytania. W najbliższym czasie możemy wyraźniej odczuć pogorszenie sytuacji gospodarczej w związku z Covidem przede wszystkim przez wzrost bezrobocia rejestrowanego – dodaje. Zaznacza, że choć ceny ofertowe są stabilne, to transakcyjne często uwzględniają różnego rodzaju rabaty i promocje, co wpływa na rentowność.

– Należy się obawiać, że mocne spadki marży u niektórych deweloperów w III kwartale to nie incydentalne zdarzenia, ale jaskółki ogólnego spadku rentowności związanego z prawdopodobnym osłabieniem koniunktury w perspektywie nadchodzącego roku – podsumowuje.

Kazimierz Kirejczyk, wiceprezes JLL ocenia, że wyniki giełdowych firm świadczą o tym, że ta grupa trzyma się mocno. – Spadek rentowności o 1,6 pkt proc. w porównaniu z bardzo dobrym poprzednim rokiem nie jest duży. Wahania wyników też są relatywnie niewielkie, są raczej naturalną konsekwencją zmian w portfelach realizowanych inwestycji niż symptomem problemów branży – mówi Kirejczyk. Ekspert uważa, że spadek sprzedaży w IV kwartale br. i I kwartale 2020 r. wcale nie jest przesądzony, raczej spodziewa się stabilizacji wobec III kwartału br.