Nieruchomości. Schłodzenie koniunktury, czy raczej powrót do normalności?

Wartość indeksu WIG-nieruchomości właśnie zeszła poniżej progu 3 tys. pkt i jest o ponad 7 proc. poniżej szczytu z połowy października – a mowa o wieloletnim maksimum, bo na takie poziomy wyniósł notowania spółek boom w nieruchomościach, głównie mieszkaniówce.

Wzrost indeksu przyspieszył pod koniec października ub.r. – inwestorzy dobrze reagowali na śrubowane w tym czasie wyniki sprzedaży mieszkań i ufali w zapewnienia deweloperów, że rosnące koszty wykonawstwa wciąż daje się uwzględniać w cenach. Być może przyszedł czas na realizację zysków, zwłaszcza że w październiku i listopadzie doszło do podwyżek stóp procentowych – pierwszy raz po niemal dekadzie. Zdaniem ekspertów stopa główna NBP wynosząca 1,25 proc. (wzrost z 0,1 proc.) to jeszcze nie jest poziom, który mógłby wyraźnie przydusić popyt nabywców kredytowych i gotówkowych. Niemniej wchodzimy w nową erę na rynku mieszkaniowym.

Zdaniem Jarosława Jędrzyńskiego, eksperta portalu Rynekpierwotny.pl, moment organizowania IPO przez Murapol wbrew pozorom nie wydaje się niefortunny.

– Wprawdzie indeks WIG-nieruchomości wszedł w korektę, ale wciąż jest w okolicach szczytu dziewięcioletniej hossy, której końca jak na razie nie widać. Stopy procentowe ruszyły w górę, ale nie jest to zapowiedź kryzysu w mieszkaniówce, bardziej powrotu do normalności, czyli kosztu pieniądza na poziomie 2–3 proc. Może to oznaczać perspektywę pewnego – być może nawet zbawiennego – schłodzenia koniunktury, która obecnie jest rozgrzana do czerwoności, z całym wachlarzem zagrożeń z tym związanych, z załamaniem rynkowej równowagi na czele – mówi Jędrzyński. – Ewentualny spadek sprzedaży mieszkań nie powinien być znaczący w przypadku głównych tuzów deweloperki mieszkaniowej, do której zalicza się Murapol – podkreśla. Jędrzyński zaznacza, że marże i zyski większości deweloperów giełdowych szybują obecnie na historycznych poziomach, więc nawet pewien spadek tych parametrów nie będzie co najmniej w średniej perspektywie specjalnie odczuwalny przez akcjonariuszy.

Foto: GG Parkiet

– Z kolei ogromną szansą na długoterminową stabilizację popytu na nowe mieszkania jest wejście na polski rynek funduszy PRS – uważa Jędrzyński. W publicznej dyskusji przebija się teza, że inwestorzy instytucjonalni, przez hurtowe zakupy, zmniejszają i tak wątłą podaż, co prowadzi do wzrostu cen. Resort rozwoju przygląda się generalnie zakupom inwestycyjnym, także czynionym przez Kowalskich. Rynek huczy od spekulacji o ograniczeniach i podatkach.

– Jest bardzo mało prawdopodobne, by resort rozpoczął krucjatę przeciw rynkowi PRS, bo byłoby to można uznać za sabotaż w stosunku do całej mieszkaniówki. Ewentualna interwencja raczej będzie dotyczyła spekulantów – ukrócenie ich aktywności docelowo przysłuży się także interesom branży deweloperskiej – zaznacza Jędrzyński. – W tej chwili jedynym problemem z prawdziwego zdarzenia jest sytuacja na rynku materiałów budowlanych, jako główny czynnik windujący koszty inwestycji – nie tylko mieszkaniowych. Jednak ten temat nie powinien w sposób radykalny wpływać na IPO Murapolu oraz wysokość ceny akcji – podsumowuje ekspert. ar